Die Objektbesichtigung von innen – Keller

So lernst Du die Bausubstanz einer Immobilie richtig einzuschätzen.

In meinem letzten Blogbeitrag habe ich Dich auf eine Hausbesichtigung rund um das Objekt mitgenommen und Dir gezeigt, worauf es dabei ankommt.

Nach unserem Rundgang um das Haus, gehen wir nun hinein und  fangen mit der Innenbesichtigung an. Dabei kannst Du mit einer klaren und durchdachten Besichtigungsstrategie viel mehr an objektiven Informationen aufnehmen, als ohne Plan durch die Räume zu düsen und alles aufzusaugen, was Dir der Verkäufer so nebenbei erzählt. Deshalb es ist wichtig, dass Du nach DEINEM Plan systematisch vorgehst.

Sinnvoll ist es, die Besichtigung von unten nach oben, d.h. vom Keller bis zum Dach durchzuführen. Dabei kannst Du Dir aussuchen, ob Du immer im oder gegen den Uhrzeigersinn durch die einzelnen Räume schaust.

Es gibt jede Menge zum Keller zu sagen.

Die Laien schenken diesem „unheimlichen“ Ort nicht so viel Aufmerksamkeit. Aber genau dieser Ort kann Dir mehr über die Bausubstanz und Qualität der Immobilie verraten, als jedes andere Stockwerk.

Also …

Ab in den Keller!

Es ist unglaublich wichtig, dass Du Dir die Kellerräume ganz genau anschaust. Da im Keller die Wände und Bodenplatte direkt mit der Erde in Berührung kommen, wird der Keller zu einem Indikator für Bauschäden. Eventuelle Mängel im Keller haben eine Auswirkung auf die darüber liegenden Geschosse. 

In dem Bild unten siehst Du, warum? Wenn der Keller schon Schäden aufweist, dann hast Du schon mal eine Ahnung, wie es um die Qualität der Bausubstanz oben bestellt sein könnte.  

Boden

Was Du wissen musst, ist,  dass die Bodenplatten und Grundmauern bei Gebäuden bis 1950 nicht wärmegedämmt waren.

Erst nach 1950 wurden bei erdberührenden Bauteilen die Feuchtigkeitssperren, Filterschichten und Dränleitungen verwendet. Deshalb schau bitte genau, in welchem Zustand die Bodenbeläge (Rohboden, Estrich oder Fliesen) im Keller sind. 

Wände

Sieh Dir die Wände an. Gibt es Stellen mit Flecken oder Ausblühungen, mit losem Putz und Wandauswölbungen?

Ein Zeichen für zu hohe Luftfeuchtigkeit im Keller ist ein muffiger Geruch. 

Hier kannst Du ein Bau-Feuchtigkeitsmessgerät gut gebrauchen. Dieses Gerät hat Stand heute (September 2018)  ein gutes Preis-/Leistungsverhältnis.

Mit diesem Gerät kannst Du schnell und einfach den exakten Feuchtigkeitsgehalt in Beton, Mauerwerk, Holz und Estrich ermitteln und Dir ein Bild davon machen, ohne dafür tief in die Tasche greifen zu müssen.

Prüfe die Bauqualität mithilfe der Ausführungsplanung

Die Wände und Böden können Dir natürlich vieles verraten, aber manchmal erkennst Du die wirkliche Bauqualität nicht unbedingt an den Oberflächenbauteilen. Das sind Bauteile, die Du mit bloßem Auge siehst.  Die wirkliche Bauqualität verraten Dir die verdeckten Bauteile. Sie geben Dir Auskunft darüber, ob die Wände gut gedämmt sind und wichtige Informationen über den Schallschutz oder die Abdichtung des Kellers.

An dieser Stelle könnte Dir bestimmt eine sogenannte Ausführungsplanung des Hauses, auch Werkplanung genannt, mehr über die Bauqualität verraten. Dort stehen auch Informationen über die technische Ausführung.

Wo bekommt man eine Ausführungsplanung?

Beim Verkäufer oder Eigentümer!

