Verschaffe Dir einen groben Überblick über die vorhandene Bausubstanz. Sieh Dir die Beispiele an, worauf Du bei der Objektbesichtigung von außen achten musst?
Wenn Du Dein Geld in Immobilien anlegst, solltest Du Dich mit dieser Anlageart auch näher befassen und beschäftigen. Umso mehr, wenn Du auch noch Geld damit verdienen möchtest.
Du solltest definitiv wissen, was Du kaufst, in welchem Zustand sich die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs befindet, welche Aufwertungs- und Optimierungspotenziale sie in sich birgt, und wie sich diese Immobilie auf Deine wirtschaftliche und steuerliche Situation auswirkt.
Deshalb solltest Du der Objektbesichtigung große Aufmerksamkeit schenken, auch wenn Du vielleicht ein Laie bist und Dich mit den bautechnischen Besonderheiten nicht so gut auskennst. Natürlich wirst Du vieles nicht erkennen, einiges übersehen und manchmal überfordert sein.
Primär geht es bei der ersten Besichtigung darum, mögliche Potenziale und Gefahren der Immobilie zu erkennen und zu beurteilen, ob die Immobilie als Investment für Dich in Frage kommen könnte oder nicht.Erst mit der fachlichen Unterstützung von Bausachverständigen, Steuerberatern, Rechtsanwälten usw. kannst Du die Spreu vom Weizen trennen und die für Dich optimale Entscheidung treffen.
Deshalb es ist wichtig, dass Du nach Immobilien Ausschau hältst, die vor allem wirtschaftlichen Erfolg mit sich bringen und auf gar keinen Fall nach Deinen persönlichen Vorlieben und Vorstellungen. Manchmal sind das Immobilien, in die Du selber niemals einziehen würdest. Immobilien, die am meisten auf dem Markt nachgefragt werden. Denke immer daran, dass der Köder dem Fisch schmecken soll und nicht dem Angler.
Da das Thema „Objektbesichtigung“ unglaublich umfangreich ist, befasse ich mich in zwei Blogartikeln damit: erstens „Die Objektbesichtigung von außen“ und zweitens „Die Objektbesichtigung von innen“.
Objektbesichtigung mit System:
Ein Plan muss her
Bei der Objektbesichtigung ist es wichtig, dass Du einen Plan in der Tasche hast, wie Du das Objekt systematisch besichtigen möchtest.
Es ist kein Geheimnis, dass die Hausbesitzer und Makler einen anderen Plan in der Tasche haben als Du. Der Grund hierfür sind natürlich die unterschiedlichen Interessen. Der Verkäufer will zu den bestmöglichen Konditionen verkaufen und Du als Immobilien Investor willst gute Qualität zu einem möglichst günstigen Preis. Daher solltest Du das, was der Verkäufer Dir erzählt, immer mit Vorsicht genießen und nicht alles für bare Münze nehmen.
Also lass Dich nicht durcheinander bringen. Gehe systematisch und strukturiert vor. Am besten mit einer Checkliste in der Hand, mit der Du beinahe nichts übersehen kannst.
Die erste Besichtigung ist in erster Linie dazu da, Dir einen groben Überblick über die vorhandene Bausubstanz zu verschaffen. Wenn Du nicht vom Fach bist, wirst Du dabei eher auf dem Schlauch stehen. Aber wie gesagt, wenn Du in Immobilien investieren möchtest, musst Du Dich mit dieser Thematik ein wenig auseinandersetzen und spätestens bei der zweiten Besichtigung auf jeden Fall Fachleute mit hinzuziehen.
Mit dieser Ausrüstung klappt Deine Objektbesichtigung perfekt
Also bei der ersten Besichtigung geht es eher darum, einen groben Überblick zu bekommen. Und eine Antwort auf die Frage zu erhalten, ob das Objekt überhaupt in Frage kommt. Deshalb brauchst Du nicht gleich bei der ersten Besichtigung die komplette Ausrüstung, aber bei der zweiten schon und am besten noch mit einem Fachmann an Deiner Seite.
