Baujahr-Check: Welche Baumängel haben Immobilien von 1919 bis 1945?

Erfolgreiches Immobilien Investment oder eher ein Himmelfahrtskommando? So investierst Du in Gebäude der Baujahre von 1919 bis 1945.

Du bist auf der Schnäppchenjagd nach Immobilien?

Du möchtest endlich Dein Traumhaus Investment realisieren?

Du willst nicht länger warten, bis es Dir zufälligerweise „über den Weg läuft“, sondern nimmst lieber Dein Schicksal selbst in die Hand und gehst auf die Suche?

Was Du findest ist ein Objekt, das zwischen den Jahren 1919 bis 1945 gebaut wurde. Jetzt möchtest Du gerne wissen, ob diese Immobilie für Dich als Investment überhaupt in Frage kommt?

Auch in diesem Blogartikel möchte ich Dir die Chancen und Risiken, die die verschiedenen Baujahre in sich bergen, aufzeigen. Heute geht es um die Gebäudealtersklasse B. Hierbei handelt es sich um Gebäude, die zwischen dem 1. und 2. Weltkrieg (von 1919 bis 1945) gebaut wurden.

Diese Tipps bekommst Du von mir:

Worauf musst Du speziell bei Gebäudealtersklasse B achten?

Was kann Dir die Immobilie bereits heute über ihren Bauzustand verraten?

Welche Hinweise auf Chancen und Risiken kann sie Dir im Vorfeld geben?

Warum wurden Hauseigentümer in der Vergangenheit schon einmal kräftig zur Kasse gebeten?

Die Antworten auf diese Fragen sollen Dir die Entscheidung erleichtern, ob diese Immobilie für Dich als Investment in Frage kommt.

Deutschland zwischen 1919 bis 1945

Damit wir wissen, wie die Substanz der jeweiligen Immobilie aussieht, müssen wir uns erstmal daran erinnern, was in dieser Zeit geschah.

Der Grund dafür ist, dass in jeder Epoche anders gebaut und andere Materialien verwendet wurden. Und so spiegelt die Bausubstanz in der Regel den Reichtum der jeweiligen Epoche wider. In den Zeiten des Booms konnten bessere Materialien verbaut werden als in wirtschaftlicher Not. Deshalb kann ein 100-jähriges Haus durchaus eine bessere Bausubstanz aufweisen als ein neueres Gebäude.

Hauseigentümer zahlen
Staats-Bankrott

Kaum zu glauben, aber 1923 wurde es getan: Der deutsche Staat verordnete allen Immobilienbesitzern eine Zwangshypothek, um sie an den Folgen der Wirtschaftskrise zu beteiligen.

Das hat uns leider die Vergangenheit gezeigt. Die Sicherheit von Immobilien ist relativ. Der Grund dafür ist, dass die Immobilien unbewegliche Güter sind und quasi nicht „weglaufen“ können. Wenn im Land alles super läuft, wird nach den Spielregeln gespielt. Wenn das Ganze aus dem Ruder läuft, können die Spielregeln kurzfristig außer Kraft gesetzt werden. Also in Krisenzeiten kann der Staat unter bestimmten Voraussetzungen eingreifen.

Wieso das?

Schauen wir mal ins Grundgesetz. Dort stehen die entscheidenden Regeln in Artikel 14.

Artikel 14.GG Abs. 2 GG:

1. Eigentum verpflichtet.
2. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

Artikel 14.GG Abs. 3 GG:

1. Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig.
2. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt.
3. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen.

Artikel 14 ermöglicht dem Staat also einen direkten Zugriff auf die Immobilien. Keine Panik, der „enteignet“ Dich nur im schlimmsten Fall, wenn es um das Wohl der Allgemeinheit geht.

Wie war es damals?

Ein Haufen Geld gab es damals schon!

So war es bei der Hyperinflation von 1923. Stell mal vor, ein Ei kostete 320.000.000.000 Mark. Kaum vorstellbar.

