Die Objektbesichtigung – Treppenhaus unter der Lupe

Wann das Treppenhaus zum Problemfeld werden kann?

Wie kannst Du teure Fehleinschätzungen vermeiden?

Fallen, vor denen sich Immobilienkäufer hüten müssen.

Erinnerst Du Dich? In meinem letzten Blogbeitrag habe ich Dich auf eine Besichtigungstour in den Keller mitgenommen und Dir gezeigt, worauf es dabei ankommt.

Jetzt schauen wir mal, auf was Du alles bei den anderen Räumlichkeiten des Hauses beachten musst.

Sei Dir dabei bitte bewusst, dass ein Haus nie ein Serienprodukt wie beispielsweise ein Auto ist. Es ist immer ein Unikat mit einer eigenen Geschichte.  Diese Geschichte ist geprägt durch Mangelsituationen während der Bauzeit, falscher Bauunterhaltung oder mangelnder Instandhaltung/Instandsetzung. Dies alles führt zu sehr unterschiedlichen Zuständen der Bausubstanz.

Gewisse Mängel wirst Du bei der Besichtigung immer vorfinden. Deswegen geh stets mit etwas Gelassenheit an die Besichtigung herein. Für uns Investoren geht es beim Objekteinkauf in erster Linie darum, die Aufwertungspotenziale und evtl. große finanzielle Zusatz-Belastungen zu erkennen und einzuschätzen. Diese müssen einfach in Deine Kalkulation einfließen, um zu überprüfen, ob sich der Kauf für Dich persönlich, steuerlich und wirtschaftlich lohnt oder nicht.

Also los geht`s …

I. Die Grundsatzfrage

Warum ist diese Trennung soo wichtig?

Wir müssen von Anfang an unterscheiden, was wir gerade besichtigen und kaufen wollen.

Denn es ist ein großer Unterschied, ob Du ein komplettes Mehrfamilienhaus kaufen möchtest oder nur eine Eigentumswohnung.

Haus

Wenn Du ein komplettes Haus kaufst, dann bist Du alleiniger Eigentümer. Und nach dem Kauf bist Du der Regisseur und der Herr, der alles in der Hand hält. Deshalb schaust Du schon bei der Besichtigung die Immobilie mit ganz anderen Augen an. Du hast das komplette Haus mit Außenanlage im Visier.

Es ist wichtig, schon bei der Besichtigung die Immobilie dahingehend einzuschätzen, was auf Dich in den nächsten Jahren zukommt, wie Du das Ganze finanzierst und welche Aufwertungs- und Optimierungspotenziale Du ausschöpfen möchtest. Ein Fahrplan muss her.

Wohnung

Wenn Du eine Eigentumswohnung kaufst, dann hast Du zwar ein Sondereigentum an einer Wohnung, allerdings bist Du gleichzeitig mit einem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum beteiligt.

Was heißt das für Dich?

Wenn Du als Investor irgendwelche Aufwertungs- und Optimierungspotenziale bei der Besichtigung entdeckst, musst Du wissen, ob das zum Sondereigentum oder zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört.

Beim Sondereigentum (Eigentumswohnung) trifft der Eigentümer alleine die Entscheidungen über Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen.

Hier sind ein paar Beispiele zum Sondereigentum und mögliche Optimierungsschraubstellen aus Investorensicht:

• Innentüren
• Fußbodenbelag
• Heizkörper
• Heizkostenverteiler
• Heizungsrohre, Leitungsrohre für Strom und Abwasser in der Wohnung
• Nichttragende Wände der Eigentumswohnung
• Wand- und Deckenputz
• Balkonraum
• Tapeten
• Badfliesen
• Bad- und sanitäre Einrichtung
• Einbauschränke
• Elektroleitungen in der Wohnung
• Keller- und Speicherräume

Beim gemeinschaftlichen Eigentum kann nur etwas mit der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer verändert werden.

