Wie rechnen Immobilien-Investoren die Rendite aus?

Das musst Du tun, bevor Du in eine Immobilie investierst: Renditeberechnung.

Immobilien alleine aus dem Bauch heraus zu kaufen ist keine gute Idee.

Professionelle Immobilien-Investoren nutzen bei ihrer Entscheidungsfindung unterschiedliche Werkzeuge: eines davon ist die Renditeberechnung.

Aber wie geht das genau?

Worauf musst Du bei der Renditeberechnung achten?

Welche Parameter berücksichtigen die Profis?

Kannst Du Dich auf die Rendite-Angaben von Immobilienmakler wirklich verlassen?

Das und mehr erfährst Du hier.

Let’s go!

 

Was ist die Rendite?

 

 

Die Rendite zeigt die Verzinsung des eingesetzten Kapitals pro Jahr an.

Für viele Anleger stellt die Rendite ein Vergleichsparameter und eine Entscheidungsgrundlage dar.

Aber die Rendite wird manchmal auch überbewertet.

So gibt es Anleger, die nur anhand der Renditeangaben entscheiden, ob eine Anlage gut oder schlecht ist.

Für mich ist die Rendite nur ein Faktor von vielen, der bei der Suche nach der richtigen Immobilie eine große Rolle spielt.

Die Rendite gibt uns Investoren einen ersten Einblick und lässt uns hinter die Kulissen schauen, welche Möglichkeiten die Immobilie mit sich bringt.

Was ich damit meine, erfährst Du jetzt.

 

Beispiel

Damit es bisschen anschaulicher wird, hier ein Beispiel aus der Praxis mit einem realen Objekt und Zahlen.

Ein Immobilienmakler lockt auf einem Internetportal Kapitalanleger zu seinem Immobilienangebot und verspricht 6 %.

 

 

Was meint er mit 6 % und wie kommt er darauf?

Und was können wir damit anfangen?

 

Wie rechnen Immobilienmakler die Rendite aus?

 

Die Immobilienmakler rechnen die Rendite einer Immobilie nach einer sogenannten Maklerformel aus.

Die sieht so aus:

 

Die Maklerformel stellt eine vereinfachte Berechnung der Rendite dar.

Es gibt Makler, die in ihren Exposés schon die Rendite vorberechnen, und wenn sie relativ hoch ausfällt, dann werben sie damit.

6 % hört sich doch gut an, oder?

Besser als die 0,25 % auf dem Sparbuch.

Aber was steckt dahinter?

Also, mit dieser Vorgehensweise wollen sie zunächst die Käufer zu ihren Angeboten locken und die Entscheidungsfindung beschleunigen.

Nicht jeder Käufer wird wirklich nachrechnen und sich Gedanken darüber machen.

Wir schon!

Damit wir auf die versprochenen 6 % kommen, brauchen wir ein paar Informationen:

Wir brauchen:

  • die Jahresnettokaltmiete (Kaltmiete pro Monat x 12 Monate)
  • den Kaufpreis des Objekts

Die Jahresnettokaltmiete steht bei unserem Beispiel leider nicht im Exposé.

Nicht schlimm, Du kannst sie beim Makler direkt nachfragen.

Wenn Du ohne Makler kaufst und die Wohnung leer steht, dann kannst Du die Miete aus dem Mietspiegel der Stadt ableiten.

Da die Bruttomietrendite schon vorgegeben wurde und die Jahresnettokaltmiete nicht, stellen wir einfach die Formel mit einem Dreisatz um und kommen so zu unserer fehlenden Angabe zur Jahresnettokaltmiete.

 

 

 

 

Unsere Jahresnettokaltmiete beträgt 26.880 € und die monatliche Miete liegt bei 2.240 €.

Mit dieser einfachen Formel kannst Du zunächst eine grobe Einschätzung der möglichen Rentabilität der Immobilie vornehmen.

