Immobilienbewertung: Wie geht das?

 

 

 

Das musst Du als Immobilien-Investor wissen: Wie der Wert Deiner Immobilie von der Bank ermittelt wird?

Wie kommt der Wert einer Immobilie zustande?

Wer ermittelt diesen Wert?

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Welches Verfahren wird für Deine Immobilie herangezogen?

Viele Fragen, auf die Du als Immobilien-Investor eine Antwort haben musst. Deshalb möchte ich heute mit Dir darüber sprechen.

Denn wenn Du als Immobilien-Investor eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchtest, dann musst Du natürlich wissen, wie Deine Immobilie bewertet wird.

Als erstes muss für die Immobilie ein fairer Preis ermittelt werden.

 

Was ist ein fairer Preis?

Ein fairer Preis ist der Preis, der für Deine Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt auf dem Markt erzielt werden kann.

Dabei ist es völlig egal, wie toll aus Deiner Sicht Deine Immobilie ist und wie viel Arbeit Du in das Projekt investiert hast.

Deine persönlichen Ansichten und Verhältnisse spielen hierbei überhaupt keine Rolle.

Dieser faire Preis stellt einen Marktpreis (= Verkehrswert) dar.

Diesen Marktpreis nehmen die Banken als Grundlage für die Berechnung des Beleihungswertes.

 

Was ist ein Beleihungswert?


Dieser Begriff taucht bei Deiner Finanzierung auf.

Den Beleihungswert Deiner Immobilie legen die Banken fest.

Dazu musst du wissen, dass jede Bank ihre eigenen Modelle zur Ermittlung hat.

TIPP: Deshalb ist es auch so wichtig, mehrere Finanzierungsangebote einzuholen. Denn je nach Bank hat Deine Immobilie einen unterschiedlichen Wert!

Die meisten Finanzierungen laufen 20 bis 30 Jahre.

In so einem langen Zeitraum kann viel passieren. Deswegen muss dieser Wert Deiner Immobilie ungefähr 30 Jahre lang Bestand haben. Aus diesem Grund ist der Beleihungswert niedriger als Marktwert.

Wenn es hart auf hart kommen sollte und Du nicht mehr in der Lage bist, Deine Finanzierung zu bedienen, muss die Bank Deine Immobilie verwerten.

Dieser Beleihungswert muss dann auf jeden Fall erzielbar sein.

Der Beleihungswert liegt in der Regel zwischen 80 bis 90 Prozent des Marktwertes.

Da Immobilien über mehrere Jahrzehnte finanziert werden, muss die Bank auf Nummer sicher gehen und zieht vom Beleihungswert noch einen Sicherheitsabschlag ab.

Wenn Du mehr darüber wissen möchtest, wie viel Deine Immobilie für die Bank wert ist, dann freu Dich auf meinen nächsten Artikel. Da werde ich noch detaillierter auf den Beleihungswert eingehen.

Jetzt schauen wir uns erst einmal die Wertermittlung an.

 

Welche Wertermittlungsverfahren für Immobilien gibt es?


Also, wie kommt der Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie nun zustande?

Es gibt unterschiedliche Wertermittlungsverfahren:

Jetzt fragst Du Dich bestimmt, welches dieser Verfahren für Deine Immobilie ausschlaggebend ist?

Hier kommt es darauf an, welche Art von Immobilie Du besitzt?

Hast Du

  • eine vermietete Eigentumswohnung (Teileigentum)
  • ein Mehrfamilienhaus
  • eine selbstgenutzte Eigentumswohnung
  • usw.?

Für welches Wertermittlungsverfahren entscheidet sich die Bank?

Hier ist die Auflösung:

 

 

Das Vergleichswertverfahren


Hier findet eine Preisvergleichsrechnung statt.

Man beschäftigt sich mit der Frage: Was kosten vergleichbare Immobilien auf dem Markt?

Verglichen werden hier

  • Lage
  • Bausubstanz
  • Ausstattung und
  • Größe.

Die Banken vergleichen mindestens fünf ähnliche Objekte, um einen realistischen Vergleichswert zu erzielen.

Dieses Verfahren wird bei

  • unbebauten Grundstücken,
  • Eigentumswohnungen und
  • Ein- und Zweifamilienhäuser herangezogen.

Nach der Errechnung des Vergleichswertes ziehen die Banken noch einen Sicherheitsabschlag in Höhe von 10 bis 20 Prozent ab, um auf Nummer sicher zu gehen.

