Dachgeschossausbau: Worauf musst Du achten?

Unterm Dach Deiner Immobilie liegt viel Potenzial. Wie kannst Du diese vorhandene Reserve clever nutzen?

Was kommt beim Dachgeschossausbau an Aufgaben auf Dich zu?

Worauf musst Du achten?

Gestandene Immobilien-Investoren erwerben im besten Fall Immobilien mit Entwicklungspotenzial. So können sie durch geschickte Optimierungsmaßnahmen den Wert der Immobilie steigern.

Wenn bei einer Immobilie das Aufwertungspotenzial ausgeschöpft ist, ist die Immobilie für Investoren weniger interessant.

Ein enormes Wertsteigerungspotenzial steckt im Dachausbau. So kannst Du zusätzlichen Wohnraum schaffen, durch Vermietung Deine Einnahmen steigern und beim Verkauf einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Wenn Du bei Deiner Immobilie dieses Potenzial entdeckt hast, dann solltest Du wie folgt vorgehen:

 

I. Bautechnische Auswertung

Zunächst einmal ist eine bautechnische Auswertung oder die sogenannte Bestandsanalyse notwendig. Was ist baulich gegeben und was kannst Du aus Deinem Dachgeschoss machen.

Was Du für Dich erstmal klären kannst:


Welche Dachkonstruktion liegt vor?

Denn der Dachausbau ist von der vorhandenen Baukonstruktion abhängig.

Wie sieht es bei Deiner Immobilie aus?

Welche Dachkonstruktion liegt vor?            

Die gängigsten Dachkonstruktionen sind:

  • Satteldach
  • Pfettendach
  • Sparrendach
  • Kehlbalkendach
  • Mansardendach
  • Walmdach

Wenn Du herausgefunden hast, welcher Dachstuhl vorhanden ist, dann solltest Du Dir überlegen, welches Potenzial Du aus dieser Konstruktion schöpfen kannst.

Werfe zuerst einmal einen Blick auf die Dachneigung.

 

Dachneigung

Die Dachneigung und der Kniestock spielen bei dem Dachausbau eine erhebliche Rolle. Am optimalsten lassen sich die neu entstehenden Wohnflächen ausnutzen, wenn die Dachneigung mehr als 35 Grad beträgt.

Es nützt leider nichts, wenn Du Deiner Fantasie hier freien Lauf lässt. Es gibt ein bestimmtes Korsett, und hier muss man halt schauen, was man daraus machen kann und darf.

Such Dir am besten einen geeigneten Architekten und lass Dich von Fachleuten beraten. Sie wissen genau, was geht und was nicht, denn Sie sind mit den Bauauflagen und Richtlinien in den jeweiligen Bundesländern bestens vertraut. Und sie helfen Dir von der Planung über die Genehmigungsverfahren und die Bauausführung bis hin zu Bauabnahme und Bauüberwachung weiter.

 

Zustand und Qualität

1. Beurteilung des Tragverhaltens

Die Bestandsanalyse umfasst auch die Erfassung und Bewertung sämtlicher Bauteile des vorhandenen Daches und der Gebäudehülle. Es wird nach Zustand, Funktionsfähigkeit und Qualität geschaut.

Bei älteren Dachstühlen aus Holz muss das Tragverhalten beurteilt werden. Nicht selten stellt sich schon bei der Bestandsanalyse heraus, dass vor dem eigentlichen Dachausbau erstmal eine aufwendige Dachsanierung fällig ist. 

Meistens läuft das nach dem Motto:

Alles lief nach Plan …, den ich nie hatte!

Und wenn Deine Immobilie dann auch noch unter Denkmalschutz steht, wird Dir bestimmt nicht langweilig. Ein Grund dafür ist, dass die Dachformen bei Altbauten eine große Variationsbreite der Dachstühle aufweisen. Um die statisch einwandfreie Lastabtragung in den Verbindungsknoten gewährleisten zu können, haben in der damaligen Zeit die Zimmermannsleute eine kluge Fügetechnik angewandt.  Alleine das macht die Sanierung nicht leichter, sondern eher komplizierter.

