Finanzierungsmöglichkeiten: Nicht aufs Glatteis führen lassen!

Welche Finanzierungsmöglichkeit ist für Dein Immobilieninvestment die richtige?

Jeder Immobilien-Investor muss sich genau überlegen, wie er sein Vorhaben letztendlich finanziert bekommt.

Wir alle wissen ja: Ohne Moos nix los!

Es gibt immer mehrere Möglichkeiten, wie Du eine Finanzierung aus verschiedenen Finanzierungsbausteinen stricken kannst.

Lerne von den Profis, was machbar ist und wovon Du lieber die Finger lassen solltest!

Da ist es auch spannend, mal zu schauen, wie es andere machen. Genau aus diesem Grund habe ich mit Mirko Gehrmann dieses Neubau-Investor Tagebuch ins Leben gerufen, damit Du von seinen wertvollen Erfahrungen profitieren kannst.

Lass uns heute mal einen Blick darauf werfen, wie Mirko die Finanzierung seines Neubauprojekts gestemmt hat.

Welche Überlegungen hat er damals angestellt?

Inwieweit waren seine Überlegungen und Entscheidungen aus heutiger Sicht richtig oder falsch?

Ich finde diesen Erfahrungsbericht von Mirko unglaublich wertvoll. Lass Dich von seinen Erkenntnissen zum Thema Finanzierung inspirieren und lerne, wie Du Deine nächste Finanzierung stricken kannst.

Also, los geht’s. Mirko ist wieder dran:

 

Was ist besser: eine feste oder variable Finanzierung?

 

Neben der in meinem letzten Blogbeitrag detailliert beschriebenen Investoren- und Bankenbroschüre, spielten bei der Strukturierung der Finanzierung natürlich noch weitere Überlegungen eine wichtige Rolle.

Die große Frage ist immer: Wie finanziere ich am geschicktesten?

Fest oder variabel?

Wenn ich variabel finanziere, muss ich mir die Frage stellen: Wie hoch ist die Zinsmarge (also der Aufschlag) auf den 3-Monats-EURIBOR überhaupt?

Bei den Banken, die mir ein Angebot über eine variable Finanzierung machten, sollte ich eine Gebühr für die Finanzierungsstrukturierung in nicht unerheblichem Maße zahlen. So hatte ich mir das aber nicht vorgestellt. Wenn variabel, dann bitteschön variable Zinsen und nicht mit hohen, festen Zusatzgebühren.

Tja, und für welche Strukturierung soll ich denn eigentlich bitteschön zahlen? Ich habe doch selbst alles strukturiert, oder? Das waren meine Gedankengänge damals. Ich war zunächst nicht sonderlich begeistert. So eine Frechheit, dachte ich.

Heute weiß ich, man kauft letztendlich mit dieser Gebühr die Freiheit, die man bei einem festverzinsten Darlehen nicht hat. Will man ein Darlehen, das zu festen Zinsen und Laufzeiten abgeschlossen wurde, vorzeitig kündigen, so fällt bekanntlich die Vorfälligkeitsentschädigung an. Alternativ kann jedoch ein Sicherheitentausch vereinbart werden. Das Darlehen würde dann für ein neues Objekt zur Verfügung stehen, die Grundschulden des alten Objektes können freigegeben werden und die Grundschulden des neuen Objektes werden eingetragen und haften für das bisherige Darlehen.  

 

Zinssicherungsinstrumente

Wenn ich eine variable EURIBOR-Finanzierung abschließe, stand ich vor der Überlegung soll ich Zinssicherungsinstrumente nutzen oder nicht?

In diesem Zusammenhang ist bei mir auch das Thema Caps aufgekommen. Ich musste mich erstmal schlau machen, was z.B. ein Cap ist. Einigen dürfte der Begriff aktuell wenig sagen, selbst wenn dieser Begriff im Zusammenhang mit einer Finanzierung schon einmal angesprochen wurde.

