Die Objektbesichtigung -Balkone und Fußböden

In meinem letzten Blogbeitrag habe ich Dich auf eine Besichtigungstour durch das Treppenhaus mitgenommen und Dir gezeigt, worauf es dabei ankommt.

Jetzt schauen wir mal, was es bei den Geschossen zu beachten gibt. Und zwar sind dieses Mal Balkone und Bodenbeläge dran. Du bekommst wertvolle Hinweise, auf was Du bei Deiner Besichtigung unbedingt achten solltest.

Eine wichtige Frage, die Du Dir ehrlich beantworten solltest:

Wo liegen die Risiken und natürlich auch Chancen beim Kauf einer gebrauchten Immobilie?

Wenn Du eine neue Immobilie kaufen möchtest, dann gibt es eine Baubeschreibung, in alles schwarz auf weiß steht. Bei einer gebrauchten Immobilie wird dieser Teil quasi durch die Gebäudebesichtigung ersetzt. Die Immobilie wird Dir immer mit dem Zusatz „gekauft wie gesehen“ im notariellen Kaufvertrag verkauft. Deshalb ist eine sorgfältige Objektbesichtigung so wichtig.

Wo lauern die Kostenfallen?

Die meisten Fehler beim Kauf passieren entweder durch die Nichtberücksichtigung oder der Fehlkalkulation der Renovierungs- oder Sanierungskosten. Diese werden sehr oft massiv unterschätzt. Denn den tatsächlichen Sanierungsbedarf erkennt man leider erst während der Renovierungs- und Sanierungsarbeiten.

Das Teure an dem Ganzen bleiben immer noch die Personalkosten und nicht die Materialkosten.  Was noch häufiger bei der ganzen Aktion vergessen wird, ist der Rückbau und die Entsorgung der alten Substanz.

Deshalb es ist auch so wichtig, dass Du bei den Preisverhandlungen auf die Mängel eingehst, um so zu einem geringeren Kaufpreis zu gelangen.  Nicht immer wird der Verkäufer auch bereit sein mit dem Preis runterzugehen, besonders dann nicht, wenn kein Verkaufsdruck besteht.

Hier hast Du eine Übersicht, wo sich die häufigsten Kostenrisiken verstecken:

• Badsanierung
• Elektroerneuerungen
• Heizungssanierung
• Wasserleitungssanierung
• Küchensanierung
• Fenstersanierung
• Innentürenerneuerung
• Wandoberflächensanierung
• Bodenbelagserneuerung
• Haustürerneuerung
• Hauseingangstürerneuerung
• Terrassen- und Balkonsanierung
• Dachsanierung
• Kellersanierung
• Schadstoffsanierung
• EnEV-Pflicht-Modernisierungen

Versuche, all diese Punkte bei der Objektbesichtigung zu überprüfen, bevor Du zum Notar gehst und etwas unterschreibst.

Je intensiver Du als Immobilien-Investor bei der Besichtigung ein Haus unter die Lupe nimmst, desto besser kannst Du einschätzen, welche Arbeiten und Kosten auf Dich zukommen. Nicht nur die Immobilie kostet Geld, sondern auch Renovierung, Modernisierung oder evtl. Sanierung. Alle Maßnahmen müssen bei der Finanzierung mitberücksichtigt werden.

Deshalb: Augen auf bei der Besichtigung!

I. Balkone

Eigentlich gehören Balkone zu der wertsteigernden Ausstattung einer Immobilie. Allerdings bergen viele alte Balkone zahlreiche Nachteile.

Hierauf solltest du besonders achten:

Schwachpunkt: Wärmeschutz

Bis in die 1980er-Jahre wurden Balkone bei den Mehrfamilienhäusern sehr häufig in Form der sogenannten Kragplatten gebaut.  Das heißt, die Betondecke der Obergeschosse wurde ein Stückchen verlängert und kragte aus. 

Die Auskragungen aus Beton sind die kritischen Stellen am Gebäude. Hier entstehen die sogenannten Wärmebrücken, über die die Wärme ungehindert nach außen abfließen kann.

Gebäude aus den 1950er-, 1960er-, oder 1970er-Jahren waren meistens ganzheitlich ungedämmt. Daher stellt der Wärmeverlust an den Balkonen hier kein besonderes Problem dar, da die Wärme sowieso an allen Ecken und Enden nach außen entweicht.