Einen spezialisierten Fachbetrieb zu finden, der über Kenntnisse dieser alten Zimmermanntechniken verfügt und auf moderne Art und Weise sanieren kann, ist nicht immer leicht.

Denk daran, dass denkmalgerechte Sanierungen auch wesentlich teurer und komplizierter sind. An das Thema Denkmalschutz solltest Du nicht blauäugig herangehen. Es ist sicherlich nicht für Anfänger geeignet.

 

2. Dacheindeckung prüfen

„Das Dach ist nur dann gelungen, wenn kein Wasser eingedrungen.“

Genauso sieht’s aus 😉!

Die Dachdeckung ist A und O.  Denn sie verhindert letztendlich, dass Regen, Schnee, Wärme und Schmutz ins Haus eindringen können.

Bevor Du mit dem Dachausbau anfängst, schau nach, ob …

  • die Dacheindeckung noch brauchbar ist
  • es lose, defekte oder fehlende Ziegel gibt
  • es beschädigte Dachanschlüsse am Schornstein gibt?

Die meisten Materialien müssen nach 50 bis 60 Jahren ausgetauscht werden. Nach meiner Recherche bei verschiedenen Anbietern liegen die durchschnittlichen Kosten je nach gewähltem Material zwischen 18 und 75 €/qm.

Den besten Rat, wie Du Deine „Dachträume“ umsetzen darfst, gibt Dir die zuständige Kommune. Du sollst nämlich mit Deinem Dach nicht aus der Reihe tanzen. Es gibt in den jeweiligen Regionen mal mehr, mal weniger strenge Richtlinien, wie die Dachform, die Dachneigung, die Dacheindeckung und die Dachfarbe auszusehen hat.

In manchen Fällen kann Dir die Bauordnung die Entscheidung schon mal abnehmen.

 

3. Die Dämmung des Dachstuhls

Altbauten verbrauchen deutlich mehr Energie.  Viel Energie entweicht über das Dach, bzw. über die obere Geschoßdecke. Und wenn Du Dein Dach ausbauen möchtest, kommst Du um die richtige Dämmung sowieso nicht herum.

Denn wenn das Dach nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, dann schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) bestimmte Energiespar-Maßnahmen bei der Sanierung vor. Bei der Nichteinhaltung dieser Vorschriften drohen nicht unerhebliche Bußgelder.

Es gibt folgende Dachisolierungen:

  • Einblasdämmung
  • Untersparrendämmung
  • Zwischensparrendämmung
  • Aufsparrendämmung

Die durchschnittlichen Kosten für die Dachdämmung, je nach gewählter Dämmart, liegen zwischen 20 und 200 €/qm.

Lass Dich auch hierbei von den Profis beraten.

Was ist zu tun?  

Welches Material ist für Dein Vorhaben am besten geeignet?

Denn nicht jedes Dämmmaterial passt für jeden Altbau. Fakt ist, der Dämmstoff muss zur Bausubstanz passen.

Und: Die verwendeten Materialien müssen den Brandschutzvorschriften entsprechen.

 

4. Die Fenster

Bringe Licht ins Dunkle.

Für viele Mieter sind helle Räume und viele Fenster ein entscheidender Faktor bei der Wohnungssuche. Außerdem wirken die Wohnungen durch viel Licht deutlich größer – was unglaublich wichtig für ein Dachgeschoss ist. Mit hellen Zimmern kannst Du Deine zukünftigen Mieter für Dachgeschoßwohnungen schnell begeistern.

So, jetzt kommen wir zur eigentlichen Substanz. Zunächst einmal sind Dachschrägen- und Flachdachfenster wesentlich günstiger als Gauben.

Ein weiterer Vorteil von Dachfenstern ist, dass je nach Größe des Dachfensters mehr Licht in den Raum gelangt. Bei Gauben behindern allerdings die Seitenwände den Tageslichteinfall.

Der Vorteil von Gauben: sie schaffen mehr Platz im Raum und ermöglichen eine Stehhöhe in Fensternähe.

Bitte unbedingt daran denken, dass die Gauben genehmigungspflichtig sind, da sie die Optik und Architektur des Hauses verändern.

Mal eben schnell in Eigenregie etwas machen … geht gar nicht.