Nach dem Ersten Weltkrieg war die Weimarer Republik hochverschuldet. Der marode Staatshaushalt musste irgendwie saniert werden. Wer haftet eigentlich für die Staatsschulden? Natürlich die Bürger, die für den Staat bürgen dürfen.  

Und wie?

Zwangshypothek

Der Staat wälzte 1923 im Zuge der Hyperinflation seine Schulden auf alle Immobilieneigentümer ab. Und so wurden die Staatsschulden in die jeweiligen Grundbücher eingetragen. Auf einmal hatten die Eigentümer nun wieder oder mehr Schulden und mussten diese ab 1952 vierteljährlich abstottern.

Hauszinssteuer

Die Hyperinflation von 1923/24 begünstigte zwar die schnelle Entschuldung für Hauseigentümer. Sie konnten ausstehende Kredite aufgrund des Wertverlusts des Geldes einfacher bedienen. Die Freude der Eigentümer währte jedoch nicht lange. Aufgrund der Geldentwertung verloren auf der anderen Seite die Sparer ihr Geld. Der Staat konnte nicht zulassen, dass die Eigentümer dicke Gewinne hätte einfahren können. Die „Gerechtigkeit“ sollte hergestellt werden. Auf „gut Deutsch“; was die Regierung selbst vermurkst hatte, mussten nun die Immobilieneigentümer und vermögende Bürger ausbaden. 

Die Regierung führte von 1924 bis 1943 eine Hauszinssteuer, auch Gebäudeentschuldungssteuer oder noch genauer „Gesetz über den Geldentwertungsausgleich bei bebauten Grundstücken“ genannt, ein. Es wurden Vermögensabgaben von bis zu 65 Prozent auch auf Immobilienbesitz eingeführt, um die Lasten des Ersten Weltkriegs zu schultern.

In diesem Zusammenhang spricht die Regierung gerne auch von einem „Lastenausgleich“ oder auch von der Wiederherstellung von „Gerechtigkeit“. So wurden die vermeintlichen Gewinne der Eigentümer wieder eingezogen. Mit dieser Abgabe sollten sich die Eigentümer an den Kosten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nach dem Ersten Weltkrieg beteiligen.  

In normalen Zeiten ist die Investition in Immobilien eine feine Sache. Doch sobald alles aus dem Ruder läuft und der Staat irgendwie an Geld kommen muss, werden die Immobilieneigentümer stärker zur Kasse gebeten.

Was verbirgt sich hinter der Gebäudealtersklasse B?

Bereits nach dem Ersten Weltkrieg herrschte größte Wohnungsnot. Wer baute eigentlich vor dem Krieg überwiegend die Häuser? Das waren private Bauherren. Der Erste und Zweite Weltkrieg hinterließ eine Spur der Verwüstung. Nach der Zerstörung ihres Vermögens wollten die privaten Bauherren nach dem Ersten Weltkrieg kein Geld mehr in Immobilien investieren. Dies war ein Problem für den Staat, und er war gezwungen selbst zu handeln. So wurde in den 1920er Jahren mit neuen Gesetzen und öffentlicher Förderung mit dem sozialen Wohnungsbau begonnen. Es entstanden die ersten Sozialwohnungen.

Übrigens, wusstest Du, dass auch in dieser Zeit die Einbauküche erfunden wurde? Um Platzprobleme im Wohnungsbau optimal zu lösen, wurde 1927 die „Frankfurter Küche“ als Vorreiter aller Einbauküchen entworfen und eingebaut.

Die Küche wurde vom Wohnraum abgetrennt und zu einer reinen Arbeitsküche mit 6,5 Quadratmetern. Und wie immer, blieb auch dieses Konzept nicht von Kritik verschont. Es fehlte an Gemütlichkeit und das gemeinsame Essen in der heimeligen Küche wurde vermisst. Außerdem konnte die Kinder nicht mehr so leicht beaufsichtigt werden.