Kritisch wird es, wenn ein solches Gebäude nachträglich gedämmt wurde.  Die Wärmeentkopplung an diesen Balkonen (Auskragungen) gestaltet sich schwierig. Wenn der Balkonanschluss vom Haus nicht wärmeentkoppelt wird, verursachen die Wärmebrücken folgende Probleme:

• erhöhter Heizwärmebedarf
• kondensiertes Wasser an den Wänden
• Schimmelpilzbildung
• Bauschäden

Am besten schaust Du Dir die Stellen, wo Wärmebrücken verstärkt auftreten, genauer an.

Die spezifischen Schwachstellen bei den Altbauten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren sind:

• auskragende Balkonplatten
• Rollladenkästen
• Heizkörpernischen
• Anschluss Fenster und gedämmte Außenwand
• Regenfallrohre an Außenwänden

Schwachpunkt: Wasserabführung

Das weitverbreitete Problem von Balkonen ist sehr oft der fehlende sichere Wasserablauf. Eigentlich muss das Wasser von der Hauswand zielgerichtet und sicher abgeführt werden, damit keine Feuchtigkeitsprobleme auftreten.

Bei alten Balkonen fehlt häufig die sichere Wasserabführung. Wenn von einem Gefälle keine Spur zu sehen ist, dann bleibt das Wasser auf dem Balkon stehen und sucht sich andere Wege.  Meistens geht es in die Hausfassade oder Balkontürdurchgänge.

Deshalb schau Dir den Balkonbelag an, er sollte auf jeden Fall mit einem sicheren Wasserablauf versehen sein.

Der Belag muss eine leichte Neigung vom Haus weg aufweisen. Die Balkonplatte sollte grundsätzlich mit einer balkonumlaufenden Regenrinne mit Abführung in die Hauptrinne ausgerüstet sein. 

Wenn das nicht der Fall ist, dann sieh nach, ob eine definierte Tropfkante vorhanden ist. Damit das Regenwasser vom Oberbelag des Balkons mit ausreichendem Abstand zur Hauswand gezielt abtropfen kann, ohne diese zu benässen.  

Wenn das Regenwasser an der Betonkante der Balkonplatte entlangläuft, verursacht es langfristig erhebliche Schäden am Balkon. Das Wasser kann in die Betonplatte eindringen, was im Winter dazu führen kann, dass das gefrierende Wasser den Beton in der Platte sogar absprengt.  

Es lohnt sich also die Balkonplatten auch von unten anzuschauen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Terrassen- und Balkonsanierung eine ziemlich teure Angelegenheit ist.

II. Fußböden

Beim Thema Fußboden konzentrieren wir uns bei der Besichtigung zunächst einmal auf Oberböden.  Wir schauen primär auf Fliesen, Parkett, Teppich, Laminat usw.  Den Unterboden wie Estrich und Wärme- und/oder Trittschalldämmung sehen wir erstmal nicht. Allerdings lassen wir quietschende und knarrende Holzböden auch nicht außer Acht.

Nicht alle Renovierungen, Modernisierungen oder Sanierungen müssen sofort durchgeführt werden. Oft reicht es schon, nur den Oberboden zu erneuern, der Unterboden bleibt meist bestehen.

1. Fliesen

Fliesen liegen meistens in den Küchen, Bädern und evtl. im Flur.  Sie sind sehr strapazierfähig, langlebig und in den meisten Fällen noch intakt.

Allerdings lassen manche Blicke ins Bad Dein Herz bestimmt höherschlagen: Bunte und fantasievolle Designs, wie zum Beispiel rosa gemusterte Fliesen mit himmelblauer Bordüre und dazwischen gelbstichige Fugen.

Nicht wirklich toll, oder?

Mag sein, dass dieser Stil früher vielleicht das Nonplusultra war. Doch heute liegt nicht vielen Mieter dieser Retro-Look am Herzen. Denke immer an die spätere Vermietbarkeit. Nach heutigen Standards wirken diese Fliesen auf Deine potenziellen Mieter eher abschreckend als einladend.