Das kannst Du gut bei der Besichtigung gebrauchen:
- Checkliste
- Notizblock und Stift
- Gartenhandschuhe
- Taschenmesser
- Schraubenzieher
- Taschenlampe
- Feuerzeug, zur Prüfung des Luftzugs an Türen und Fenstern
- Wasserwaage
- Fernglas
- Lupe
- Fotoapparat
- Bandmaß bzw. Zollstock
- feste Schuhe
- schmutzunempfindliche Kleidung
- Bau-Feuchtigkeitsmessgerät
Packe alles in ein Köfferchen. So bist Du immer optimal gerüstet.
Ganz wichtig: Kaufe Dir Bau-Feuchtigkeitsmessgerät
Warum brauchst Du als Immobilien Investor ein Bau-Feuchtigkeitsmessgerät?
Erstens: Als Immobilien Investor wirst Du sicherlich nicht nur eine Immobilie besichtigen, sondern viele und somit wird es ständig im Einsatz sein.
Zweitens: Wenn Du einen Bestand aufbauen möchtest und sich in Deinem Immobilien Portfolio schon einige Einheiten befinden, wird das Thema Feuchtigkeit immer präsent sein. Mit diesem Gerät kannst Du schnell und einfach den exakten Feuchtigkeitsgehalt in Beton, Mauerwerk, Holz und Estrich ermitteln und Dir ein Bild davon machen, ohne tief in die Tasche greifen zu müssen.
Die Technik schreitet unaufhaltsam voran, deshalb macht es keinen Sinn, Dir etwas zu empfehlen, was seit Jahren bei Investoren erfolgreich im Einsatz ist. Aber ich habe mal für Dich recherchiert, welches Gerät auf dem Markt Stand heute (September 2018) vom Preis-/Leistungsverhältnis gut abgeschnitten hat:
So läuft eine Immobilienbesichtigung ab: immer von außen nach innen
Eine Besichtigung beginnt immer außen. Sehr wichtig ist auch, die Besichtigung bei Tageslicht, gutem Wetter und mit ausreichend Zeit durchzuführen. Keine gute Idee wäre es, mal eben schnell nach Feierabend in der Dämmerung oder eine halbe Stunde vor der Arbeit ein Objekt zu besichtigen. Wie willst Du denn da den Zustand von Dach, Fassade und Keller objektiv beurteilen können?
Also nimm Dir Zeit!
- Zwei Stunden bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen
- bis zu einem Tag für Mehrfamilienhäuser
- mehrere Tage bei Großobjekten
Es ist sinnvoll, bereits vor der Hausbesichtigung sämtliche Informationen über das Objekt wie Grundrisse, Ansichten, Informationen über Um- und Anbauten, Installationen etc. anzufordern. So gewinnst Du schon mal im Vorfeld einen Eindruck über den Grundriss, Raumaufteilung und -dimensionen und den Zustand der Technik. Mit diesen Sonderwünschen stößt Du vielleicht auf Ablehnung, aber lass Dich nicht einschüchtern und bleibe hartnäckig. Wer fair verkauft, hat nichts zu verbergen.
Sachverständige sehen mehr …
Wenn Du nach der ersten Besichtigung das Aufwertungspotenzial des Objektes erkannt hast, solltest Du bei der zweiten Besichtigung am besten einen Sachverständigen hinzuziehen. Am besten nimmst Du schon vorher mit einem in der Modernisierung erfahrenen Architekten oder Bauingenieur Kontakt auf. Frage ihn, ob er Dich bei Deiner nächsten Objektbesichtigung begleiten kann? Wie hoch ist sein Honorar? Lege vor der Auftragsvergabe seinen Leistungsumfang und den Kostenrahmen schriftlich fest. In unserem Fall brauchst Du kein ausführliches 20-seitiges Gutachten, sondern nur eine abgespeckte Version (max. 3 Seiten).
