Die Zinsbindung beim Immobilienkredit – Chancen und Risiken

Quelle: AlexanderStein by Pixabay

 

Zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Baukosten einer Immobilie werden meist Festzinsdarlehen abgeschlossen, die über die gesamte Laufzeit einen gleichbleibenden Zinssatz vorsehen. Ein solcher Festzinskredit läuft meist über fünf bis dreißig Jahre, wobei Laufzeiten von zehn bis zwanzig Jahren die Regel sind. Aktuell liegt die durchschnittliche Zinsbindungsfrist bei von deutschen Kreditinstituten ausgereichten Immobiliendarlehen bei elf Jahren und sechs Monaten.

Bei kurzen Kreditlaufzeiten von weniger als zehn Jahren verlangen einige Anbieter bei „normalem“ Marktzinsniveau einen Zinsaufschlag. Da allerdings das gegenwärtige Zinsniveau äußerst niedrig ist, sind aktuell Kredite mit langfristiger Zinsbindung erheblich teurer als Darlehen mit einer Bindungsfrist von zehn oder fünfzehn Jahren. In der aktuellen Niedrigzinsphase sind die meisten Kreditnehmer bestrebt, sich diese günstigen Zinskonditionen langfristig zu sichern. Dafür nehmen sie in Kauf, dass eine langfristige Zinsbindung mit höheren Darlehenszinsen erkauft werden muss.

 

 

Die Konsequenzen einer langfristigen Zinsbindung

Eine längerfristige Zinsbindung bietet dem Darlehensnehmer den Vorteil, langfristige Planungssicherheit zu erhalten und gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert zu sein. Das kann in Phasen hoher Zinsvolatilität auf dem Kreditmarkt vorteilhaft sein. Insbesondere dann, wenn das Zinsniveau perspektivisch steigende Tendenz zeigt, ist eine langfristige Zinsbindung ratsam.

Bei hohem Zinsniveau und fallender Zinstendenz ist eine kurze Zinsbindungsfrist günstig, um kurzfristig von sinkenden Zinsen profitieren zu können. Da die derzeitige Zinspolitik der EZB auf niedrige Kreditzinsen zielt und sich diese Entwicklung auch auf den deutschen Kreditmarkt auswirkt, ist damit zu rechnen, dass sich der Zinssatz für langfristige Immobilienkredite weiterhin auf niedrigem Niveau stabilisiert. Mit noch weiter fallenden Bauzinsen dürfte kaum zu rechnen sein, sodass aktuell nichts dagegen spricht, sich die aktuell günstigen Bauzinsen langfristig zu sichern.

Eine langfristige Zinsbindung ist allerdings mit dem Nachteil verbunden, dass der vereinbarte Zinssatz auch dann gilt, wenn der Marktzins noch weiter sinkt. In solchen Fällen kann sich der Kreditnehmer im Regelfall gemäß § 489 Absatz 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nur dadurch aus dem Kreditvertrag lösen, dass er nach Ablauf von zehn Jahren nach Empfang der vollständigen Darlehenssumme den Kreditvertrag mit einer sechsmonatigen Frist kündigt.

Ansonsten ist eine Kreditkündigung durch den Darlehensnehmer meist nur dann möglich, wenn die als Kreditsicherheit dienende Immobilie veräußert wird und der Kaufpreis zur Darlehensrückzahlung verwendet wird. Ansonsten ist eine Vertragskündigung durch den Kreditschuldner nur mit Zustimmung der kreditgebenden Bank möglich, die sich die ihr entgehenden Zinsen durch eine Vorfälligkeitsentschädigung kompensieren lässt.

 

 

Die Mehrkosten einer langfristigen Zinsbindung

In der gegenwärtigen Zinssituation ist ein Kredit mit einer langfristigen Zinsbindung erheblich teurer als ein solcher mit kurzer Laufzeit. So sind Immobilienkredite mit einer fünfjährigen Zinsbindung aktuell bereits mit einem Effektivzinssatz von 0,71 % zu bekommen. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung steigt der aktuelle Effektivzins auf 0,82 %, bei einer Zinsbindungfrist von zwanzig Jahren auf 1,76 %. Dagegen ist beim Neuabschluss eines Immobilienkredits mit dreißigjähriger Zinsbindung zurzeit durchschnittlich ein Effektivzinssatz von 1,90 % p.a. zu entrichten.[1] Der Kreditschuldner erkauft sich also die langfristige Planungssicherheit mit einem Zinsaufschlag von über einem Prozent. Ist perspektivisch mit Zinssteigerungen zu rechnen, kann sich die langfristige Zinsbindung dennoch lohnen.

Zudem haben kürzere Zinsbindungsfristen den Nachteil, dass in relativ kurzer Zeit erneut eine Anschlussfinanzierung erfolgen muss, die gegebenenfalls mit einem Forward-Darlehen abzusichern ist, das ebenfalls mit Kosten (Forward- bzw. Bereitstellungszinsen) verbunden ist. Findet bei der Anschlussfinanzierung ein Gläubigerwechsel statt, weil eine andere Bank günstigere Zinsbedingungen als der bisherige Darlehensgeber bietet, fallen zudem Grundbuchgebühren für die Löschung des aktuellen Grundpfandrechts und die Eintragung einer neuen Hypothek oder Grundschuld an. Daher ist zweifelhaft, ob im Ergebnis bei einer langfristigen Zinsbindung für den Darlehensnehmer überhaupt Mehrkosten entstehen.

Ob ein Immobilienkäufer oder Bauherr sich für eine langfristige Zinsbindung entscheidet, hängt von seiner Prognose der künftigen Zinsentwicklung ab. Gegenwärtig erscheint eine langfristige Zinsbindung zu den aktuell günstigen Kreditkonditionen vorteilhaft.

 

[1] https://www.aktuelle-bauzinsen.info/zinsbindung-baufinanzierung.html

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