Aber wie aussagekräftig sind die 6 % des Maklers für uns Investoren überhaupt?

Für uns Investoren reicht diese Information leider nicht aus.  Es handelt sich hier nur um einen groben Wert.

Wir wollen mehr wissen!

 

Wie rechnen Immobilien-Investoren die Rendite aus?

 

Als Immobilien-Investoren verfeinern wir diese Formel um ein paar Faktoren.

Für die genaue Ermittlung der Rendite brauchen wir noch folgende Angaben:

  • die Anschaffungskosten der Immobilie
  • die Instandhaltungskosten
  • die nicht umlagefähige Kosten
  • die Kosten für Renovierung/Instandsetzung
  • die Aufwertungskosten

Jetzt schauen wir uns die einzelnen Positionen mal genauer an:

 

Die Anschaffungskosten der Immobilie

 

Wenn Du eine Immobilie kaufst, ist es mit dem Bezahlen des Kaufpreises noch nicht getan.

Auf Dich kommen noch weitere Kosten zu, die Du unbedingt berücksichtigen musst.

Diese Kosten nennt man Anschaffungsnebenkosten.

Dazu gehören:

  • die Grunderwerbssteuer (diese liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland)
    In unserem Fall liegt der Grunderwerbssteuer bei 5 %, da die Immobilie in Mainz bzw. Rheinland-Pfalz angeboten wird.
  • eine notarielle Beurkundung (Notarkosten) des Kaufvertrages liegt bei 1 % des Kaufpreises
  • die Grundschuldbestellung (Notarkosten) liegt bei 0,5 %
  • das Grundbuchamt liegt bei 0,25 %
  • die Eintragung der Grundschuld (Grundbuchamt) liegt bei 0,25 %
  • die Maklercourtage liegt je nach Region und Makler zwischen 3 – 6 % zzgl. MwSt.
  • ein Wertgutachten (individuelle Preisgestaltung)

Wie sieht das in unserem Beispiel aus?

 

Im Normalfall liegen die Anschaffungsnebenkosten bei etwa 12 %.

In unserem Fall belaufen sich die Anschaffungsnebenkosten auf 12,95 %.

 

 

Instandhaltungskosten

 

Was viele bei Ihren Berechnungen vergessen sind die Instandhaltungskosten.

Hier gibt es wiederum zwei Varianten: einmalige und nachhaltige Instandhaltungskosten.

Auf die einmaligen Instandhaltungskosten werde ich unten separat eingehen.

Hier sind die Kosten gemeint, die nachhaltig über die Jahre anfallen.

Diese Kosten werden auch von den Immobilien-Investoren berücksichtigt.

Warum?

Hier spielen zwei Aspekte eine große Rolle.

Erstens: Wenn Du als Investor eine Immobilie kaufst und diese anschließend vermietest, dann verpflichtest Du Dich in Deinem Mietvertrag gegenüber dem Mieter die Immobilie auch in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Er zahlt Dir schließlich Geld dafür.

Zweitens: Es liegt auch in Deinem Interesse, die Immobilie im Wert zu erhalten und noch besser aufzuwerten. Damit Du später beim Verkauf einen noch besseren Preis erzielen kannst.

Es ist also wichtig, diese Kosten zu berücksichtigen und eine monatliche Rücklage dafür zu bilden.

Letzteres vergessen viele im Eifer des Gefechts und stehen ohne Geld da, wenn die Immobilie ihre ersten „Krankheiten“ zeigt.

Die Praxis hat gezeigt, dass Du für die Instandhaltungskosten je nach Zustand der Immobilie im Jahr zwischen 10€/qm  und 14 €/qm kalkulieren musst.

Diese Kosten schmälern natürlich auch Deine Rendite.

Wie sieht es konkret in unserem Beispiel aus?

 

 

 

Da unsere Wohnung neuwertig ist (2014), rechne ich mit 7 €/qm weiter.

