Die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages – Was Käufer rechtlich wissen müssen

Es ist der Alptraum eines jeden Immobilienkäufers: Man entscheidet sich begeistert für die neue vermeintliche Traum-Immobilie, doch die stellt sich im Nachhinein als Ärgernis heraus – entweder, weil das Domizil doch nicht mehr gefällt oder weil sich versteckte Mängel aufgetan haben, von denen man vor Vertragsunterzeichnung nichts wusste.

Doch wann kann man vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten?

Welche rechtlichen Hürden bestehen und

Wie kann man sie umgehen?

das und mehr wollte ich von Christian Solmecke wissen, Rechtsanwalt und Partner der Kölner Medienrechtskanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE.

Wer ist Christian Solmecke?

Christian Solmecke und seine Kanzlei hat sich als Rechtsanwalt und Partner der Kölner Medienrechtskanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE auf die Beratung der Internet und IT-Branche spezialisiert. So hat er in den vergangenen Jahren den Bereich Internetrecht/E-Commerce der Kanzlei stetig ausgebaut und betreut zahlreiche Medienschaffende, Web 2.0 Plattformen und App-Entwickler.

Er betreibt seit dem 23. Juli 2010 in Zusammenarbeit mit seiner Kanzlei einen sehr coolen YouTube Kanal “Kanzlei WBS” zum Thema “Recht”. Reinschauen lohnt sich!

Die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages

Verträge sind erst einmal rechtlich bindend – das gilt in jeder Branche und erst recht beim Immobilienkaufvertrag. Schließlich wurde das Vertragsdokument im Einzelnen noch einmal von einem Notar vorgelesen, bevor die Vertragsparteien unterschrieben haben. Dennoch gibt es Situationen, in denen der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag noch möglich ist.

I. Vertragliches Rücktrittsrecht

Ein Rücktritt ist zum einen dann möglich, wenn Käufer und Verkäufer freiwillig im Vertrag ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart haben. Dieses soll einer oder beiden Vertragsparteien häufig die Möglichkeit geben, sich bei Eintritt oder bei Nichteintritt bestimmter Bedingungen oder innerhalb bestimmter Fristen vom Vertrag zu lösen, falls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wichtige Rechtsfragen noch nicht geklärt sind – etwa eine Baugenehmigung oder Finanzierungszusage. Teilweise lassen sich auch nur die Verkäufer ein solches Recht einräumen, um sich gegen eine Zahlungsunfähigkeit des Vertragspartners abzusichern.

Häufig ist die Inanspruchnahme dieses Rücktrittsrechts aber mit einer ebenfalls vertraglich vereinbarten Entschädigungszahlung für die Partei verbunden, die sich nachträglich vom Vertrag lösen möchte. Schließlich kostet bereits die Beurkundung des Kaufvertrags durch die Notar- und eventuellen Grundbuchkosten. Auch die Grunderwerbsteuer wird zunächst erhoben und kann nur unter bestimmten Voraussetzungen später zurückgefordert werden.

II. Gesetzliches Rücktrittsrecht

In den meisten Fällen muss die enttäuschte Partei sich jedoch auf ein gesetzliches Rücktrittsrecht stützen können. Ein solches findet sich im allgemeinen Zivilrecht, in den §§ 323 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

1. Rücktritt wegen eines Sachmangels

a) Grundsatz: Rücktritt nur wegen „nicht unerheblicher“ Mängel

Der häufigste Rücktrittsgrund dabei ist, dass sich im Nachhinein Sachmängel gezeigt haben, welche den Wert oder die Benutzbarkeit der gekauften Immobilie schmälern. Die Voraussetzungen sind in § 323 BGB geregelt, wurden aber durch eine umfangreiche Rechtsprechung näher ausgestaltet. Zunächst muss die Immobilie überhaupt mangelbehaftet sein. Dies ist nach § 434 BGB der Fall, wenn sie von dem negativ abweicht, was vereinbart war bzw. eine geringere Qualität aufweist als vergleichbare Häuser bzw. Wohnungen.

Allerdings findet sich in § 323 Abs. 5 BGB eine Einschränkung: Der Käufer darf wegen eines Mangels grundsätzlich nur dann zurücktreten, wenn dieser „nicht unerheblich“ ist. Kleinere Mängel an älteren Häusern sind erwartbar, gerade, wenn es sich um Alterungserscheinungen handelt. Bei äußerst geringfügigen Mängeln geht das Gesetz davon aus, dass solche den Entschluss des Käufers zum Erwerb der Kaufsache nicht entscheidend beeinflusst hätten, wenn er sie vorher gekannt hätte.

Ein erheblicher Mangel liegt vor, wenn dem Käufer das Festhalten am Kaufvertrag z. B. wegen der eingeschränkten Gebrauchsfähigkeit oder der erheblichen finanziellen Auswirkungen des Mangels nicht zumutbar ist. Darunter fallen bei Immobilienkäufen z.B. Bodenverunreinigungen, ein Hausschwamm oder ein statisch bedenklicher Fäulnisschäden am Dachstuhl. Doch auch dann darf der Käufer in der Regel nur vom Vertrag zurücktreten, wenn er selbst diesen Mangel nicht vor Vertragsschluss kannte oder wenn er es eigentlich hätte wissen müssen, jedoch vom Verkäufer arglistig getäuscht wurde, § 442 BGB.

b) Gewährleistungsausschluss

In den meisten Immobilienkaufverträge wird jedoch abweichend von diesen gesetzlichen Grundsätzen ein sog. Gewährleistungsausschluss i.S.d. § 444 BGB vereinbart, in dem die Rechte des Käufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen sind. Gebrauchtimmobilien werden meist „gekauft wie gesehen“ gekauft – dies deckt sogar auch versteckte, schwerwiegende Mängel mit ab, die der Käufer bei der Besichtigung nicht erkennen konnte.

c) Ausnahmen vom Gewährleistungsausschluss

Dieser Gewährleistungausschluss greift aber nicht bei einer arglistigen Täuschung durch den Verkäufer, bei einer übernommenen Garantie oder einer Beschaffenheitsvereinbarung zwischen beiden Parteien.

