Risiken für Investoren: Die Besonderheiten von Erbpachtverträgen

Die sogenannte Erbpacht ist für viele Hausherrn eine preiswerte Alternative zum Kauf eines Grundstücks – insbesondere für Immobilieninvestoren können sich daraus aber auch einige Schwierigkeiten ergeben.

Zwar wird die Pacht üblicherweise über einen langen Zeitraum von mindestens 50 Jahren abgeschossen, sodass zunächst Rechtssicherheit besteht. Wer sich als Investor in einen bestehenden Pachtvertrag einkauft, geht häufig einige Risiken ein.

Was Geldgeber beachten sollten.

Verträge genau studieren:
Worauf Investoren bei Pachtverträgen achten müssen

Wer in Immobilien investiert, sichert sich üblicherweise eine überschaubare Rendite, die kaum mit größeren Gefahren behaftet ist – Immobilien gelten insbesondere in unsicheren Zeiten als solide Investition. Dabei wird aber in der Regel davon ausgegangen, dass nicht nur Eigentum an dem Haus, sondern auch an dem Grundstück erworben wird.

Bei einem Erbpachtvertrag ist Letzteres nicht der Fall: Anstelle des Kaufs wird das Grundstück nur für einen langen Zeitraum – üblich sind mindestens 50, häufig 99 Jahre – gepachtet.

Aufgrund der langen Laufzeiten soll eine vergleichbare Sicherheit resultieren, wie bei einem Kauf des Grundstücks. Tatsächlich ergeben sich aus dem Pachtvertrag in etwa auch dieselben Rechte und Pflichten, wie beim Kauf des Grundstückes.

Heimfall

Eine Gefahrenquelle besteht in dem sogenannten Heimfall. Dabei handelt es sich um einen Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen, darunter fällt häufig die Verwahrlosung oder Zweckentfremdung des Grundstücks.

Investoren sollten darauf achten, dass dieser Heimfall nur durch schwerwiegende Verstöße ausgelöst wird.

Der Grund: Die Kündigung des Pachtvertrages hat auch ein Übergang des Hauses an den Grundstückseigentümer zur Folge, der häufig unter Marktwert abgewickelt wird – die eigene Investition ist also in Gefahr.

Ankaufspflicht

Ein weiterer Fallstrick ist die sogenannte Ankaufspflicht. Dabei kann der Eigentümer des Grundstücks von dem Immobilienbesitzer verlangen, dass das Grundstück gekauft wird – wobei gerade dies durch den Pachtvertrag umgangen werden sollte.

Investoren müssten die Investitionssumme in einer solchen Situation deutlich erhöhen. Zudem muss davon ausgegangen werden, dass von diesem Recht nur Gebrauch gemacht wird, wenn die Grundstückspreise hoch ausfallen.

Mitsprachrecht

Ein weiteres Risiko für Investoren: Zwar darf das Haus selbst genutzt und vermietet werden, bei einem Verkauf haben die Besitzer des Grundstücks allerdings ein Mitspracherecht. Der Verkauf der Immobilie dürfte allerdings früher oder später von den Investoren angestrebt werden, sodass durchaus mit Komplikationen zu rechnen ist.

Pachtzinsen als laufende Kosten betrachten

Weiterhin sollten Investoren beachten, dass der Erbpachtzins regelmäßig gezahlt werden muss und – anders als bei der Tilgung eines Hypothekenkredites – keinesfalls sinkt.

Die Höhe der Verzinsung entspricht in etwa jenen Zahlungen, die auch bei einem Kauf des Grundstücks zu finanzieren wären; üblicherweise müssen 3-5 % des Grundstückswertes gezahlt werden.

Investoren müssen diese Verzinsung von der Rendite durch das Haus abziehen, denn durch die Erbpacht wird kein Eigentum erworben. Es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis; gewissermaßen muss die Pacht zu den übrigen laufenden Kosten gezählt werden.

Aus wirtschaftlicher Sicht ist eine Erbpacht für Investoren immer dann günstig, wenn die Zinsen für das Baugeld besonders hoch ausfallen und üppige Kosten für das Grundstück einkalkuliert werden müssen – beides ist im aktuellen Zinsumfeld allerdings nicht der Fall.

Zudem sollte auch berücksichtigt werden, dass hinsichtlich der Zinsentwicklung für das Pachtgrundstück eine sehr ungünstige Entwicklung in Kauf genommen werden muss: Wer in Immobilien investiert, erhofft sich eine deutliche Wertsteigerung. Eine solche Wertsteigerung betrifft aber selbstverständlich nicht nur das auf dem Grundstück errichtete Gebäude, sondern auch das Bauland selbst.

In Verbindung mit der Wertsteigerung ist auch eine Erhöhung der Pacht zu erwarten, weil die Kosten sich an dem aktuellen Verkehrswert des Grundstücks orientieren.

Vorsicht vor dem Zinsschock:
Investoren sollten Pachtzinsen im Auge behalten

 

Die Erhöhung der Kosten ist für Immobilieninvestoren allerdings aus einem ganz anderen Grund riskant: Der Zinssatz darf nicht jedes Jahr erhöht werden, der Gesetzgeber sieht eine Anpassung maximal alle drei Jahre vor.

Es ist allerdings durchaus möglich und zulässig, die Erhöhung lange Zeit auszusetzen – und dann durch einen plötzlichen Zinsschock zu vollziehen.

Wer sich als Immobilieninvestor Eigentum an einer möglicherweise schon 30 Jahre alten Immobilie verschafft, muss in einem solchen Fall mit einer Erhöhung um einige Hundert Prozent rechnen. Mit der Zahlung einer solchen vierstelligen Summe geht die Kalkulation der Investition möglicherweise nicht mehr auf, zudem muss dieser Betrag kurzfristig aufgebracht werden.

In diesem Zusammenhang sollten Investoren einen günstigen Online-Kredit in Betracht ziehen. Aufgrund der derzeit geringen Zinsen auf dem Kapitalmarkt ist es besonders einfach möglich, was insbesondere dann gilt, wenn ein umfangreicher Kreditvergleich angestellt wird. Bei diesem Vergleich werden auch sogenannte Direktbanken berücksichtigt, die nicht über eigene Filialen verfügen und auf den besonders günstigen Direktvertrieb setzen – und entsprechend niedrige Zinssätze ermöglichen. Dadurch können auch Investoren die Hürde der hohen Pachtzinsen nehmen, ohne die Rendite zu gefährden.

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