Notartermin: Ablauf, Tipps & Stolpersteine

 

Der Kauf einer Immobilie ist immer eine spannende und manchmal auch nervenaufreibende Angelegenheit.

Es geht immerhin um sehr viel Geld, dass Du da auf den Tisch blätterst.

Du musst so manche Hürde nehmen und viele Formalitäten erledigen, bis Du schließlich eine Immobilie endlich Dein Eigen nennen kannst.

Mit dem Kaufvertrag alleine ist es  natürlich noch nicht getan.

Jetzt kommt das Projekt Immobilienkauf erst so richtig in Gang.

Du musst zum Notar.

Was genau der Notar für Dich tut und was alles passiert, nachdem Du glücklich den Kaufvertrag unterzeichnet hast, habe ich Dir detailliert hier aufgelistet.

Außerdem siehst Du, auf was Du unbedingt achten solltest und wo die Fallstricke lauern.

Bist Du bereit?

Let’s go!

 

Abschluss eines Kaufvertrags

Damit Du nicht über den Tisch gezogen wirst, möchte der Gesetzgeber Dich schützen und schreibt vor, dass die Beurkundung eines Kaufvertrags nur durch einen Notar erfolgen kann.

Du gehst also zu einem Notar Deines Vertrauens und gibst ihm alle Eckdaten zum Kauf, damit er einen Kaufvertrag entwerfen kann.

Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist, geht es meistens schnell mit der Beurkundung.

Ist der Verkäufer als Unternehmer tätig, sorgt Dein Notar dafür, dass Du den Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zum Prüfen bekommst.

Ich würde den Entwurf des Kaufvertrags immer prüfen oder von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, ob auch wirklich alle Punkte in Deinem Sinne festgehalten wurden – besonders bei „schwierigen“ Immobilien ist das ratsam.

Du solltest an dieser Stelle kein Geld sparen, denn manche Passagen des Kaufvertrags können Dir im schlimmsten Falle das Genick brechen.

Außerdem ist es wichtig zu verstehen, welche Funktionen ein Notar überhaupt erfüllt und welche nicht!

Deine Unwissenheit kann Dich mehrere Tausend Euro kosten.

 

Welche Funktionen erfüllt ein Notar?

1. Warnfunktion

Indem der Notar den gesamten Vertrag bei der Beurkundung vorliest, möchte er sicherstellen, dass Du Dir Deiner Handlungen bewusst bist.

Ich wage zu bezweifeln, dass Dir ohne rechtlichen Rat wirklich alle Folgen Deines Handelns bewusst werden.

Indem Du bei dem Beurkundungstermin präsent bist und den Vertragstext vorgelesen bekommst, versucht der Notar Dich vor übereilten Entscheidungen zu schützen.

 

2. Beweisfunktion

Beim monotonen Vorlesen von 40 Vertragsseiten schaltet man schnell auf Stand-by.

Trotzdem solltest Du alle Punkte vom Notar gehört haben und verinnerlichen.

Spätestens jetzt soll Dir alles wirklich „bewusst“ sein, bevor Du glücklich unterschreibst.

Mein Rat an Dich:

Die bewusste Verinnerlichung des Vertrags sollte am besten vor dem Notartermin zu Hause stattfinden, oder noch besser gemeinsam mit Deinem Rechtsanwalt.

Und damit Du auch noch das „Kleingedruckte“ gut lesen kannst, gibt es bei manchen Notaren sogar Lesebrillen mit unterschiedlichen Stärken zur Auswahl. Es wird also nichts dem Zufall überlassen.

Die Urkunde gilt im Streitfall als Beweis.

 

3. Beratungsfunktion

 

 

Jetzt schön aufpassen.

Der Notar berät Dich nicht in wirtschaftlichen oder steuerlichen Fragen.

Daher solltest Du Dir den fachkundigen Rat von unabhängigen Spezialisten wie Rechtsanwälten, Steuerberatern, Bausachverständigen usw. einholen.

Dein Notar kann Dich zu rechtssicheren Vertragsformulierungen beraten – mehr nicht.

Gutgläubige Immobilien-Investoren zahlen im Nachhinein viel Schmerzensgeld.

Die Prüfung, ob Du eine Katze im Sack kaufst oder nicht, ist Dein Job und nicht der von Deinem Notar.

 

4. Gültigkeitsgewähr

 

 

Ohne Notar ist der Kaufvertrag nichtig.

Der Notar sichert nur die rechtliche und formale Gültigkeit des Vertrags ab.

 

5. Abgrenzung

 

Alles, was Du mit dem Verkäufer besprochen und sämtliche Vereinbarungen, die ihr getroffen habt, müssen unbedingt im Kaufvertrag festgehalten werden.

Alles, was nicht schriftlich festgehalten wurde, gilt später als nicht gegeben.

 

 

Was macht der Notar?

Und welche Kosten kommen auf Dich zu?

 

1. Notarielle Beurkundung des gesamten Kaufvertrags

Also, der Notar liest den Text vor, damit nichts übersehen wird.