Beachte unbedingt die baurechtlichen Bestimmungen. Sie sind je nach Bundesland unterschiedlich. 

Es gibt natürlich viele Ausführungen von Dachgauben. Die schickste Ausführung ist aber nicht immer die beste Lösung für Dein Investment-Projekt. Da die Dämmung eine DER Herausforderungen bei Gauben ist – nämlich, denselben Dämmwert wie bei der Hauptdachfläche hinzubekommen – kann je nach Ausführung zu einer echten Herausforderung werden und dementsprechend ins Geld gehen.

5. Strom

In den Altbauten wurden viele Leitungsnetze relativ spärlich ausgelegt. An spätere Erweiterungen hat damals natürlich keiner gedacht.

Was gab’s denn schon?

Eine Deckenleuchte, einen Schalter und eine Steckdose?

Heute brauchen wir die fünffache Menge an Energie. Ohne die richtigen Haushaltsgeräte und Home-Technik sind wir absolut aufgeschmissen. Am besten soll alles noch gleichzeitig laufen.

Um die heutige Art der Nutzung von Elektrogeräten zu ermöglichen, solltest Du unbedingt einen Elektroinstallateur zu Rate ziehen.

Können mehrere Geräte an einem Stromkreis in Betrieb genommen werden?

Sind die Isolierungen noch intakt oder schon brüchig?

Sind genügend Stromkreise mit Sicherungen vorhanden?

Vielleicht sind die Leitungen so schwach, dass sie bei dem Dachausbau komplett erneuert und erweitert werden müssen.

Also zieh Dich warm an, es kommt noch mehr auf Dich zu!

 

6. Wasser/Abwasser

Wenn unter Deinem Dach Küchen oder Nassräume entstehen, ist die richtige Haustechnik gefragt.

Es müssen Wasser- und Abwasserleitungen bis ins Dachgeschoss verlegt werden. An dieser Stelle solltest Du Dich eingehend mit Deinem bestehenden Wassersystem auseinandersetzen.

Ohne Fachmann läuft auch hier  – im wahrsten Sinn des Wortes – nix. Er muss messen, ob der Ruhe- und Fließdruck bis nach oben ausreicht. Wenn nicht, müssen größere Rohre her oder eine Druckerhöhungsanlage.

 

7. Heizung

Bei der Installation neuer Heizungsanlagen müssen zusätzlich die Vorgaben der EnEV 2014 eingehalten werden.

Ein Fachmann prüft, welche Heizungsanlage im Keller installiert ist.

Verkraftet zum Beispiel die Zentralheizung die Erweiterung oder eher nicht?

Müssen noch zusätzliche Heizkreise eingebaut werden, und wie viele Heizkörper sind nötig?

 

8. Internet

Der Internetzugang darf heutzutage natürlich auch nicht fehlen.

 

  

II. Baurechtliche Vorgaben

Der Bauantrag

„Das fällt nachher doch gar nicht auf.“

Und ob …

Ohne Baugenehmigung begibst Du Dich in den Schwarzbau. Der Gang zur Baubehörde vor dem Start der Bauphase muss sein.  

Vorher kannst Du schon mal einen Blick in die Landesbauordnung werfen und Dich schlau machen, ob Du eine Baugenehmigung brauchst oder nicht.

Generell gilt: „Die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen … bedürfen der Genehmigung (Baugenehmigung), …“

Es gilt die Faustregel: Genehmigungspflichtig sind dauerhafte Nutzungsänderungen und Veränderung der Baustruktur des Dachgeschosses.

Stimme unbedingt Dein Bauvorhaben direkt mit dem Bauamt ab. Einen Plan im Falle des Falles zu ändern, stellt kein großes Problem dar. Eine Umbaumaßnahme wieder zu ändern, kann teuer werden und ist nervenaufreibend.

Auch dabei kann Dir Dein Architekt helfen. Er berät Dich zu etwaigen Baugenehmigungen und Antragsverfahren.

 

Statik prüfen

Ein Dachausbau kann zur Veränderung der Statik und der Bauphysik des Gebäudes führen.

Vor allem bei alten Gebäuden sind die Dachstühle nicht tragfähig genug. Du solltest die Statik des Gebäudes durch einen geprüften Statiker oder Architekten nochmal überprüfen lassen.

