Dr. Roski: Heiße Tipps vom Profi-Immobilieninvestor

 

 

 

Ich habe ein sehr spannedes Buch im Buchladen entdeckt.

Das heißt „Das 1X1 des Immobilien Millionärs“ von Dr. Florian Roski.

Das Buch hat mir sehr gut gefallen.  Dr. Roski hat in seinem Buch geschafft nahezu alle wichtigen Grundlagen, die man für einen erfolgreichen Start ins Immobilienbusiness braucht, zusammenzuführen.

Deswegen habe ich mich auf den Weg gemacht und Kontakt zu dem Buchautor aufgenommen.

Dr. Roski hat ein sehr spannendes Motto:

Nur wer vorlebt kann erzählen

Wer vorlebt, soll auch uns ein paar Geheimnisse erzählen.

 

Wer ist Dr. Roski?

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Dr. Florian Roski ist 41 Jahre alt und lebt in Nürnberg.

Seine Berufung ist das Unternehmertum und anderen Menschen dabei zu helfen sich selbst weiter zu entwickeln!

Er arbeite als Start-Up Consultant und Erfolgscoach, ist selbst Multi-Co-Founder, Bestseller-Autor und Immobilieninvestor.

An der Stelle kann ich ruhig sagen, alle seine Antworten sind in der Praxis erprobt!

Sein in der Praxis erworbenes Wissen, gibt er auch als Hochschuldozent und Autor an seine Kunden und Studenten weiter.

Er hat in Deutschland, China, GB und USA studiert und ist darüber hinaus Verbandsgeprüfter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Aus dem Gespräch habe ich erfahren, dass seine eigene Altersvorsorge primär auf Immobilien und Firmenbeteiligungen gestützt ist.

Was ganz wichtig: Er ist seit 37 finanziell frei!

 

Wie war Ihr Anfang als Immobilieninvestor?

Ich stellte schnell fest, dass der Einstieg nicht so einfach ist und hatte mich aufgrund meines damals niedrigen Gehaltes, in einem Start-Up Unternehmen, enorm schwer getan eine Finanzierung zu bekommen.

Ich glaube es hat erst bei der vierten oder fünften Bank funktioniert.

Mitgenommen habe ich aber für mich auch, dass man öfters viele Frösche küssen muss, um den richtigen Banker und auch die richtige Immobilie zu finden. Daraus hat sich für mich folgende Erkenntnis ergeben:

 

Gebe nicht so schnell auf und suche einfach weiter, denn auch die Suche qualifiziert Dich!

Was macht erfolgreiche Immobilieninvestoren aus?

Meiner Meinung nach sind Geduld, Beharrlichkeit und Sorgfalt wichtige Voraussetzungen.

Oft erlebe ich Menschen, die sind so begeistert von der Idee eine Immobilie zu kaufen, dass sie sofort loslegen wollen. Sie halten es quasi gar nicht aus, einfach auch mal die Immobiliensuche in Ruhe zu erfahren.

Die Suche darf schon mal 6 Monate dauern.

Denn viele Immobilien braucht es ja auch nicht, um sich ein Vermögen aufzubauen. Jedes Jahr eine oder zwei ist weit mehr als genug.

Des weiteren erlebe ich es auch öfters, dass sich Kunden, die ich beim Vermögensaufbau berate, nach zwei Wochen melden und mir dann rückmelden, dass sie alle Immobilienportale nun durchsucht hätten und es gebe da keine Immobilien, die meinen Renditeerwartungen entsprechen würden und sie würden jetzt einfach mal das kaufen was auch da ist.

Wichtig ist auch das Thema Sorgfalt bei der Überprüfung der Objektinformationen.

Viele Menschen füllen fehlende Informationen mit positiven Annahmen aus.

Das kann teuer werden.

Immer wenn man etwas nicht weiß, und man trifft eine Annahme, dann liegt man, so die Spieltheorie, zu 40 % daneben.

Deswegen gilt für mich beim Immobilienkauf:

 

Glaube nichts was der Verkäufer oder Makler Dir sagt, sondern nehme es als nichtbestätigte Vorabinformation

Schaue es Dir selbst an und lasse dir die Unterlagen einfach vom Verkäufer zusenden.

Hier biete ich auch auf meiner Seite Webseite kostenlose Checklisten zum Buch an, die helfen sollen wichtige Informationen zu erfassen.

 

Auf was legen Sie mehr Wert auf Rendite oder auf Cashflow?

Mir fehlt noch die Dritte Komponente: Sicherheit.

Ich bevorzuge Sicherheit.

Du kannst beim Immobilienkauf im besten Fall die Faktoren selbst bestimmen:

     
  • Objektauswahl
  •  

  • Mieterauswahl
  •  

  • Finanzierung

Darüber definierst Du die Rendite und den Cashflow.

 

Meine Grundregel:

jede Immobilie muss einen positiven Cashflow erwirtschaften!

 

Deshalb kaufe ich eine Immobilie überhaupt erst. Eine Immobilie mit negativem Cashflow kaufe ich nicht.

Finanzierung und Miete definieren den Cashflow.

