Wie und mit welcher Rechtsform starte ich als Immobilien-Anfänger?

 

So schaffst Du Deinen Einstieg in das Immobilieninvestment.

Du möchtest gerne in Immobilien investieren?

Aber weißt nicht, wie Du das anfangen sollst?

Du hast Dich schon sehr ausführlich mit dem Thema Immobilieninvestment befasst, und weiß trotzdem immer noch nicht so ganz, wie Du starten kannst?

Kein Problem, Du bist damit nicht allein.

Deshalb möchte ich Dir an dieser Stelle ein bisschen auf die Sprünge helfen und habe mit dem Profi-Investor Thomas Knedel gesprochen. Hier sind seine Tipps für den Einstieg in das Immobilieninvestment

Aber eins nach dem anderen.

 

Wer ist denn überhaupt Thomas Knedel?

 

Thomas Knedel, Jahrgang 1968, ist Immobilieninvestor aus Leidenschaft. Bereits als Schüler beschloss er, diesen Weg zu gehen. Gleich nach seiner Ausbildung zum Bauingenieur und Immobilienökonom investierte er im Jahr 1998 in sein erstes Mehrfamilienhaus.

Heute investiert Thomas – gerne zusammen mit Co-Investoren – vorzugsweise in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen mit Aufwertungspotenzial und gibt sein Wissen online in Foren, Videokursen und Webinaren weiter.

Zusätzlich bietet er Workshops zum Thema und einen jährlich stattfindenden Kongress sowie Mastermindgruppen für interessierte Immobilieninvestoren an.

Außerdem hat er sich auf die Bereitstellung von Vorlagen und Software für Investoren bis hin zu Consulting-Dienstleistungen spezialisiert.

Aber jetzt zum Interview mit Thomas Knedel.

Thomas, wie baue ich als Einsteiger besonders schnell einen Immobilienbestand auf?

 

 

Da gibt es zwei Wege:

Fix und Flip – Strategie

Der erste Weg ist die sogenannte „Fix und Flip-Strategie“, d.h. kaufen, aufwerten und verkaufen.

Hierbei baust Du schnell viel Kapital auf, musst aber auch eine gute Basis an Eigenkapital mitbringen. Du kaufst eine Immobilie, wertest sie auf, indem Du sie renovierst und dann sofort wieder verkaufst. Durch das Aufwerten verdienst Du das meiste Geld.

Wenn Du sie allerdings nicht gleich verkaufst, sondern liegen lässt/vermietest, passiert ja nicht mehr viel mit der Immobilie, Dein Kapital ist dann gebunden. Diese Variante eignet sich sehr gut, um in relativ kurzer Zeit Kapital aufzubauen. Allerdings ist sie auch sehr steuerintensiv.

 

Standorte mit niedrigem Multiplikator

Wenn man nicht der „Fix und Flip-Typ“ ist, dann kann der zweite Weg sein, dass man in Standorte mit niedrigem Multiplikator (Verhältnis von Kaufpreis zu Nettojahresmiete) investiert.

 

 

Du suchst dann gezielt Immobilien aus, die einen hohen CashFlow haben. Das heißt, in nicht so guten Lagen, aber dennoch stabil oder grade noch stabil. Es gibt Standorte, die gleich „abbröckeln“, aber es gibt auch Standorte, die noch längere Zeit stabil bleiben.

Diese Strategie ist jedoch eher was für Fortgeschrittene.

Und nicht bei jedem Standort macht die Bank mit. Da muss man dann mit seinem Banker drüber reden.

Also, sei vorsichtig damit.

 

 

Über welchen Zeitraum spricht man
bei „Fix und Flip“?

Wenn man sich darauf fokussiert und intensiv kümmert, dann kann es sehr schnell gehen.

Ich spreche von ein bis zwei Jahren.

 

 

Auf was sollte man Deiner Meinung nach bei „Fix und Flip“ unbedingt achten?

 

Bei „Fix und Flip“ gibt es zwei Parameter:

Die Vermarktungsgeschwindigkeit

Zum einen ist da die Vermarktungsgeschwindigkeit. Das heißt, wie lange ist mein Kapital gebunden.

Hier gilt, so kurz wie möglich, damit man den nächsten Deal machen kann. Der Zeitraum liegt je nach Objekt und nach Markt  bei 3, 6 oder 9 Monaten, also unter einem Jahr. 

Zwischen dem Ankauf der Immobilie und dem Verkauf darf nicht viel Zeit liegen.

Die Marge

Der zweite Parameter ist die Marge.

Das heißt, ich kaufe ein Objekt zum Betrag X plus Nebenkosten plus Renovierungskosten und alle Bewirtschaftungskosten,  sowie die Finanzierungskosten.

Am Ende verkaufe ich Immobilie wieder.