Die Phase des sozialen Wohnungsbaus währte jedoch nicht lange. Denn die Weltwirtschaftskrise Ende der 1920er Jahre machte schnell einen Strich durch die Rechnung, und der Wohnungsbau wurde weitgehend gestoppt. Es herrschte aber weiterhin eine extreme Wohnungsnot.

Eine Lösung musste her!

Siedlungshäuser

In den 1930er Jahren war die Regierung gezwungen, der Wohnungsnot entgegenzusteuern. Die Konzepte aus den 20er Jahren wurden wieder aktuell. Es ging primär um die Masse.

Um die privaten Bauherren für den Eigenheimbau zu begeistern, wurden die Großstädte kurzerhand als ungesund erklärt. Und dagegen die „Kleinsiedlungen im Grünen“ mit Nutzgarten und  Kleintierhaltung zum Wohnideal der deutschen Familien mit dem Ziel die Selbstversorgung und die Verbundenheit mit der „deutschen Erde“ zu stärken, propagiert.

Mit dem Reichsheimstättengesetz von 1920 und ein im Dritten Reich aufgelegtes Wohnungsbauförderungsprogramm für finanzschwache Bevölkerungsschichten sollte es  Familien mit geringen Einkommen ermöglicht werden, sich eigenen Wohnraum zu schaffen.

Aus der Not heraus baute man nun sogenannte Not- oder Erwerbslosensiedlungen an den Stadträndern weitgehend in Eigenleistung. Es wurde an allen Ecken und Enden gespart und nur das Nötigste an Raum und Ausstattung hergerichtet.

Die Haustechnik, Wärmedämmung, Schallschutz oder auch die Abdichtung gegen Feuchtigkeit im Keller spielten beim Bau noch keine Rolle.

Ende der 30er Jahre herrschte schon Baustoffmangel und die Bauqualität wurde dementsprechend schlechter, weil Deutschland sich auf den Zweiten Weltkrieg vorbereitete. Die Rüstungsindustrie hatte Vorrang. 

Diese Siedlungshäuser findet man noch heute in nahezu jeder Stadt. Die ursprüngliche Wohnfläche betrug etwa 70 bis 90 Quadratmeter. Die meisten davon sind bereits modernisiert, haben einen Anbau und nachträglichen Dachausbau. Immobilien Investoren haben sie allerdings nicht im Visier.

In der Grafik unten sieht man ganz deutlich, dass der Bau von Einfamilienhäusern in dieser Zeit sowie in den nachfolgenden Jahren in der deutlichen Überzahl gegenüber Mehrfamilienhäusern war.

Mehrfamilienhäuser der 1920er und 30er Jahre

Mit dem verspielten und verschnörkelten Jugendstil war es endgültig vorbei. In der Zeit der Weltwirtschaftskrise hatte man keine andere Wahl als nur sehr einfach und reduziert zu bauen.

Das größte Problem waren die beiden Weltkriege. Viele der total zerstörten Gebäude mussten schnell neu aufgebaut oder die Bauruinen saniert werden, um wieder Wohnraum zu schaffen.

Dazu kam noch das Problem, dass von 1914 bis 1918 eine ganze Generation von jungen Männern ihr Leben mit dem Tod bezahlen musste. Es fehlte an Facharbeitern am Bau, dementsprechend gab es viele Ausführungsmängel. Hinzu kamen der herrschende Materialmangel sowie die schlechte Qualität der Baustoffe. Technisches Wissen, das heute im Wohnungsbau selbstverständlich ist, gab es damals noch nicht. Von Schallschutz und normalem Mindestwärmeschutz an Wohngebäuden war keine Rede. 

Vor allem in den Großstädten herrschte größte Wohnungsnot.  Dieses Problem konnte man nur mit einem Massenwohnungsbau lösen. Besonders der Bedarf an preiswerten Kleinwohnungen für Arbeiterfamilien war immens. So reduzierte man den Wohnraum in Größe und Ausstattung auf das Nötigste. Es entstanden große Siedlungskomplexe, mit überwiegend Ein- und Zweizimmer-Wohnungen mit einer Fläche von 40 bis 50 Quadratmetern.