Objektauswahl und Miete die Rendite.

Es kommt auf die Balance der Komponenten: Sicherheit, Rendite und Cashflow an.

Alle Komponenten sind gleich wichtig und das Zusammenspiel entscheidet, wie zufrieden man mit der Investition ist. Diese Abstimmung im Detail kannst Du in meinem Buch: „Das 1X1 des Immobilien Millionärs“ nachlesen.

 

 

In welchen Lagen A/B/C bevorzugen Sie zu investieren?

Gute B-Lagen, da ich Cashflow mag.

Nicht in A-Lagen, da ich selbst weniger auf Wertsteigerung setze, sondern mehr auf Cashflow fixiert bin. Ich beabsichtige meine erworbenen Immobilien i.d.R. nicht wieder zu verkaufen.

C-Lagen kommen für mich auch nicht in Frage, da ich Sicherheit und Nachhaltigkeit mag und Risiken vermeide.

Auch ist die Vorhersage, wie sich wann etwas entwickeln wird letztendlich immer nur eine Annahme.

Und Annahmen mag ich nicht.

Ich bevorzuge ein System was mit höchstmöglicher Wahrscheinlichkeit, also mit kleinstmöglichen Risiko funktioniert.

Vermögen baut man am besten auf in dem man kein Geld verliert.

 

Wie sieht Ihr Spezialisten-Team für den Immobilienkauf aus?

Heute ist es mein Banker, der mir hoffentlich schnell eine Finanzierung zur Verfügung stellt, da ich vorher schon meinen Rahmen abgesteckt habe.

Mein Buchungsservice, der mir die lästigen V-Meldungen für das Finanzamt abnimmt

Der Verkäufer/ Makler der mir einen guten Preis macht.

Wenn es etwas zum Renovieren gibt, hat man da mit der Zeit seine Lieblingshandwerker, mit denen man einfach gerne zusammenarbeitet.

Ich bin da ein Gewohnheitstier.

 

Wie sieht Ihre Muster-Immobilie aus?

Meine Musterimmobilie garantiert die optimale nachhaltige Vermarktbarkeit.

Musterimmobilie:

Es geht darum eine Wohnung zu kaufen für die sich möglichst viele potentielle Mieter entscheiden würden. Das sichert mir die maximale Vermietbarkeit.

In meinem Buch habe ich eine detaillierte Checkliste, die die wesentlichen Immobilienmerkmale in wichtige und unwichtige Merkmale aufgliedert.

 

Im welchen Verhältnis finanzieren Sie (EK/FK) Ihre Objekte und warum?

Beim ersten Objekt würde ich eher einen größeren Eigenkapitalanteil empfehlen (20 %), da es ansonsten oft Schwierigkeiten gibt überhaupt eine Bank zu finden, die einen Kapitalanleger bei seiner ersten Immobilie finanziert.

Dann nach 2-3 Jahren und das auch in Abhängigkeit vom Kaufpreis und der Finanzierung würde ich versuchen den Eigenkapitalanteil weiter zu reduzieren unter der Prämisse, das der Cashflow immer noch ausreichend positiv bleibt.

Wenn die Bank zum Beispiel eine eher höhere Tilgungsrate fordert, was aktuell bei einigen Banken leider der Fall ist, muss man sowieso den EK-Anteil erhöhen, um noch einen positiven Cashflow zu generieren.

Hier nutze ich mein Excelkalkulationsblatt, dass man sich kostenfrei auf meiner Internetseite runterladen kann, um den Vorgang zu simulieren und hier die optimale Balance zu finden zwischen Eigenkapitaleinsatz und Finanzierungsrate.

 

Was halten Sie von der Sondertilgung?

Macht es Sinn diese in Anspruch zu nehmen? Warum?

Die meisten Banken bieten im Rahmen einer Baufinanzierung als Standard 5 % pro Jahr als Sondertilgungsmöglichkeit an.

Grundsätzlich muss man sich im ersten Schritt mal ausrechnen was kann/ will ich eigentlich monatlich generell für das Thema Vermögensaufbau mit Immobilien zurücklegen.

Wenn ich im Jahr maximal 4.000,00 €uro sparen kann/will und ich z.B. 100.000,00 € finanziert habe, dann bin ich bei 5 % Sondertilgung ja schon über meinem angesparten Potential.

Jetzt stellt sich natürlich die Frage:

Sondertilgungsmöglichkeit nutzen oder nicht nutzen?

 

Da gibt es verschiedene Philosophien und Ansätze.

Da mein Haupterwerb, gerade zu Beginn meiner beruflichen Laufbahn, nicht aus Mieteinnahmen bestand, sondern mein Gehalt meine Haupteinnahmequelle war und ich auch nicht immer Lust auf die Immobiliensuche hatte, habe ich generell am Jahresende Resümee gezogen und mir u.a. folgende Fragen gestellt:

     
  • Was habe ich nun wirklich angespart?
  •  

  • Will ich jetzt kurzfristig eine neue Immobilie kaufen?
  •  

  • Und habe ich überhaupt ein gutes Objekt im Auge?
  •  

  • Gibt es alternative Investitionsziele?

und habe es davon abhängig gemacht.