Wenn alle Beteiligten mit dem Text einverstanden sind, wird er von allen Parteien unterschrieben.

Der Notar bestätigt mit seiner Unterschrift, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat, und somit ist die Beurkundung abgeschlossen.  

Außerdem organisiert der Notar für den Käufer und Verkäufer die Abwicklung des Kaufvertrags.

 

 

2. Grundschuldbestellung

Wenn Du Deine Immobilie über die Bank finanzierst, dann ist die Bank erst bereit den Darlehensbetrag an den Verkäufer auszuzahlen, wenn sie sicher ist, dass davor eine Grundschuld zu ihren Gunsten bestellt worden ist.

Dafür benötigt sie vom Notar eine Grundschuldbestellung.

Er beurkundet eine Grundschuldbestellung und leitet diese Unterlagen zum Eintrag an das Grundbuchamt weiter.

 

3. Auflassungsvormerkung

Gleichzeitig veranlasst der Notar eine Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt für den Käufer.

Was bedeutet das?

Um den Kauf zu sichern, muss der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Nach dem Eintrag kann jeder sehen, dass die Beurkundung bereits stattgefunden hat. 

So kann die Immobilie nicht zum zweiten Mal verkauft werden.

 

4. Löschungsbewilligung

Wenn der Verkäufer noch eine Finanzierung laufen hat, dann ist seine Bank noch mit der Grundschuld im Grundbuch eingetragen. 

Die Bank wird erst bereit sein die Grundschuld zu löschen, wenn sichergestellt ist, dass die vollständige Rückführung des Bankdarlehens erfolgt ist.  

Die Bank sendet eine Löschungsbewilligung mit einer Treuhandauflage an den Notar mit der Klausel, die Löschung erst nach der vollständigen Auflösung des Darlehens zu beantragen.

Erst nachdem die Bank die Zahlung bestätigt hat, wird die Löschung durch den Notar beantragt.

 

5. Einholung der notwendigen Genehmigungen

Nach der Beurkundung schickt der Notar den Vertrag an das Finanzamt, die Grunderwerbsteuerstelle sowie die Schenkungssteuerstelle und holt die notwendigen Genehmigungen ein.

 

6. Rechnung vom Notar

 

Irgendwann kommt natürlich die Rechnung des Notars.

Neben seinen Gebühren findest Du in ihr auch alle Kosten für sonstige notwendige Erklärungen, die der Notar für Dich eingeholt hat.

Mein Tipp: Bezahle die Rechnung so schnell wie möglich, da sich ansonsten der Vollzug des Vertrags verzögert.

 

7. Kaufpreiszahlung

Sobald alle Genehmigungen, Bescheide sowie die Löschungsbewilligungen der eingetragenen Gläubiger vorliegen und die Vormerkung für den Käufer eingetragen ist, bekommst Du vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung, die besagt, dass Du den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen hast.

8. Umschreibung des Eigentums

Sobald die Zahlung erfolgt ist, werden die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung der Auflassung der neuen Eigentümer veranlasst.

grundbuch.de

 

Allerding müssen davor folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Verzichtserklärung von Vorverkaufsberechtigten
  • Sicherung der Befreiung von Belastungen, die vom Käufer nicht übernommen werden. Hierbei kann Dir der Notar helfen.
  • Unbedenklichkeitserklärung vom Finanzamt

 

Zunächst ist die Grunderwerbssteuer fällig.

kreditexperten.com

 

Die ist in jedem Bundesland unterschiedlich. In Rheinland-Pfalz beträgt sie zum Beispiel 5%.

Der Notar ist gesetzlich dazu verpflichtet,  jeden  Kaufvertrag an die Grunderwerbssteuerstelle des Finanzamtes zu senden.

Das Finanzamt berechnet die Steuer und sendet den Steuerbescheid an den Käufer.

Sobald die Steuer bezahlt ist, schickt das Finanzamt  eine Unbedenklichkeitsbescheinigung direkt an den Notar.

Erst jetzt kann das Eigentum umgeschrieben werden.

Der Notar reicht zusammen mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung einen Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ein.

 

9. Vollzugsmitteilung vom Grundbuchamt

Diese Mitteilung bekommst Du, wenn die Eigentumsumschreibung vollzogen wurde.

Du solltest sie unbedingt prüfen.

 

10. Grundbuchgebühren

Und noch einmal heißt es:

Bitte zahlen!

Jetzt sind die Grundbuchgebühren bei der Oberjustizkasse fällig.

 

Also: Druck Dir einfach die Liste aus und hackst Punkt für Punkt ab.

Viel Erfolg!

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Liebe Grüße

Deine Maria Singer

P.S. Hast Du Fragen zu Finanzierungen, Finanzierbarkeiten, Investment-Strategien, wie Dein nächster Schritt aussehen könnte, auf was Du unbedingt in Deiner Situation beachten solltest? Stelle mir gerne Deine Fragen, ich unterstütze Dich gerne dabei! Hier geht es zur persönlichen Beratung.

 

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