 

Das Sachwertverfahren

wird bei

  • selbstgenutzten Einfamilienhäusern und
  • Eigentumswohnungen
  • und bebauten Feriengrundstücken angewandt.

Dieser Wert wird wie folgt ermittelt:

Das Ertragswertverfahren


wird bei

  • Mehrfamilienhäusern
  • Geschäftshäusern
  • Büros
  • vermieteten Eigentumswohnungen
  • und teilweise wohnwirtschaftlich, teilweise gewerblich genutzten Objekten angewandt.

Der Ertragswert ist für einen Immobilien-Investor sehr wichtig, denn er fließt in die Bewertung des Investments ein und ist ein entscheidendes Kriterium für oder gegen den Kauf.

Die Banken nehmen bei gewerblichen und vermieteten Immobilien das Ertragswertverfahren.

Bei dieser Berechnung wird ein Kapitalisierungsfaktor herangezogen, der den Ertragswert einer Immobilie mit einer anderen Kapitalanlage zum Zeitpunkt des Kaufes vergleicht.

So, geschafft! Jetzt haben wir die ganzen Verfahren abgehandelt.

Natürlich war das eher oberflächlich.

Für Dich reicht das aber völlig für den Anfang aus.

Wenn Dich das Thema interessiert, kannst Du gerne mehr in die Tiefe gehen.

Aber als Immobilien-Investor musst Du in erster Linie ein Verständnis für die Zusammenhänge haben. Warum die Bank Gewerbe-Immobilien nur mit 25 Prozent bewertet und was das für Dich im Umkehrschluss bedeutet.

Jetzt stellt sich die Frage, wozu das Ganze gut sein soll?

Wie oben beschrieben, nutzen die Banken je nach Art der Immobilie drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.

Dieser Marktwert zeigt dem Immobilien-Investor, welcher Preis für seine Immobilie im Augenblick auf dem Markt erzielt werden kann und dient als Grundlage für die weitere Immobilien-Investment-Kalkulation.

Auf der anderen Seite nutzen die Banken diesen Wert für die Berechnung des Beleihungswertes.

 

Wie sieht das in der Praxis aus?

 

Wenn Du eine Finanzierungsanfrage bei der Bank oder bei einem Finanzierungsvermittler startest, musst Du in Deiner Selbstauskunft Angaben zu Deinem Objekt machen.

Schau mal hier:

 

Dort gibt es ein Feld „Marktwert“, in das Du eine „Pi mal Daumen Angabe“ Deines Kaufpreises einträgst.

Die Bank wird diese Angabe mit den oben genannten Verfahren überprüfen und ggf. den tatsächlichen Wert für die Bewertung heranziehen.

Wenn der Marktwert tatsächlich niedriger ist, wird Dich die Bank darauf hinweisen, dass Du über den Marktwert kaufst und vielleicht die Finanzierung ablehnen.

Wenn der Marktwert sich als niedriger erweist, wird der niedrigere Wert herangezogen und Du musst dann eventuell mehr Sicherheiten hinterlegen.

Um besser verstehen zu können, wie die Bank Deine Investment-Immobilie bewertet, macht es also durchaus Sinn, dass Du Dich näher mit diesem wichtigen Thema befasst.

Ich hoffe, dass Du spätestens jetzt einen klaren Überblick über die Bewertungsmethoden hast und weiß wofür diese gut sind.

Und wisse, Wissen ist nur dann Macht, wenn es angewendet wird!

Ich drücke Dir die Daumen.

Teile diesen Beitrag mit Deinen Freunden, damit auch sie profitieren können.

 

Liebe Grüße

Deine Maria Singer

P.S. Hast Du Fragen zu Finanzierungen, Finanzierbarkeiten, Investment-Strategien, wie Dein nächster Schritt aussehen könnte, auf was Du unbedingt in Deiner Situation achten solltest? Stelle mir gerne Deine Fragen, ich unterstütze Dich dabei! Hier geht es zur persönlichen Beratung.

 

In diesem Beitrag enthaltene Links:

Buch: „Profi-Handbuch Wertermittlung von Immobilien: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert; Hilfen für Kauf, Verkauf, Erbfolge und Steuer; Gutachten kontrollieren und professionell erstellen“ von Wilfried Mannek

E-Book: „Mieten Kaufen Investieren“. Was Du vor dem Immobilienkauf unbedingt wissen musst!

 

 

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  1. Henrie 28. Juni 2017
    • Maria Singer 29. Juni 2017

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