Als Cap wird eine Kappungs- bzw. Obergrenze bezeichnet. In der Finanzierung bedeutet Cap eine Zinsobergrenze und damit die Absicherung gegen steigende Zinsen. Der Cap-Verkäufer garantiert dem Cap-Käufer (Schuldner) die Zahlung der Differenz zwischen dem vereinbarten Cap und dem darüber hinausgehenden realen Marktzinssatz für ein variabel verzinstes Darlehen. Der Schuldner begrenzt sein Zinsänderungsrisiko auf den Cap. Der Cap-Verkäufer erhält bei Vertragsabschluss eine einmalige Prämie; diese ist im Wesentlichen abhängig von der Höhe des Cap, dem aktuellen Marktzinssatz, der Laufzeit und der Volatilität des Referenzzinssatzes (z.B. EURIBOR).

Aber für wen könnte ein Cap-Darlehen von Interesse sein? Für alle, die von dem derzeitig niedrigen Zinsniveau profitieren, aber nicht auf eine Sicherheit hinsichtlich einer Zinsobergrenze verzichten wollen. Jedoch sind für diese Sicherung entsprechende Provisionen und Bearbeitungsgebühren zu entrichten.

 

Hier ein Beispiel:

Ein Cap-Käufer vereinbart mit einem Cap-Verkäufer ein Cap von 8%; steigt der tatsächliche Marktzinssatz auf 10%, so ersetzt der Cap-Verkäufer dem Cap-Käufer (Schuldner) die Zinsdifferenz von 2%.

Meine persönliche Meinung, welche natürlich nicht verallgemeinert werden kann :

Die Cap-Verkäufer sind nach meinem Kenntnisstand nicht die Banken, bei denen man den Kredit aufnimmt, sondern Tochtergesellschaften oder Fremdgesellschaften. Das Thema war mir dann doch zu heikel. Falls ich mal Stress mit der Bank haben sollte, bin ich trotzdem verpflichtet, dem Cap-Verkäufer die Prämie zu zahlen. Ich habe lieber EINEN Vertragspartner.

Daher für mich ein klares NEIN zu Zinssicherungsinstrumenten. Vielleicht bin ich beim nächsten Mal mutiger 😉.

 

Endfälliges Darlehen oder Annuitätendarlehen?

Dann kam mir noch die Frage in den Kopf, ob ein endfälliges Darlehen mit einem festen Zins in meinem Fall sinnvoll ist?

Besichert und „bespart“ mit einem Tilgungsersatzträger wie Lebensversicherung, Fonds oder Depots oder soll ich lieber ein klassisches Annuitätendarlehen abschließen?

Da ich bereits so meine Erfahrung mit einem endfälligen Darlehen und einer Lebensversicherung als Tilgungsersatzträger gemacht hatte, entschied ich mich dagegen. Auch wenn es steuerlich bei der Vermietung durchaus Sinn macht. Hierzu verweise ich gerne auf die Ausführungen von Norman Argubi, der in seinem Buch „33 Geheimnisse der Immobilienfinanzierung“ auf den Seiten 70 bis 84 sehr gut auf diesen Themenbereich eingeht.

Um nach der Baukostenschätzung auch das entsprechende Darlehen in der gewünschten Höhe zu erhalten, war es notwendig, ein Prognosegutachten für die Bank zu erhalten. Denn einen Kaufpreis wie bei einer Bestandsimmobilie gibt es ja nicht, da das Gebäude ja erst noch gebaut werden muss.   

Das Institut, das ich beauftragte, arbeitet nach den strengen bankaufsichtsrechtlichen Anforderungen des Pfandbriefgesetzes sowie der Beleihungswertermittlungsverordnung und ist durch die HypZert GmbH gemäß der Norm DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert für:

Finanzwirtschaftliche Zwecke – CIS HypZert (F) sowie Marktwertermittlungen – CIS HypZert (M)

Dadurch konnte ich den Banken nachhaltig belegen, dass die Darlehenshöhe mit dem Beleihungswert einhergeht und kein oder nur ein geringer Blankoanteil für die Bank besteht.