Als Immobilien-Investoren müssen wir immer versuchen, die Gestaltung der Wohnungen so neutral wie möglich zu halten. Mit Neutralität sprechen wir eine große Anzahl von Interessenten an und haben somit später weniger Probleme bei der Mietersuche.

Trend hin – Trend her, besonders bei Fliesen sollten wir auf ein zeitloses Design setzen.

Also schau Dir die Fliesen genau an. Wenn sie noch intakt und von der Farbe her okay sind, dann ist das sicherlich ein Grund zu Freude. Denn Fliesen zu erneuern ist sehr aufwendig und teuer. Das Problem liegt in ihrer Entfernung. Da Du nicht weißt, wie die Fliesen auf dem Unterboden montiert sind und wie fest sie sitzen. Es kann nämlich passieren, dass bei der Demontage der Unterboden stark in Mitleidenschaft gezogen wird, das kann bis hin zum Estrichbruch gehen. An so etwas denkt natürlich keiner, und all diese zusätzlichen Folgekosten lassen sich heute nicht abschätzen. 

In älteren Bestandsimmobilien sind die Küchen, Bäder und Flure meist klein. Wenn die Fliesen raus müssen, dann halten sich die Kosten meist in einem überschaubaren Rahmen.

Materialkosten:

• Fliesen: 20 bis 130 €/m²

Lebensdauer:

• Fliesen: ca. 20 – 30 Jahre  
• Küchenfliesen: ca. 20 Jahre

Ich würde für Mietwohnungen immer Fliesen auswählen, die im unteren Kostenbereich liegen und von mittlerer Qualität sind, damit die Renovierungskosten am Ende überschaubar bleiben. Denk immer daran, dass zu dem Material noch diverse Zusatzarbeiten kommen, die den größeren Teil der Rechnung ausmachen werden:

• alte Fliesen abschlagen und entsorgen
• Vorbereitung des Untergrundes
• spachteln und grundieren
• Fliesen legen und verfugen
• Silikonfugen spritzen
• Kantenleisten anbringen
• diverse Materialkosten ohne Fliesen

Schau Dir auch den Grundriss des Bades oder der Küche an. Nischen, Winkel oder komplizierte Grundrisse erhöhen deutlich die Kosten.

2. Holz

Manchmal wirst Du bei den Besichtigungen alte Dielenböden vorfinden. Diese gibt es in verschiedensten Ausführungen, angefangen vom rohen Dielenboden bis zu versiegelten Parkettböden.

Täusche Dich nicht, die Lebensdauer eines hochwertigen massiven Dielenbodens kann bis zu 150 Jahre und mehr sein. Vielleicht hast Du ja gerade ein Schätzchen unter Deinen Füßen entdeckt?

Und wie soll ich das bitteschön bei der Besichtigung feststellen, fragst Du Dich jetzt bestimmt.

Tja, in den meisten Fällen entdeckst Du leider keine Schätzchen unter den Füßen.

Für einen Laien ist es schwierig, die Qualität des Dielenbodens richtig einzuschätzen.

Am besten, Du holst Dir den Rat eines Experten, ob Du die alten Holzdielen einfach herausreißen lässt oder ob es sich lohnt, sie doch noch einmal aufzuarbeiten.

Wenn die Böden noch einen stabilen Eindruck machen und dick genug sind, kann man sie grundsätzlich renovieren.

Die Sanierung alter Dielen oder Parkettböden ist meist deutlich günstiger als die Erneuerung des kompletten Bodens. Das Schöne ist an diesem Naturprodukt ist seine Langlebigkeit und natürlich die Optik.

Materialkosten:

• Holzdielen: 10 bis 50 €/m²
• Parkett: 30 bis 70 €/m²

Lebensdauer:

• Dielenböden: ca. 25 – 35 Jahre
• Parkett: ca. 30 – 40 Jahre  

Arbeitskosten:

• Dielenböden:  
  • Verlegung: 20 bis 40 €/m²
  • Oberflächen abschleifen und versiegeln: 25 €/m²
• Parkett: 
  • Entfernung, Ausgleich, Vorbereitung des Untergrundes, Neuverlegung, Oberflächenschliff, Versiegelung einfache Qualität: 75 bis 100 €/m²

3. Laminat

Laminat gehört zu den billigeren Bodenbelägen und wird daher auch sehr oft in Mietwohnungen verlegt. Die Lebensdauer hängt von der Qualität ab. Bei diesem Produkt handelt es sich um eine aufgeklebte Fotofolie auf einer einfachen Trägerplatte, die einen Holzboden imitieren soll.