Wenn Du echtes Interesse signalisierst und eine Werkplanung tatsächlich vorhanden ist, wäre es möglich, sie vom Verkäufer zu bekommen. Sollte es keine Ausführungsplanung  mehr geben, könnte man an einer unauffälligen Stelle die Wand ein kleines Stückchen öffnen und einfach reinschauen. 

So, jetzt ist halt die Frage, ob Du als Laie durch diese spektakuläre Aktion auch schlauer wirst?

Daher ist es sinnvoll, bei der zweiten Besichtigung einen Sachverständigen mitzunehmen. Er wird diesen Job für Dich erledigen, um festzustellen, welche Baustoffe dort verwendet wurden und wie die Dämmqualität des Hauses ist. 

Noch ein wichtiger Hinweis: Ein paar interessante Informationen können Dir die sichtbar verlaufenden Installationen im Keller liefern. Schau Dir den Zustand der technischen Einbauten zur Ver- und Entsorgung genau an. Erkundige Dich nach Alter, Verschleiß, Qualität und Schäden. Gibt es dort Verformungen, Risse und Abplatzungen?

Mach Dir Gedanken über die Nutzung des Kellers

Man sollte jetzt schon überlegen, wie Du die Kellerräume später nutzen möchtest.

Vielleicht könntest Du sie als Waschküche, Werkraum, Lager, oder als Hobbykeller nutzen, oder vielleicht sogar eine Souterrainwohnung daraus machen? Wenn es bereits eine Souterrainwohnung im Keller gibt, prüfe bitte, ob auch die Baugenehmigung vorliegt.

Beachte, dass es in 16 Bundesländern 16 verschiedene Landesbauordnungen gibt. Was in Hessen verboten ist, kann in einem anderen Bundesland erlaubt sein.

Die Heizungsanlage

Der Heizungs- und Hausanschlussraum ist das Herzstück des Hauses. Hier musst Du wissen, was für eine Heizungsanlage im Objekt vorhanden ist.

Es gibt 9 gängige Heizungssysteme:

1. Gasheizung

2. Ölheizung

3. Solartherme

4. Pelletheizung

5. Holzheizung

6. Blockheizkraftwerk (BHKW)

7. Wärmepumpe

8. Fernwärme

9. Elektroheizung

Um festzustellen, ob die Heizanlage möglicherweise ihre Tücken hat oder bald komplett ausgetauscht werden muss, schreibe Dir den Herstellernamen und das Baujahr des Brenners, des Heizkessels und der Pumpe auf – je nachdem, was Du vorfindest.

Hier ist ein Beispiel für das Typenschild eines Gasheizkessels:

Du kannst Dich später bei einem unabhängigen Heizungsfachbetrieb über die Qualität und die zu erwartende Lebensdauer der Heizungsanlage oder ihrer Bauteile erkundigen.

Eine regelmäßige Wartung der Heizungsanlage ist sehr wichtig. Frage, ob sie regelmäßig gewartet wurde. Diese Info sollte auch im Serviceheft stehen. Wenn das nicht der Fall ist und Du den Kauf in Erwägung ziehst, sollte Dir der zuständige Kundendienst den Nachweis über die Wartung liefern.

Du kannst Dir auch die Protokolle des Schornsteinfegers zeigen lassen. Achte dabei auf die Abgaswerte, Leistungen, Wartungsarbeiten und evtl. fällige Sanierungsmaßnahmen.

Interessant sind auch Abrechnungen zum Gas- bzw. Ölverbrauch. Mit der folgenden Berechnung kannst Du schnell die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes einschätzen. Schaue Dir den Verbrauch an und setze den zu den vorhandenen Wohnflächen in Bezug.

Hier ein Beispiel:

Durchschnittlicher Öljahresverbrauch (letzten 5 Jahren) = 9.000 Liter

Beheizte Wohnfläche = 500 qm

Durchschnittsverbrauch = 9.000 Liter : 500 qm = 18 Liter / qm

Jetzt kannst Du Dir Deine Meinung bilden.

