Worauf achtet die Bank bei der Kreditvergabe?

 

Ohne Moos nix los!

so sagt der Volksmund.

Aber stimmt das auch?

Im Regelfall, ja!

Allerdings, wo es Regeln gibt, gibt es auch Ausnahmen.

In manchen Fällen hast Du tatsächlich die Möglichkeit, ohne Eigenkapital zu starten. Hier spielt natürlich Deine Bonität eine große Rolle.

 

Was ist mit Bonität gemeint?

 

Laut Gabler Wirtschaftslexikon ist die Bonität „die Fähigkeit und die Bereitschaft eines Schuldners, seine zukünftigen Zahlungsverpflichtungen vollständig und fristgerecht zu erfüllen“.

Mit anderen Worten, Du solltest ein Lieblingskunde Deiner Bank sein:

     
  • sauber,
  •  

  • ohne jegliche Verbindlichkeiten im Gepäck,
  •  

  • mit einem sicheren Job und
  •  

  • gutem Einkommen.

Dann hast Du vielleicht eine Chance, 110 %  finanziert zu bekommen.  

 

Kaufpreis 100 % + Kaufnebenkosten 10 % = 110 % Kreditvolumen

 

Der Preis dafür ist der teurere Zins.

Dabei ist zu beachten, dass nicht jede Bank solche Kredite anbietet. Die Anzahl der Banken, die Dich in diesem Fall begleiten wollen, sinkt rasant.

Aber ein guter Finanzierungsvermittler kann Dir dabei helfen, eine Bank ausfindig zu machen, Deine Bonität zu checken und die Finanzierungsanfrage zu starten.

Im Regelfall möchte die Bank mindestens 20 % Eigenkapital von Dir als Einsteiger sehen.

Für die fortgeschrittenen Investoren, die schon Immobilien im Bestand haben, gelten andere Regeln.

Hier wird immer individuell geprüft.

 

Warum sind 20 % Eigenkapital nötig?

 

Die 20 % Eigenkapital setzen sich aus 10 % Erwerbsnebenkosten und 10 % Risikoabschlag zusammen.

Jeder Immobilienkauf verursacht bestimmte Nebenkosten: Erwerbsnebenkosten.

Die Bank geht pauschal von rund 10 %  Nebenkosten aus. Wie genau bei Dir die Nebenkosten aussehen könnten, siehst Du in der Tabelle unten. 

Die Erwerbsnebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:

 

 

 

Was ist ein Risikoabschlag?

Um den Verkehrswert Deiner Immobilie zu ermitteln, nutzen die Banken interne Bewertungsprogramme.

Den ermittelten Wert Deiner Immobilie korrigieren sie um einen Risikoabschlag in der Regel von 10 %.

D.h., der reduzierte Wert entspricht 100 % für die Bank.

 

 

 

Was prüft die Bank bei der Kreditvergabe?

1. Deine persönliche Daten = persönliche Kreditwürdigkeit

     
  • Name
  • Geburtsdatum und -ort
  • Familienstand
  • Güterstand
  • Kinder/Alter
  • Beruf
  • Beschäftigungsverhältnis
  • Dauer des Beschäftigungsverhältnisses

2. Dein Einkommen = Überprüfung der nachhaltigen Kapitaldienstfähigkeit

     
  • Unselbstständige Arbeit
  • Selbstständige Arbeit
  • Kapitalvermögen
  • Vermietung und Verpachtung
  • Kindergeld
  • Unterhalt
  • Sonstige Einkünfte

 

 

3. Deine Ausgaben

Hier werden oft Pauschalen angesetzt. Die Pauschalen  sind je nach Bank unterschiedlich. Zu den Ausgaben zählen:

     
  • Kaltmiete
  • Nebenkosten(Heizung/Strom …)
  • Lebenshaltungskosten
  • Kfz-Kosten (Versicherungen, Steuern, Kraftstoff, Reparaturen …)
  • Versicherungen
  • Unterhaltszahlungen
  • Kapitaldienst für weitere Immobilienkredite/Kredite

Die Pauschalen berücksichtigen außerdem die Kinderbetreuung, Freizeitaktivitäten und Bildung.

Hier solltest Du am besten über mehrere Monate eine Excel-Tabelle mit Deinen Ausgaben führen, um zu wissen, wie viel Geld Du tatsächlich ausgibst und was Du optimieren kannst.

Wenn Deine Ausgaben die Pauschalen deutlich übersteigen, nehmen die Banken natürlich auch die höheren Summen als Grundlage.

Zum Beispiel sind die Kosten für private Schulen und Kindergärten nicht in den Pauschalen enthalten und müssen gesondert angegeben werden.

An dieser Stelle wird auch geschaut, wie es um Deine Zahlungsmoral steht:

Kommst Du mit Deinen Einnahmen aus, oder benötigst Du immer wieder neue Kredite?

Wie oft gehst Du über Deine Überziehungslinie?

Wie oft und wie lange bist Du in den roten Zahlen?

Wie oft werden Lastschriften zurückgewiesen?

 

Übersicht der Lebenshaltungskostenpauschalen für Kreditnehmer im Vergleich mit Immobilien-Investoren

 

 

4. Dein Vermögen

Hier wird nach Sicherheiten geschaut, und was Du bereit bist, in die Finanzierung einzubringen.

  • Kontoguthaben (Girokonto, Tagesgeld, Festgeld …)
  • Wertpapiere (aktueller Kurswert)
  • Bausparguthaben
  • Lebens- und Rentenversicherungen
  • Immobilien
  • Beteiligungen
  • Weitere Vermögensgegenstände

 

 5. Deine Verbindlichkeiten

     
  • Steuerschulden/-vorauszahlungen
  • Kurzfristige Verbindlichkeiten (Dispo/Kreditkarten)
  • Kfz-Kredite
  • Leasingverträge
  • Verbraucherkredite (Küche, Möbel, Fernseher …)
  • Übernommene Bürgschaften

 

Wie Du siehst, es wird jede Menge geprüft.

Wichtig dabei ist, dass Dein Einkommen nachhaltig ist!

D.h. Du hast also auf lange Sicht regelmäßige Einnahmen, auf die sich die Bank verlassen kann.

Denn wie hieß es so schön am Anfang meines Blogbeitrags: „Ohne Moos nix los!“

 

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Ich wünsche Dir viel Erfolg auf Deinem Weg!

Liebe Grüße

Deine Maria Singer

P.S. Hast Du Fragen zu Finanzierungen, Finanzierbarkeiten, Investment-Strategien, wie Dein nächster Schritt aussehen könnte, auf was Du unbedingt in Deiner Situation beachten solltest? Stelle mir gerne Deine Fragen, ich unterstütze Dich gerne dabei! Hier geht es zur persönlichen Beratung.

 

In diesem Beitrag enthaltene Links:

Buch:Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung von Guido Rennert

Begriff „Bonität“ im Gabler Wirtschaftslexikon

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  1. Andreas Förster 9. Mai 2017
    • Andreas Förster 9. Mai 2017

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