Die energetische Sanierung solcher Häuser ist heutzutage nicht das Problem. Das sind eher die kleinen Räume und winzigen Bäder, denn so eng möchte heute niemand mehr wohnen. Solche Räume zu einem großzügigeren Wohnraum umzubauen stellt eine große Herausforderung für Architekten und Statiker dar.

Dinge, an die Du nicht mal denkst

Bedenke auch, dass bei den Renovierungen dieser Häuser bis weit in die 90er Jahre noch gesundheitsschädliche Baustoffe benutzt wurden. Als Faustregel gilt: Immobilien, die zwischen 1930 bis 1993 gebaut und seitdem nicht mehr saniert wurden, enthalten mit höchster Wahrscheinlichkeit asbesthaltige und andere gesundheitsschädliche Baustoffe. So könnte Asbest beispielsweise auf dem Dach, an der Fassade oder an anderen Teilen im Haus verbaut worden sein.

Keine Frage, die Euphorie ist sehr groß, wenn Du endlich mal ein potenzielles Objekt für Dich gefunden hast. Jetzt muss es schnell gehen, sonst schnappt Dir die Immobilie ein anderer weg. Und Du musst wieder lange suchen. Verständlich. Nichtsdestotrotz kann das böse Erwachen nach einem schnellen Kauf kommen.

Die Kosten für die Sanierung solcher Gebäude kann man leider schlecht vorhersagen. Am besten lässt Du Dir von mindestens zwei Experten eine Einschätzung geben.

Was man einschätzen kann, sind die Kosten für eine Asbestentsorgung. An die hast Du ja bestimmt gar nicht gedacht, oder? Für den reinen Ausbau kannst Du mit etwa 30 bis 40 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Beispielrechnung Asbestentsorgung

An einem Beispiel sieht man es deutlicher. Als Grundlage für die Berechnung nehmen wir dieses Haus von 1920 und gehen davon aus, dass die Dachbedeckung asbesthaltiges Material enthält. Die Dachfläche beträgt 130 Quadratmeter.

Diese Kosten sind nur eine grobe Richtlinie. Je nach Region können die Beträge sehr unterschiedlich ausfallen. Es macht auf jeden Fall Sinn, mehrere Angebote einzuholen. Was sicherlich in dieser Berechnung nicht enthalten ist, sind die Hotel-/Übernachtungskosten für die Mieter, falls das Haus noch bewohnt ist und komplette Eindeckung mit neuen Baumaterialien zuzüglich der Ausführungsarbeiten.

Bedenke: Während der Sanierung kann das Haus nicht bewohnt werden. Das heißt für Dich, dass Du in dieser Zeit keine Miete bekommst und Dein Objekt nur Kosten verursacht, die Du bestimmt nicht mal bei Deiner Anfangskalkulation berücksichtigt hast.

Zusätzlich können während der ganzen „Aktion ohne Dach“ witterungsbedingte Schäden durch Sturm und Starkregen entstehen. Das Ausmaß kann im Vorfeld kein Mensch einschätzen.

Womit Du rechnen musst:

• reine Entsorgungskosten,
• Anfahrtskosten der Firma,
• Gerüstmiete,
• Verpackungskosten,
• Kosten für Container,
• Arbeitsstunden,
• Not-Dachabdeckung,
• Kosten für neues Material,
• Übernachtungs-/Hotelkosten,
• Kosten für Schadensbeseitigung verursacht durch Sturm/Starkregen,
• Ungeplante Änderungen im Dachgeschoss,
• Brandschutzauflagen,
• Denkmalschutzauflagen,
• Nachfinanzierung,
• Kosten für diverse Experten, wie Energieberater, Statiker, Architekten, Rechtsanwälte, Steuerberater usw.

Du siehst, allein diese ungeplante Aktion mit dem Dach und dazu noch mit zahlreichen behördlichen Auflagen können Deine gesamten Sanierungskosten um 30 bis 40 Prozent erhöhen. Und die waren sicherlich nicht in Deiner Anfangsfinanzierung berücksichtigt.