Die Möglichkeit der Sondertilgung habe ich dann genutzt, wenn ich gerade keine Zeit/ Lust/ Gelegenheiten hatte und  dabei noch gut angespart hatte. 

Hatte ich eine alternative Strategie, dann habe ich mich eher mit einem größeren Cashbestand wohl gefühlt.

Ich weiß, Kollegen sind u.a. aber auch die Auffassung, man sollte möglichst nicht Sondertilgen.

Dann kann man schneller und mehr aufbauen. Da mag was dran sein.

Ich habe bei weiteren Immobilienfinanzierungen, dann oft meine teilgetilgten Objekte als Teilsicherheit genutzt. Das hat auch gut funktioniert, solange ich bei der gleichen Bank finanziert habe.

Grundlegend bin ich aber ein vorsichtiger Mensch und musste mich gerade bei meinen ersten Immobilienkäufen erstmal mit den für mich doch sehr hohen Fremdkapitalständen anfreunden.

Am Anfang habe ich das erstmal vorsichtiger agiert. Aus der heutigen Sicht sage ich natürlich: „Shit, hättest Du mal mehr Gas gegeben“, aber wie schon anfänglich erwähnt: Jeder muss sich aus seiner Position heraus entwickeln und das war mein Weg.

Auch hierzu gibt es ein schönes Sprichwort:

Du solltest in unbekannte Gewässer nicht gleich mit beiden Beinen reinspringen

 

Welche Zinsbindung bevorzugen Sie bei dieser Niedrigzinsphase und warum?

Den Zinsbindungszeitraum lege ich in Abhängigkeit zu meiner Immobilienstrategie aus.

Wenn ich die Immobilie flippen will – also einfach nur kaufen, veredeln und wieder verkaufen – dann lege ich nur eine kurze Frist fest.

Wenn ich eine Buy-and-Hold-Strategie verfolge, also eher auf Cashflow aus bin, dann würde ich eher langfristig finanzieren, d.h. mindestens 10 Jahre.

Ich selbst finanziere Immobilien gerne mit einem langfristigen und einen kurzfristigen Darlehen, um den bestmöglichen Zins und einen hohen Cashflow zu erzeugen, z.B. im Verhältnis 30:70.

D.h. ich finanziere bei einem Finanzierungsvolumen von 100.000 €,

70.000 € auf 10 Jahre

und

30.000 € auf 5 Jahre

Wobei ich dann mein Sondertilgungsengagement erst auf den Kurzläufer und dann auf den Langläufer lege.

Den Zinsvorteil, den ich dadurch erreiche, reinvestiere ich in der Regel in eine höhere Tilgungsrate des kleinen Kredites.

Bei engagierter Sondertilgungsnutzung auf den Kleinkredit in Verbindung mit einer größeren Tilgung hat man dann nach 5 Jahren schon den ersten Cashflowvorteilssprung.Da ich versuche bis dahin, die ersten 30 % des Kredites abzuzahlen. Das geht i.d.R. auch mit kleineren Beträgen.

Aber grundlegend ist es immer eine Frage der eigenen Strategie.

 

Was würden Sie einem Anfänger empfehlen?

In empfehle jedem Starter-Immobilieninvestor sich vor dem Kauf schlau zu machen.

Vielleicht 1-3 Bücher zu diesem Thema zu lesen.

Die nächste Anlaufstelle ist das eigene finanzielle Zeugnis zu pimpen:

     
  • Schufascore
  •  

  • Kontenführung
  •  

  • Konsumentenkredite abzahlen
  •  

  • Eigenkapital zu sparen
  •  

  • das Gespräch mit der Bank zu suchen, um den eigenen Finanzierungsrahmen abzustecken und dann so schnell wie möglich loszulegen.

Ich würde mit einer kleinen 40-50 qm Wohnung starten und es dann mal laufen lassen, um die ersten Erfahrungen zu sammeln:

     
  • wie funktioniert das Zusammenspiel mit einem Mieter
  •  

  • wie macht man die Nebenkostenabrechnung
  •  

  • wie läuft eine Eigentümerversammlung ab
  •  

  • wie funktioniert das mit der Steuererklärung für das Finanzamt usw.

Nach 2-3 Jahren kann dann die nächste Wohnung nachgeschoben werden usw. bis zum gesetzten Ziel.

Ich hoffe ich konnte Euch einige neue Einblicke in das Immobilienthema liefern!

Nach wie vor meine Lieblingsinvestmentklasse.

Wenn Du mehr erfahren möchtest, dann empfehle ich Dir Dr. Roski auf Facebook zu folgen oder einfach sein Buch zu erwerben.

 

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Liebe Grüße

Deine Maria Singer

 

P.S. Hast Du Fragen zu Finanzierungen, Finanzierbarkeiten, Investment-Strategien, wie Dein nächster Schritt aussehen könnte, auf was Du unbedingt in Deiner Situation beachten solltest? Stelle mir Deine Fragen, ich unterstütze Dich gerne dabei! Hier geht es zur persönlichen Beratung.

 

 

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