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören zum Beispiel:

• Zentrale Türsprech- und Klingelanlage
• Fenster
• Dachfenster
• Fensterläden und Rollläden
• Nach außen gerichtete Fensterbänke
• Treppenhaus
• Fassade
• Balkonplatten
• Balkonisolierung
• Balkontrennmauer
• Fußbodenheizung einschließlich Heizschlangen, Rohre und Verbindungselemente
• Erdgeschossterrassen
• Außenwandreklame
• und andere …

Bei der Besichtigung legst Du das Hauptaugenmerk auf die Eigentumswohnung. Dabei ist auch wichtig zu erfahren, wie hoch die angesparte Rücklage für die künftigen Instandhaltungsmaßnahmen ist. Ist eine Sonderumlage geplant? Aus den Protokollen erfährst Du auch, welche Wehwehchen das Haus in den letzten Jahren hatte, welche Instandsetzungsmaßnahmen bereits beschlossen wurden, welche noch anstehen und von der Gemeinschaft geplant sind. Das alles gibt Dir Aufschluss, welche finanzielle Belastungen auf Dich evtl. in der Zukunft zukommen werden.

II. Die Klingel- und Briefkastenanlage

Der Hauseingang mit der Briefkasten- und zentralen Sprechanlage sind das Aushängeschild für jedes Haus. Der erste Eindruck zählt. Man kann auch mit gutem Gewissen sagen, dass sie u. a. über Deine Mieterklientel entscheiden.

Die meisten Häuser sind bereits mit einer Klingelanlage ausgestattet, die mit einer Gegensprechanlage verbunden ist. Aber es gibt auch noch welche, die diese Funktion nicht haben; was natürlich verbesserungswürdig ist.

Wenn Du eine Eigentumswohnung erwirbst, gehört die zentrale Sprechanlage zum gemeinschaftlichen Eigentum. Wenn Du ein komplettes Haus kaufst, dann verbirgt sich hier definitiv ein Aufwertungspotenzial.  

III. Die Türen

Man unterscheidet zwischen Innen- und Außentüren.

Es gibt eine große Vielfalt an Türen:

• Hauseingangstüren
• Kelleraußentüren
• Innentüren für Windfang
• Flur- und Wohnungsabschlusstüren
• Normale Zimmertüren
• Brandschutztüren
• etc.

Die Außentüren

Die Außentüren müssen mehreren Anforderungen an Wärme-, Schall-, Brand- und Einbruchschutz genügen.

Die Außentüren aus den 1960er-, 1970er- oder 1980er-Jahren entsprechen definitiv nicht mehr den heutigen Anforderungen. Beachte außerdem, dass die älteren Haustüren nicht die heutigen Normmaße besitzen und die Erneuerung so einer Tür als individuelle Anfertigung etwas mehr kostet.

Die Innentüren

Die Innentüren unterliegen in der Regel keinen besonderen Anforderungen. Es sei denn beim Thema Brandschutz und Brandschutztüren. Hier geht vor allem um die Türen zu Heizungskellern und Garagen. Wenn Du solche Türen einbauen und noch dazu individuell anfertigen lassen musst, dann können diese Erneuerungen schnell vier- bis fünfstellige Summen verschlingen. Behalte das also im Hinterkopf.

Bei Innentüren spielen Wärme- und Einbruchschutz keine Rolle. Hier kommt eher der Schallschutz zum Tragen. Mal ehrlich, diese charaktervollen, lauten und undichten Wohnungstüren will heutzutage auch keiner mehr in seinen vier Wänden haben.

IV. Die Fenster

Damit Du klarsehen kannst, was auf Dich zukommen könnte, solltest Du den Fenstern große Aufmerksamkeit schenken.  Beschäftige Dich erstmal mit dem IST-Zustand.

Welche Fenster hat das Haus?

• Kunststoffrahmen
• Holzrahmen
• Metallrahmen
• Holz-/Metallrahmen
• Einfachverglasung
• Doppelverglasung
• Isolierverglasung (Doppelverglasung mit Edelgasfüllung)
• Wärmeschutzverglasung (Doppel- oder Dreifachverglasung mit Edelgasfüllung und Glasbeschichtung)

Beachte: An den Fenstern entstehen die größten Wärmeverluste.