Hält die Statik dem Ausbau stand?

Kann der Ausbau von dem bestehenden Boden getragen werden?

Vielleicht war ja der Dachstuhl ursprünglich nicht auf zusätzliches Dämmmaterial, Putz, Mauerwerk etc. ausgelegt.

Es kann sein, dass die Statik verstärkt werden muss, und das kann teuer werden.

 

Brandschutz und Rettungswege

Beim Brandschutz geht es  in erster Linie um den Schutz des Lebens und daher um die Flucht- und Rettungswege. Im Falle eines Brandes sollten sich die Bewohner unverletzt ins Freie retten können. An zweiter Stelle steht die Vorbeugung und Verhinderung der Ausbreitung des Feuers.

Sobald Du Dein Gebäude um ein oder mehrere Geschosse erhöhst, muss zwingend nochmal die Gebäudeklasse überprüft werden. Denn aus den Gebäudeklassen leiten sich die baulichen Anforderungen ab. Je höher die Gebäudeklasse ist, desto höher sind die Anforderungen an den Brandschutz.

Das hat direkte Auswirkung auf die Auswahl der Baustoffe, die Bauteile UND auf Dein Portemonnaie.

Und Du solltest noch folgendes bedenken!

Wir reden hier über eine ältere Bestandsimmobilie, die irgendwann mal gebaut wurde und Dir bis jetzt Cashflow gebracht hat.

Sobald Du an den Dachausbau oder auch an die Sanierung gehst, musst Du Dir im Klaren sein, dass Du in ein Bienennest stichst. 90 Prozent aller Gebäude können die heutigen Brandschutzanforderungen nicht erfüllen. Sobald Du einen Bauantrag einreichst, wird Dein Gebäude unter die Lupe genommen und genau geprüft.

Und wenn das Bauordnungsamt eine Brandschau macht, kannst Du Dich direkt warm anziehen.

Außerdem können zu Deinem schönen Plan noch die „wildesten Sachen“ kommen, an die Du im Leben nicht gedacht hast, und die richtig ins Geld gehen. Ein paar davon sind …

  • alle Eingangs- und Wohnungstüren im Treppenhaus umrüsten
  • temporäre Gerüsttreppen als zweiten Flucht- und Rettungsweg bauen
  • Stromleitungen im ganzen Haus erneuern
  • Notausstiegsfenster mit Rettungskorb versehen
  • Die Feuerwehr hat nicht genügend Platz zum Anleitern, bitte eine Feuerwehrzufahrt bauen …

Von außen sehen manche Brandschutzaktionen echt abenteuerlich und nicht unbedingt einladend aus.

Landhaus Dresden

Aber ob Du willst oder nicht, beim Dachgeschossausbau musst Du den aktuellen Brandschutz beachten. Denn wenn die Brandschutzrichtlinien nicht eingehalten werden, kommt Dein Projekt Dachausbau richtig ins Stocken.

Hier solltest Du genau rechnen, ob die Optimierung „Dachausbau“ sich für Deine Immobilie auch wirklich lohnt.

 

Parkplätze

Dieser wichtige Punkt wird gerne vergessen: Im Rahmen eines Bauvorhabens muss eine bestimmte Zahl von Parkplätzen nachgewiesen werden.

Und jetzt ist die Frage, ob Dein Grundstück das hergibt oder nicht?

Du siehst, an das Projekt Dachausbau solltest Du nicht blauäugig herangehen.

Mein Rat: Rede erstmal mit einem Architekten darüber, um im Vorfeld herauszufinden, ob sich der ganze Aufwand für Dich und Dein Gebäude rechnet.

So, jetzt hast Du einen schönen Überblick, was Dich beim Dachausbau so alles erwartet.

Ich drücke Dir die Daumen!

Solltest Du Hilfe brauchen, melde Dich bei mir. Ich begleite Dich gerne auf Deinem Immobilien-Investment-Weg. Mit professioneller Unterstützung kommst Du schneller voran als alleine.

Ich freue mich auf Dein „Like“.

 

Liebe Grüße

Deine Maria Singer

 

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  1. Nick 6. Juni 2018

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