Die Differenz zwischen dem Einkaufspreis inklusive der oben aufgeführten Kosten und dem Verkaufspreis minus Steuern ist die Handelsmarge.

Diese sollte möglichst hoch sein, damit ich das hohe Risiko und mein schnelles Handeln entsprechend vergütet bekomme. Denn: Je schneller ich handele, desto höher ist mein Risiko, dass etwas schief gehen kann. Man darf nie vergessen, dass jede Transaktion in sich ein Risiko birgt.

Auf der anderen Seite, ist es aber eine gute Möglichkeit, sich Kapital aufzubauen.

Ohne Risiko kein Gewinn.

Bei „Fix und Flip-Deals“ solltest Du mindestens 20 bis 30 Prozent Gewinn machen.

 

Wie geht man strategisch vor?

 

Als erstes solltest Du Dich unbedingt mit erfahrenen Investoren darüber auszutauschen.

Dann solltest Du eine Weile über alle möglichen Einkaufsquellen nachdenken.

Nur im Internet zu recherchieren funktioniert in den seltensten Fällen.

Stell Dir die Frage: Wo kaufe ich die Immobilien am besten ein?

Sei kreativ, lass Dir was einfallen. Dazu musst Du natürlich auch Dein Netzwerk zu Immobilienmaklern, Projektmanagern und Investoren ausbauen.

 

Sollte man für „Fix und Flip Deals“ eine GmbH gründen?

Als  Einsteiger ohne große Erfahrung muss man sich klar werden, will ich „Fix und Flip“ überhaupt machen?

Wenn Du Dich dafür entscheidest, dann solltest Du überlegen: Mache ich das allein oder mit jemanden zusammen?

Dann würde ich von Anfang an mit einem guten Steuerberater zusammenarbeiten, den Objektkauf also ganz sauber steuerlich anmelden.

Am Anfang ist es besser, ein Einzelunternehmen als eine GmbH zu gründen. Die ersten 2 bis 3 Deals solltest Du auf jeden Fall als Einzelunternehmen abwickeln, da die Gründung einer GmbH Geld kostet.  Vielleicht hast Du ja nach 2 bis 3 „Fix und Flip Deals“ von der Sache genug und machst nie wieder welche. Und dann hast Du die GmbH samt aller Kosten an der Backe.

Steuerlich gesehen sind die „Fix und Flip Deals“ im Einzelunternehmen nicht optimal.  Aber Du kannst sie von der Vermietung und Verpachtung sauber trennen.

Und wenn Du nicht zu viel machst und wenn Du alles sauber gemeinsam mit dem Steuerberater anmeldest, ist das Einzelunternehmen eine gute Alternative zur GmbH. 

 

Wenn Du dann nach 2 bis 3 Deals feststellst, dass Du Spaß an der Sache hast und Dein Geschäftsmodell am Markt funktioniert, dann würde ich definitiv eine Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH) gründen.

Das minimiert zum einem Dein Risiko und zum anderen ist es auch aus steuerlicher Sicht interessanter. Da der persönliche Steuersatz immer der höchste ist, muss man den ja nicht unbedingt weiter nach oben treiben. Weitere Deals sind in einer GmbH also gut aufgehoben.

Ich rate immer dazu, klein aber trotzdem professionell mit einem Steuerberater anzufangen, Erfahrungen zu sammeln, und wenn Dir das Geschäftsmodell zusagt es weiter auszubauen.

Den Kardinalfehler, den die viele Einsteiger machen:

Sie sparen am Steuerberater.

Sie fragen ausschließlich in Foren nach, was und wie sie es machen sollen, oder sie machen sich anderweitig schlau und am Ende basteln sie ganz alleine an ihren Immobilien-Investments. Das kann richtig in die Hose gehen.

Also, bitte spart nicht an einer guten Steuerberatung, nehmt an dieser Stelle Geld in die Hand und meldet Euer Einzelunternehmen gemeinsam mit Eurem Steuerberater sauber an.

Super, vielen Dank für die Tipps, Thomas! 

Thomas Knedel bietet übrigens einen Kurs „In 6 Monaten zum professionellen Immobilieninvestor“ an.  Hier kannst Du Dich anmelden …..

Fang an, mach Dich schlau und lerne von den Profis!

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Liebe Grüße

Deine Maria Singer

 

P.S. Hast Du Fragen zu Finanzierungen, Finanzierbarkeiten, Investment-Strategien, wie Dein nächster Schritt aussehen könnte, auf was Du unbedingt in Deiner Situation beachten solltest? Stelle mir gerne Deine Fragen, ich unterstütze Dich gerne dabei! Hier geht es zur persönlichen Beratung.

 

In diesem Beitrag enthaltene Links:

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Immobilien Insider Videokurs: „In 6 Monaten zum professionellen Immobilieninvestor“

Buch: Erfolg mit Wohnimmobilien von Thomas Knedel

 

 

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