Bei Fenstern vor dem Baujahr 1980 (alte Fenster) wurde der Fensterstock zum Mauerwerk hin sehr schlecht gedämmt. Als Dämmstoffe wurden meist nur Zeitungspapier oder gesundheitsgefährdende Glaswolle verwendet. Oft wurden die Fenster ohne Dämmung eingebaut. Durch diese schlechte oder nicht vorhandene Dämmung entweicht teure Heizenergie und die Schimmelbildung an der Mauerlaibung ist meist vorprogrammiert. Eine nachträgliche Dämmung ist nicht möglich und auch der Versuch nicht fachgerecht zu dämmen, bringt keine besseren Ergebnisse.

Fenster zu erneuern ist eine sehr teure Angelegenheit. Manchmal kann es auch sinnvoll sein, nur die Verglasung auszutauschen, wenn die Rahmen noch eine hohe Restlebensdauer haben. Hier solltest Du beide Varianten durchkalkulieren.

Wenn die Fenster doch ausgetaucht werden müssen und die noch vorhandenen Fenster zu klein ausfallen, kann man überlegen, die Fensteröffnungen im Rahmen des Umbaus größer zu machen. 

Für viele Mieter sind helle Räume ein entscheidender Faktor bei der Wohnungssuche. Außerdem wirken die Wohnungen durch viel Licht deutlich größer. Mit hellen Zimmern kannst Du Deine zukünftigen Mieter schneller begeistern.

Hol Dir Rat bei einem Experten:

Welches Potenzial steckt in dieser Immobilie und welche Kosten kommen auf Dich zu? 

Mit welchen Maßnahmen wertest Du Deine Immobilie auf, und um wieviel steigt der Wert Deiner Immobilie?

All diese zusätzlichen Kosten solltest Du bereits vor dem Kauf in Deinem Finanzierungsplan berücksichtigen.

Rollläden defekt?

Teste, ob der Rollladen funktioniert. Frage nach, ob der Rollladenkasten wärmegedämmt und winddicht ist.

Alte Rollladensysteme geben Wärme nach außen ab und lassen dafür den Wind hinein. An manchen Tagen kannst Du sogar ein Pfeifen hören oder auch ein kaltes Lüftchen um die Ohren spüren. Das sind die optimalen Tage für die Besichtigung.

So kühlt der Raum immer wieder aus. Die Heizung springt an, arbeitet auf Hochtouren und treibt die Heizkosten immens in die Höhe.

Dichtungen spröde und durchlässig?

Worauf solltest Du achten?

Wie elastisch ist die Dichtung zwischen Fensterflügel und Rahmen?

Sind die eingebauten Gummidichtungen noch intakt? Am besten lässt sich das mit einem Blatt Papier überprüfen. Halte ein Blatt Papier zwischen Flügel und Rahmen und schließe dabei das Fenster zu. Wenn sich das Blatt ganz leicht herausziehen lässt, dann weißt Du Bescheid –  die Dichtung ist hin. 

Lösung: nachträgliche Abdichtung ist notwendig.

In wieweit sind die Anschlüsse des Fensters an den Rahmen winddicht?

Lösung: bei offenen Fugen und Rissen um Fenster und Türen muss aufgestemmt und das Ganze neu verfüllt werden.

V. Das Treppenhaus

Beim Wohnungskauf

Ein Treppenhaus gehört zum Gemeinschaftseigentum, wenn Du eine Wohnung kaufen möchtest.  Da Du diese Wohnung selbstverständlich nach dem Kauf vermieten möchtest, solltest Du Deine Investment-Immobilien immer mit den Augen des potenziellen Mieters betrachten. Sieht das Treppenhaus überhaupt einladend aus oder eher nicht?  Manchmal fällt die Entscheidung eines Mieters für oder gegen eine Wohnung bereits im Treppenhaus, obwohl er diese noch nicht einmal gesehen hat.  

Da Du als Miteigentümer nicht alleine über das Treppenhaus entscheiden kannst, solltest Du Dich an dieser Stelle mit den Protokollen der Eigentümerversammlungen beschäftigen, was dort bereits alles gemacht wurde und was noch ansteht. Richte ein besonderes Augenmerk auf die Höhe der Rücklagen. 