Also behalte immer im Hinterkopf: Je schlechter der bauliche Zustand Deiner Immobilie ist, desto negativer wirkt sich das auf Deine Rendite aus.

 

Nicht umlagefähige Kosten

 

Du kannst nicht alle Nebenkosten auf Deinen Mieter abwälzen. Es bleibt immer ein Anteil, den Du selbst tragen musst.

Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen z. B.:

  • jegliche Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Nebenkostenanteile für leerstehende Wohnungen
  • Beiträge des Eigentümers zur Instandhaltungsrücklage
  • usw.

Diese Kosten müssen wir natürlich auch aus den Jahreserträgen rausrechnen.

Wie sieht das konkret bei unserem Beispiel aus?

 

 

Die nicht umlagefähigen Kosten betragen für unser Objekt 75 €/Monat.

Diese Zahl findest Du in der Jahresabrechnung.

Frag den Makler oder Eigentümer danach.

 

Renovierung/Instandsetzung

 

Immobilien-Investoren schauen sich eher ältere Objekte an, die einerseits günstig im Einkauf sind und noch besser ein Aufwertungspotenzial besitzen.

Zuerst wird auf die Renovierung und Instandsetzung geschaut.

Was ist notwendig und was muss zuerst gemacht werden:

  • Heizung
  • Bad
  • Elektro
  • Fenster
  • Dachdämmung usw.

Dein bester Freund ist hier der Bausachverständige.

Er schaut sich die Immobilie an und macht einen Plan, was an der Immobilie gemacht werden muss und in welcher Reihenfolge.

Und ganz wichtig: was der ganze Spaß kostet.

Diese Kosten müssen zu den Anschaffungskosten hinzu addiert und mitfinanziert werden.

In unserem Beispiel ist diese Position überflüssig, da unser Objekt jungfräulich (Baujahr 2014) ist.

 

Aufwertungskosten

 

Wenn ein Objekt Aufwertungspotenzial hat, dann freust Du Dich als Immobilien-Investor noch mehr.

Das sind Deine Objekte!

Auch hier kommt Dein Bausachverständiger Dir zu Hilfe. 

Er schätzt die Kosten, die Du für Deine Kalkulation brauchst.

Diese Kosten werden ebenso einmalig zu den Anschaffungskosten hinzu addiert und mitfinanziert.

In unserem Beispiel ist diese Position überflüssig.  

 

Und jetzt wollen wir das Puzzle zusammenfügen …

 

Erweiterte Renditeberechnung

… und fassen das Ganze in eine Formel zusammen:

 

 

 

 

Wie Du siehst, weicht unser Ergebnis von 4,98 % von den 6 % des Maklers ab.

Diese Rendite stellt eine Anfangsrendite dar.

Sobald Du z. B. die Miete erhöhst und weitere Optimierungen durchführst, ändert sich Deine Rendite natürlich.

Als Immobilien-Investor betrachtest Du Dein Investment aus einem anderen Blickwinkel.

Die oft verwendete Maklerformel ist für uns Investoren weniger aussagekräftigt.

Es gibt noch ein paar Eckpunkte, die die Profis in die Renditeberechnung einfließen lassen. Das sind z. B. der kalkulatorische Mietausfall und Vermietungskosten.  Aber das würde hier den Rahmen sprengen, wenn ich auch noch auf diese Faktoren eingehen würde.

Melde Dich bei mir, wenn Du Hilfe brauchst. Ich begleite Dich gerne und hole Dich dort ab, wo Du momentan stehst. Mit professioneller Unterstützung kommst Du schneller voran als alleine.

Ansonsten viel Erfolg bei Deiner Renditeberechnung.

 

Ich freue mich auf Dein „Like“.

 

Liebe Grüße

Deine Maria Singer

 

In diesem Beitrag enthaltene Links:

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  1. Alexander Raue 10. Januar 2018
    • Maria Singer 11. Januar 2018
  2. Investkinx 10. Januar 2018
    • Maria Singer 11. Januar 2018

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