Rundgang um das Haus
Mach am besten einen Rundgang um das Haus herum. Begutachte auch Nebengebäude, Garagen, Außenanlage, Wege, Zäune und Gartenmauern.
Sockelbereich
Schau mal auf den Sockelbereich des Gebäudes. Gibt es dort …
- dunkle, feuchte Stellen
- Ausbesserungen
- Risse
- Stellen, an denen vollkommen eine Dränage oder Kreisverfüllung fehlt
- Stellen, an denen Erdreich ohne Schutz direkt an der Hauswand entlang läuft
www.bauhandwerk.de
Fassade
Achte auf den Zustand der Fassade. Gibt es dort …
- sich lösenden Anstrich, bröselnden Putz
www.bauhandwerk.de
- hohle Stellen unter dem Putz (Klopftest)
- Salzausblühungen
www.bauhandwerk.de
- Algenbefall
- Risse und Verformungen
Fenster und Balkone
Wie sieht es mit dem Zustand der Fenster und Balkone aus? Kontrolliere dabei die Fenster- und Balkonanschlüsse.
Wie sehen die Außenjalousien aus?
Kellerzugänge
Überprüfe die vorhandenen Kellerzugänge und ggf. weitere Treppen.
Dach
Schau mal auf das Dach.
Hier kannst Du gut Dein Fernglas einsetzen. Gewinne den ersten Eindruck über den Zustand der Dachanschlüsse, der Dachziegel, Schornsteinköpfe, Verblechungen etc.
Halte alles fest, was Dir ins Auge fällt. Mache Notizen oder kleine Skizzen. Frage, ob Du Fotos machen darfst, um z. B. problematische Baudetails festzuhalten.
Du kannst schon mal im Vorfeld mit Hilfe von Google Earth die Lage checken. Was gibt es alles in der Nähe?
Es ist auch sinnvoll, sich ein Bild vor Ort zu machen, um ein Gefühl für die Entfernungen und andere wichtige Faktoren zu bekommen. Wenn es möglich ist, fahre eine halbe Stunde früher zum Besichtigungstermin und bekomme so einen ersten Eindruck, welches Klientel in dieser Gegend wohnt und was für Autos vor der Tür parken.
Gibt es Baustellen in der Nähe, oder Lärmbelästigung durch Straßenverkehr, Straßenbahnen, Fluglärm, öffentliche Gebäude wie Schulen, Kindergärten oder Diskos mit erhöhtem Geräuschpegel? Das alles kannst Du leider nicht mit der Google Earth Karte feststellen.
Wichtig ist auch der Anschluss an den öffentlichen Nachverkehr.
Im zweiten Blogbeitrag zum Thema Objektbesichtigung werden wir uns dann Schritt für Schritt vom Keller bis zum Dach vorantasten und schauen, worauf man bei der Innenbesichtigung achten muss, um mögliche Potenziale zu erkennen und Gefahren zu identifizieren.
Also sei auf den zweiten Teil gespannt. Wenn Du eine Benachrichtigung per E-Mail haben möchtest, dann trage Dich in meinen E-Mail-Verteiler ein und bleibe immer gut informiert.
Dann bis zum nächsten Mal hier auf meinem Blog.
…und wenn Du etwas für Dich mitnehmen konntest, dann freue ich mich auf Dein “Like”.
Solltest Du Hilfe bei Deinem Immobilien-Projekt brauchen, melde Dich bei mir. Ich begleite Dich gerne auf Deinem Immobilien-Investment-Weg. Mit professioneller Unterstützung kommst Du schneller voran als alleine.
Liebe Grüße
Maria Singer
In diesem Beitrag enthaltene Links:
E-Book: “Mieten Kaufen Investieren”. Was Du vor dem Immobilienkauf unbedingt wissen musst!
Maria Singer: Beratung-Begleitung-Coaching