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat das Treppenhaus zu modernisieren, dann musst Du Dich als evtl. neuer Miteigentümer an diesen Kosten mit Deinem Anteil beteiligen. Es sei denn, Du triffst eine entlastende Vereinbarung mit dem Verkäufer vor dem Kauf und hältst diese im Kaufvertrag fest.

Beim Hauskauf

Auf was musst Du beim Treppenhaus achten, wenn Du ein Mehrfamilienhaus als Alleineigentümer kaufst?

1. Der Bestandschutz

Für bestehende Treppen gilt in der Regel Bestandschutz.  Diese Regel schütz alle Gebäude gegenüber späteren Rechtsänderungen. Da sie zum Zeitpunkt der Aufstellung genehmigt und genehmigungskonform errichtet und danach nicht rechtswidrig geändert wurden.

In der Regel sind die Renovierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen im Treppenhaus zulässig. Sie müssen allerdings einer funktionsgerechten Erhaltung des Objektes dienen und dabei darf die seinerzeit genehmigte Nutzungsart nicht geändert werden.

Die extra Portion: eine Treppenhausmodernisierung

Je nach Zustand des Gebäudes können massive Kosten für die Treppenhausmodernisierung auf Dich zukommen. Achte bei Deiner Besichtigung auf die hier angeführten Details.

Das innenliegende Treppenhaus

Was gehört alles zu den innenliegenden Treppenhausmodernisierungsmaßnahmen?

• Anstrich der Treppenhauswände
• Austausch des Treppenbelages und Treppengeländer
• Austausch der Treppenhausfenster
• Nachrüstung mit Zwangsentlüftung zum Rauchabzug
• Nachrüstung mit Feuerlöscher
• Modernisierung des Aufzugs, falls vorhanden

In der Praxis werden im Treppenhaus oft nur die Wände neu gestrichen. Auch die einfachen Brandschutzmaßnahmen müssen umgesetzt werden. Eher selten kommt es vor, dass das Geländer und der Treppenbelag ausgetauscht werden.

Diese Maßnahmen betreffen eher die außenliegenden Treppenhäuser.

Das außenliegende Treppenhaus

Aus einer scheinbar einfachen Modernisierung könnte sich hier eine unversehens kostenintensive Sanierung entwickeln.

Was gehört alles zu den außenliegenden Treppenhausmodernisierungsmaßnahmen?

• Modernisierung der Laufflächen
• Modernisierung der Geländer
• Fassaden-Renovierung, Sanierung
• Ausbesserung der baulichen Schäden aufgrund von Witterungseinflüssen, um Folgeschäden abzuwenden

Für das Gebäude mit mehr als zwei Vollgeschossen und zwei Wohnungen gelten erhöhte Anforderungen an die Treppenanlage für die Bereiche Brand-, Wärme- und Schallschutz.

2. Der Brandschutz

Da der Gesetzgeber sich nach Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz vorbehält, Inhalte und Grenzen des Eigentums zu bestimmen, kann der Bestandsschutz allerdings auch aufgehoben werden.

Es könnte also sein, dass sich der Gesetzgeber laut o. g. Artikel in Dein Vorhaben einmischen darf. Zum Beispiel kann der aktuelle Brandschutz den Bestandschutz aufheben und Dir so einen Strich durch die Rechnung machen.

Achtung: Besonders bei älteren Gebäuden ist der Brandschutz ein großes Thema.

Beim Brandschutz geht es in erster Linie um den Schutz des Lebens und daher um die Flucht- und Rettungswege. Im Falle eines Brandes sollten sich die Bewohner unverletzt ins Freie retten können. An zweiter Stelle steht die Vorbeugung und Verhinderung der Ausbreitung des Feuers.

Wenn Du (oder die Eigentümergemeinschaft) im Rahmen der Modernisierungsmaßnamen eine genehmigungspflichtige Aktion planst, musst Du Dir im Klaren sein, dass Du in ein Bienennest stichst. 90 Prozent aller Gebäude können die heutigen Brandschutzanforderungen nicht erfüllen. Sobald Du einen Bauantrag einreichst, wird Dein Gebäude unter die Lupe genommen und genau geprüft.