Falle: Nachfinanzierung

Als Folge musst Du einen weiteren Kredit aufnehmen. Jetzt ist die große Frage, ob Deine Bank je nach Deiner aktuellen Bonitätslage bereit ist, Dich weiter zu finanzieren. Was vielleicht am Anfang noch im grünen Bereich war, kann jetzt ganz anders aussehen. Es ist nicht unrealistisch, dass Deine Bank die Nachfinanzierung ablehnt. Dann wirst Du gezwungen sein, Dich nach einer weiteren Bank umzusehen. Die Konditionen werden deutlich unattraktiver sein als bei der Anfangsfinanzierung.

Ab hier bist Du nicht mehr Herr der Lage. Die Banken haben die Entscheidungsmacht, ob sie Dich begleiten möchten oder nicht. Du kannst nur hoffen und bangen, dass Dich überhaupt jemand finanzieren wird. Im Eifer des Gefechts werden Dir die Konditionen schon relativ egal sein, Hauptsache wenigstens eine Bank begleitet Dich in dieser prekären Situation. Und diese Notlage nutzen die Banken gerne aus.

Lösung

Sobald Du ein Objekt hast und mit Fachleuten die Sanierungskosten eingeschätzt hast, rechne bei Deiner Anfangsfinanzierung noch circa 40 Prozent Puffer ein. In der Praxis habe ich festgestellt, dass die Experten sich gerne nicht unbedingt zu Deinen Gunsten verschätzen. Deshalb immer lieber mehr Gelder aufnehmen, und was übrigbleibt als Sondertilgung nutzen, als Dich auf Glatteis mit unberechenbaren Folgen zu begeben.

Typische Merkmale und Schwachstellen

Wo genau die Schwachpunkte bei Gebäudealtersklasse B liegen, siehst Du in dieser Tabelle.

Die nachfolgende Grafik zeigt Dir die Anzahl der Gebäude in Deutschland, unterteilt nach Baualtersklassen und derzeitigem Sanierungszustand.

Der Anteil an nicht modernisierten Gebäuden, die vor 1969 gebaut wurden, ist allerdings sehr gering. Dieser Anteil steigt ab der Baualtersklasse 1979 – 1987 deutlich an.

Also wenn Du Dich entschieden hast, Dein Geld in Immobilien zu investieren, dann solltest Du Dich auch mit dieser Anlageform intensiv auseinandersetzen. Ansonsten lass lieber die Finger davon. 

Fakt ist: Der Kauf einer Bestandimmobilie muss gut überlegt sein. Jeder Investor sollte im Vorfeld wissen:

• was er kauft,
• was nach dem Kauf auf ihn zukommt und
• wie er das Ganze zu Geld machen kann, damit sich die Investition letztendlich lohnt.

So, nun hast Du alle wichtigen Infos zur Gebäudeklasse B und zum Thema Investieren in Immobilien mit dem Baujahr zwischen 1919 und 1945 bekommen. Sei auch gespannt auf meinen nächsten Blogbeitrag zur Gebäudealtersklasse D von 1950 bis 1960, also Gebäude in den Aufbaujahre und während des Baubooms.

Wenn Du meine Blogbeiträge in Zukunft nicht verpassen möchtest, dann trage Dich gleich in meinen kostenlosen Newsletter ein. Ich freue mich, Dich wieder hier auf meinem Blog begrüßen zu dürfen.

Ich wünsche Dir weiterhin viel Erfolg und melde Dich, wenn Du noch weitere Fragen hast. Ich berate Dich gerne!

Liebe Grüße

Maria Singer

In diesem Beitrag enthaltene Links:

2. Beitragsserie: Investieren in Denkmalschutz – Gebäude bis 1918

1. Beitragsserie: Gebäudealtersklassen: Jedes Baujahr hat seine Macken

Artikel 14 GG

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Maria Singer: Beratung-Begleitung-Coaching

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