Wenn Du die Wohnung später renovieren möchtest, ist Laminat eine gute Wahl. Es ist relativ günstig, robust und sieht auch schön aus.

Vorteile

• große Vielfalt an Designs und Ausführungen
• durch Klicksystem einfaches und schnelles Verlegen
• schwimmend ohne Kleber zu verlegen
• mit bereits integrierter Trittschalldämmung erhältlich
• Rückbau ohne Schaden am Untergrund möglich
• geringe Aufbauhöhe
• lichtecht
• pflegeleicht
• sehr robust und strapazierfähig
• für die Verlegung auf Fußbodenheizungen geeignet
• günstig im Vergleich zu Echtholzboden

Nachteile

• fußkalt, keine Wärmespeicherung
• kann nicht renoviert bzw. abgeschliffen werden, nur Austausch von ganzen Dielen möglich
• hoher Trittschalleffekt, schlechter Schallschutz
• geeignete Trittschalldämmung notwendig
• grundsätzlich feuchtigkeitsempfindlich

Materialkosten:

• Laminat: 10 bis 25 €/m²

Lebensdauer:

• günstige Qualität: ca. 8 – 10 Jahre
• mittlere Qualität: ca. 11 – 12 Jahre
• gute bis sehr gute Qualität: ca. 13 – 15 Jahre

4. Teppich

Wenn Du in Deinem Besichtigungsobjekt einen Teppichboden vorfindest, dann geh davon aus, dass der Bodenbelag auf jeden Fall ausgetauscht werden muss. Daran führt einfach kein Weg vorbei.

Dafür gibt es mehrere Gründe:

• optisch nicht mehr schön
• Hygiene
• zwischen 1900 – 1975 wurden in den Parkett- und Teppichklebern Giftstoffe verwendet
• Inhaltsstoffe der alten Teppiche nicht wirklich gesund

Materialkosten:

• Teppichboden: 10 – 80 €/m²

Lebensdauer:

• günstige Qualität: ca. 8 – 10 Jahre
• gute Qualität: ca. 12 Jahre

Jeder Bodenbelag hat seine guten und schlechten Seiten:

Vorteile

• leichtes Verlegen
• günstiger als Massivparkett und Holzdielen
• gemütliche und rutschfeste Oberfläche
• vielfältig bzgl. Farbe, Material und Größe wie kein anderer Bodenbelag
• hilft beim Energiesparen
• schalldämmend
• vermindert die Verletzungsgefahr

Nachteile

• empfindlich gegenüber Schmutz und Dreck
• verlieren die Fasern mit der Zeit
• Gebrauchsspuren sichtbar, Veränderung der Farbe und Beschaffenheit
• bedarf intensive Pflege
• besonders problematisch für Allergiker

Meiner Erfahrung nach entscheiden sich Immobilien-Investoren eher für das Laminat als für den Teppichboden.  

5. PVC-Boden / Vinylboden

Ganz oft findet man in den Bestandsgebäuden vor allem aus den 1950er-, 1960er- und auch 1970er-Jahren die PVC-Böden.

PVC steht für Polyvinylchlorid, dies ist quasi die chemische Formel für diesen Bodenbelag. Die PVC-Böden sind sehr weich und elastisch aufgrund der Zugabe von elastischen Bindemitteln. PVC- und Vinylböden werden synonym verwendet, da es zwischen den beiden praktisch keine Unterschiede gibt. 

Mag sein, dass sich die Herstellungsverfahren von PVC-Böden in den letzten Jahren weiterentwickelt haben. Allerdings reden wir bei der Besichtigung einer Bestandsimmobilie immer über alte Bodenbeläge. Wenn Du eine Immobilie mit so einem Bodenbelag später erwirbst, dann geh davon aus, dass dieser auf jeden Fall ausgetauscht werden muss.  