Und wenn das Bauordnungsamt eine Brandschau macht, kannst Du Dich gleich warm anziehen. Auf einmal bekommst Du von der Baubehörde eine Reihe von brandschutztechnischen Auflagen, von denen bisher nie die Rede war …

In den meisten Fällen geht es um die Errichtung eines zweiten Rettungsweges.

Dazu können noch die „wildesten Sachen“ kommen, an die Du im Leben nicht gedacht hast, und die richtig ins Geld gehen. Ein paar davon sind …

• alle Eingangs- und Wohnungstüren im Treppenhaus umrüsten

• temporäre Gerüsttreppen als zweiten Flucht- und Rettungsweg bauen

Von außen betrachtet sehen manche Brandschutzaktionen echt abenteuerlich und nicht unbedingt einladend aus.

• Stromleitungen im ganzen Haus erneuern

• Notausstiegsfenster mit Rettungskorb versehen

• Damit die Feuerwehr genügend Platz zum Anleitern hat, bitte noch eine Feuerwehrzufahrt bauen.

Sobald Du ein komplettes Haus erwerben möchtest, denke bitte IMMER an den aktuellen Brandschutz.

3. Der Wärmeschutz

Was musst Du bei der Besichtigung zum Thema Wärmeschutz wissen?

Über ein schlechtgedämmten Treppenhaus entweicht viel Wärme und das führt zu höheren Energiekosten.  Konzentriere Dich auf folgende Schwachstellen:

• Außenwand
• Fenster und Türen
• Treppenhauskopf

• Hauseingang

• Treppenabgang zum Keller
  

4. Der Schallschutz

Der Schallschutz ist ein Problem, dass häufig beim Hauskauf übersehen wird. Doch ein unzureichender Schallschutz beeinträchtigt die Wohnqualität erheblich.

Willst Du jeden Tritt auf der Treppe im ganzen Haus hören?

Oder wie das Wasser und Abwasser durch die Rohrleitungen rauscht?

Jedes Kurbeln an den Wasserhähnen?

Jeden Schritt auf den nicht schallgedämmten Estrichen?

Jedes Geräusch durch dünne Massivwände?

Außenlärm wegen der Fenster ohne besonderen Schallschutz?

Wenn das Haus an einer großen Straße, an einer Güterbahnlinie, in Gewerbenähe oder in der Einflugschneise eines Flughafens liegt, dann kann das Gebäude mit schlechtem Schallschutz einiges an Wert verlieren. Diesen Schallschutz kann man leider nur teilweise nachbessern. Da er im Großen und Ganzen mit der Baukonstruktion des Gebäudekörpers und angrenzenden Bauteilen zusammenhängt. Und das lässt sich leider nicht auswechseln. 

Also, spätestens wenn Du geräuschempfindliche Mieter bekommst und lärmende Nachbarn hast, wirst Du den Schallschutz schätzen lernen.  

Jetzt wünsche ich Dir aber erst mal viel Spaß bei Deiner Besichtigung und erkenntnisreiche Entdeckungen.

Außerdem kannst Du Dich schon auf weitere Blogartikel zum Thema Objektbesichtigung freuen. Es gibt noch viel zu tun: Balkone, Innenwände, Fußböden, Decken und Unterdecken, Installationen, Sanitär- und Heizungsanlagen, Lüftungsanlagen und das Dachgeschoss.

Möchtest Du gerne Deine eigene Erfahrungen mit uns teilen wollen, dann schreibe bitte in den Kommentar.

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Bis zum nächsten Mal hier auf meinem Blog

…und wie immer freue ich mich auf Dein “Like” 🙂

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Liebe Grüße

Maria Singer

In diesem Beitrag enthaltene Links:

1. Folge: Die Objektbesichtigung von außen – die Qualitätseinschätzung
2. Folge: Die Objektbesichtigung von innen – Keller

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Maria Singer: Beratung-Begleitung-Coaching

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