 

Meine Entscheidung

Letztendlich entschied ich mich für folgende Strukturierung:

Etwa 1/6 der Darlehnssumme als variables Darlehen auf EURIBOR-Basis und 5/6 der Darlehenssumme als festverzinsliches Annuitätendarlehen bei meiner Hausbank, einer Genossenschaftsbank.

Bei der Auftragserteilung war für mich nicht der beste Zinssatz, sondern die Realisierung der Struktur, die ich mir wünschte, wichtig. Auch gingen nicht alle Banken auf meine Vorstellungen der Sicherheitenstellung ein. Da ich mein Objekt in einer GmbH halte und finanziere, ist dies ein wichtiger Aspekt. Die Finanzierungsverträge wurden im Dezember 2016 unterzeichnet.

 

Feststellung im Rückblick

Im Nachhinein hätte ich allerdings anders entschieden. Durch die Bauzeitverzögerung fallen Bereitstellungszinsen (trotz bereitstellungszinsfreier Zeit) an, die bei einem variablen Darlehen in dieser Höhe nicht angefallen wären. Aber wie sagte schon der ehemalige SPD Kanzlerkandidat Peer Steinbrück so schön: „hätte, hätte, Fahrradkette …“ Mal wieder etwas gelernt.

 

Wichtig für den Erfolg: die richtige Finanzierungsstruktur und ein tragfähiges Netzwerk

Besonders wichtig auf dem Weg zum „Liebling der Banker“, ist der Bonitäts- und Kontaktaufbau bei verschiedenen Banken. Denn nur wer die Auswahl hat, ist in seiner Entscheidung frei.

Ich kann an dieser Stelle nur empfehlen, Kontakt zu den örtlichen Banken und zu Kreditvermittlern aufzunehmen, welche sich auf Investoren spezialisiert haben. Denn nur durch langjährige Kontakte, sowie eine gute Reputation erhält man über die richtigen Ansprechpartner schnelle Kreditzusagen. Dies ist wichtiger, als die letzte Stelle hinter dem Komma beim Zinssatz. Sofern man Unternehmer ist, wird es immens wichtig, unaufgefordert Bilanzen und Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) vorzulegen. Dies gilt ebenfalls für die Auskunfteien wie Creditreform etc., sowie bei den entsprechenden Warenkreditversicherern.

Ebenfalls wichtig für mich sind immer die Fachgespräche mit Profis aus dem Bereich des Immobilieninvestments. Einer dieser Profis ist Maria Singer!

 

Oh danke, lieber Mirko! Ich kann mich auch noch sehr gut an das Beratungsgespräch wegen Deines Neubau-Vorhabens auf dem Immopreneur Kongress 2016 in Frankfurt erinnern.

So entstehen super Netzwerke und tolle Projekte mit Gleichgesinnten.

Wie es mit Mirkos Neubauprojekt weitergeht, erfährst Du in der nächsten Folge. Es bleibt spannend!

Also, dann bis zum nächsten Mal hier auf meinem Blog.

Ich und Mirko freuen uns auf Dich!

…und wir freuen uns auf Dein „Like“, wenn Du etwas für Dich mitnehmen konntest.

 

Solltest Du Hilfe bei Deinem Immobilien-Projekt brauchen, melde Dich bei mir. Ich begleite Dich gerne auf Deinem Immobilien-Investment-Weg. Mit professioneller Unterstützung kommst Du schneller voran als alleine.

 

Liebe Grüße

Maria Singer

 

In diesem Beitrag enthaltene Links:

Wer ist Mirko Gehrmann: 1 Folge –Tagebuch eines Neubau-Investors

2 Folge- Grundstückskauf: Was musst Du beachten?

3 Folge – Wie machst Du Dich zum Lieblingskunden des Bankberaters?

Buch:  „33 Geheimnisse der Immobilienfinanzierung“  von Norman Argubi

Immopreneur Kongress 2018 vom 10 – 11.11.2018 in Darmstadt

Projekt Ruhrkristall

Maria Singer: Beratung-Begleitung-Coaching

 

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  1. CoozzyMieten 13. September 2018
    • Maria Singer 13. September 2018

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