Also in unserem Fall ist der Verbrauch mit 18 Litern/qm definitiv zu hoch. Dieses Gebäude ist schlecht gedämmt und besitzt eine veraltete Heizungsanlage.

Fazit:

Wenn Du dieses Gebäude kaufst, rechne mit einigen Modernisierungsmaßnamen, für die Du tief in die Tasche greifen musst und die Du bereits bei der Finanzierung mitberücksichtigen solltest.

In den Ballungsgebieten findest Du sehr oft Häuser, die an die Fernwärmeversorgung aus Heizkraftwerken (Kohle- und Gas-Kraftwerke) angeschlossen sind. Diese schneiden bezüglich der Energienutzung und der Umweltverschmutzung besser als ältere Einzelfeuerungsanlagen ab.

Bitte beachte die Nachrüstungspflicht nach § 10 EnEV 2014

Außerdem solltest Du folgendes im Hinterkopf behalten und bei der Besichtigung darauf achten, dass …

• Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, dürfen seit 2015 nicht mehr betrieben werden.

• Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden.

• Ungedämmte Warmwasser- und Heizleitungen müssen gedämmt werden.

• „Bei selbstgenutzten Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, gelten obengenannte Absätze erst im Falle eines Eigentümerwechsels.“

Hausanschlussraum

Auch hier ist es sehr wichtig, sich den Zustand der verlegten bzw. vorbereiteten Anschlüsse gut anzuschauen.

Wasserleitungen

Wasserleitungsrohre zum Beispiel aus verzinktem Stahl haben eine durchschnittliche Lebensdauer von 15 bis 40 Jahren.

Wenn Dein Objekt 60 Jahre alt ist, dann solltest Du im Zuge Deiner Modernisierungsmaßnahmen auch diesen Aspekt berücksichtigen.  Wie dringend ein altes Leitungsnetz erneuert werden muss, kann Dir an dieser Stelle nur ein Fachmann sagen. Frage bei dem Verkäufer, ob bereits erste Undichtigkeiten an Leitungsrohren aufgetreten sind. Das sind die ersten Anzeichen, dass es eine baldige Sanierung fällig ist. Auch diesen Posten solltest Du bei der Finanzierung berücksichtigen.

Elektro

Auch auf die elektrischen Anlagen im Haus musst Du besonders achten. Schau Dir den Schaltschrank im Keller an. Bei der Erneuerung der Elektroinstallationen fällt ein erheblicher Teil der Kosten genau auf den Schrank, da die Elektroinstallationen vor 1972 nicht mehr den heutigen Anforderungen und Vorschriften entsprechen.

Also, das waren ein paar wichtige Grundlagen, damit Du die Qualität der Bausubstanz selbst einschätzen kannst.

Wenn Du später verhandeln möchtest, musst Du natürlich Argumente bringen können, um den Preis nach unten zu korrigieren. Denn Verkaufspreise sind ja zunächst einmal Wunschpreise und haben mit der Realität meist wenig zu tun. Je mehr stichhaltige Argumente Du in Deinem Köfferchen hast, desto besser.

Im nächsten Blogartikel gehen wir dann gemeinsam in die anderen Wohngeschosse und schauen uns genau die Stellen an, die für uns Investoren wichtig sind. Also sei auf den dritten Teil gespannt.

Solltest Du noch Fragen zum Thema Keller haben, oder Deine eigenen Erfahrungen teilen wollen, dann schreibe mir bitte in den Kommentar.

Wenn Du eine Benachrichtigung per E-Mail haben möchtest, dann trage Dich in meinen E-Mail-Verteiler ein und bleibe immer gut informiert.

Dann bis zum nächsten Mal hier auf meinem Blog

…und wie immer freue ich mich auf Dein “Like” 🙂

Solltest Du Hilfe bei Deinem Immobilien-Projekt brauchen, melde Dich bei mir. Ich begleite Dich gerne auf Deinem Immobilien-Investment-Weg. Mit professioneller Unterstützung kommst Du schneller voran als alleine.

Liebe Grüße

Maria Singer

In diesem Beitrag enthaltene Links:

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Maria Singer: Beratung-Begleitung-Coaching

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