Denn häufig wurden gerade in den 70er- und 80er-Jahren quadratische asbesthaltige Platten, die zwar wie PVC-Platten aussehen, allerdings nicht unbedingt welche sind, verlegt.  Bei der Besichtigung, aber auch später bei der Renovierung, ist es vor allem als Laie unmöglich dieses festzustellen. Ob sie asbesthaltig sind oder nicht, kann nur in einem geeigneten Labor und natürlich gegen Entgelt nachgewiesen werden.  Aber auch schon die Probe muss von einem Fachmann entnommen werden, da durch das Schneiden solcher Platten die schädlichen Asbestfasern freigesetzt werden. Wegen der gesundheitsschädlichen Substanzen müssen diese Bodenbeläge fachgerecht und vorschriftsmäßig entfernt und entsorgt (Sondermüll) werden. Dies könnte zu einer Kostenexplosion führen und die ganze Finanzierung gefährden.

Also merke, hinter einem „harmlosen“ Bodenbelag können sich sehr kostspielige Überraschungen verstecken!

Die Vor- und Nachteile des modernen PVC-Bodens:

Vorteile

• viele Designs
• günstig
• für Allergiker geeignet
• schalldämmend
• leichtes Verlegen
• rutschfest
• hygienisch
• pflegeleicht
• wasserabweisend

Nachteile

• relativ schnell sichtbare Abdrücke von Möbeln und Ähnlichem 
• besteht manchmal aus giftigen Produktinhaltsstoffen
• gesundheitsschädliche Weichmacher enthalten
• optimaler Untergrund zwingend erforderlich, sonst kein ordentliches Verlegen
• umweltschädlich

Materialkosten:

• PVC-Boden: 7 bis 25 €/m²

Lebensdauer:

• ca. 8 – 15 Jahre

Ein PVC-Boden in der Küche hat durch die höhere Beanspruchung einen höheren Verschleiß und Abnutzung als z.B. im Wohnungsflur.

6. Linoleum

Kaum zu glauben, aber Linoleum wird bereits seit 150 Jahren erfolgreich verlegt und hat sich über die Zeit bewährt. Vor allem in den 1920er-Jahren hat man gerne Linoleum als Bodenbelag gewählt.  Linoleum sieht dem PVC zwar sehr ähnlich, ist aber unbedenklich, da er aus natürlichen Grundstoffen besteht. Deshalb ist ein gut gepflegter Linoleumboden sehr nachhaltig und kann auf jeden Fall erhaltenswert sein.

Materialkosten:

• Rollware:  20 bis 45 €/m²
• Klick-Variante (in Form von Dielen oder Fliesen):  40 bis 50 €/m²

Lebensdauer:

• ca. 15 – 30 Jahre

Vorteile

• äußerst widerstandsfähig gegen mechanische Belastungen
• sehr hohe Lebensdauer
• resistent gegen viele Säuren und chemische Stoffe
• antistatisch
• hemmt das Wachstum von Bakterien
• pilztötend
• flammhemmend, kann brennenden Zigaretten widerstehen
• umweltfreundlich
• wärmend
• nachhaltig
• elastisch
• kombinierbar mit Fußbodenheizung

Nachteile

• aufwendige Verlegung
• Verlegung verlangt Fachkenntnis und Erfahrung
• bis zu 6 Wochen Trocknungszeit, bis er voll ausgetrocknet und auch belastbar ist
• sichtbare Farbunterschiede bei unterschiedlichen Lichtverhältnissen

Nicht vergessen: Der Rückbau und die Entsorgung alter Böden kostet auch Geld. Rechne mit etwa 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter.

So, nun bist Du schon ein Stück schlauer, was Balkone und Bodenbeläge angeht, oder!? Weitere Fragen oder Deine eigenen Erfahrungen kannst Du gerne in den Kommentar schreiben.

In meinem nächsten Blogartikel schauen wir uns dann gemeinsam die Haustechnik an.  

Ich freue mich, wenn Du wieder mit dabei bist. Bis dahin, liebe Grüße,

Maria Singer

In diesem Beitrag enthaltene Links:

1. Folge: Die Objektbesichtigung von außen – die Qualitätseinschätzung
2. Folge: Die Objektbesichtigung von innen – Keller
3. Folge: Die Objektbesichtigung – Treppenhaus unter der Lupe

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Maria Singer: Beratung-Begleitung-Coaching

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