1. Ausnahme

Von diesem Gewährleistungsausschluss macht das Gesetz aber eine wichtige, in der Praxis hoch relevante Ausnahme: Hat der Verkäufer den Käufer arglistig über den Mangel getäuscht, kann er sich auf den Gewährleistungsausschluss nicht berufen, § 444 BGB. Dies gilt auch dann, wenn es sich um einen „unerheblichen“ Mangel handelt (BGH, Urt. v. 24. März 2006, Az. V ZR 173/05).

Als arglistige Täuschung gilt das bewusste Verschweigen von bekannten Mängeln und Schäden in der Absicht, dass sich der Käufer über den Zustand der Immobilie irrt und deswegen die Immobilie kauft. Dafür genügen Angabe „ins Blaue hinein“, wenn der Verkäufer es für möglich hält, dass die Aussage falsch ist. Zielgerichtetes Täuschen im Sinne eines betrügerischen Verhaltens verlangt das Gesetz hingegen nicht. Denn der Verkäufer der Immobilie ist im Voraus dazu verpflichtet, den Käufer über den gesamten Zustand des Objekts aufzuklären und auch Unklarheiten aufzudecken.

Das Problem an der Sache ist:

Die Beweislast für eine arglistige Täuschung liegt in der Praxis beim Käufer. Er muss im Zweifel vor Gericht nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte bzw. ihn billigend in Kauf genommen hat. Ein bloßer Verdacht reicht hier nicht aus.

Allerdings ist es möglich, Zeugen zu benennen. Hilfreich ist hier die Nachfrage etwa beim Vormieter, der Eigentümergemeinschaft oder bei in der Vergangenheit beauftragten Handwerkern, mit denen der Verkäufer über den Mangel gesprochen haben könnte. Häufig wird es auch auf ein teures, zeitaufwändiges Bausachverständigengutachten ankommen, um festzustellen, ob ein Sachmangel schon längere Zeit bestanden hat. Ein Prozess, in dem es auf ein solches Gutachten ankommt, kann sich über mehrere Jahre in die Länge ziehen.

Auch, wenn der Verkäufer dem Käufer eine Garantie (§ 443 BGB) für die Beschaffenheit der Sache gegeben hat, kann er sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, § 444 BGB. Nach einer solchen haftet der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit auch dann, wenn eine Abweichung davon überhaupt keine Mängelrechte auslösen würde.

2. Ausnahme

Häufiger als eine Garantie wird aber eine weitere Ausnahme des Gewährleistungsausschlusses vorliegen: Eine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB.

Haben sich Käufer und Verkäufer bei Vertragsschluss darüber geeinigt, dass die Immobilie eine bestimmte Beschaffenheit aufweist, so muss sich der Verkäufer später auch dann daran halten, wenn sonst für Mängel die Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen sind. Die Parteien müssen eine solche Absprache nicht einmal schriftlich festgehalten haben – es reichen dahingehende Gespräche, Beschreibungen des Verkäufers oder geäußerte Anforderungen des Käufers, denen der Verkäufer zugestimmt hat (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. VIII ZR 92/06; VIII ZR 191/07; VIII ZR 253/08; VIII ZR 96/12).

2. Rücktritt wegen eines Rechtsmangels

Ein weiterer Rücktrittsgrund sind sog. Rechtsmängel, § 435 BGB. Der sicherlich am häufigsten vorkommende Fall sind Grundschulden, die noch auf der Immobilie lasten und die nicht gelöscht oder übertragen werden können. So kann es vorkommen, dass eine Bank sich weigert, einen bestehenden Darlehensvertrag vor der vereinbarten Laufzeit aufzulösen. Dieser erhebliche Rechtsmangel berechtigt dann auch zum Rücktritt – denn die Grundschuld würde auf den neuen Eigentümer der Immobilie übergehen und ihn finanziell belasten.

3. Verjährung der Gewährleistungsrechte

In der Regel beträgt die Verjährungsfrist der Gewährleistungsrechte bei Bauwerken fünf Jahre (§ 438 BGB). Handelt es sich aber um einen Rechtsmangel wie eine nicht gelöschte Grundschuld, so beträgt die Verjährungsfrist sogar 30 Jahre. Allerdings können im Kaufvertrag auch kürzere Verjährungsfristen vereinbart werden. Die Verjährungsfrist beginnt zu laufen, wenn der Schlüssel für das Haus bzw. die Wohnung übergeben wurde. Es kommt nicht darauf an, wann der Eigentumswechsel im Grundbuch vermerkt wurde. 

Bei der arglistigen Täuschung gibt es darüber hinaus noch eine Besonderheit: Selbst, wenn die gesetzliche Frist von 5 Jahren schon abgelaufen ist, kann es sein, dass der Käufer sich immer noch auf sein Rücktrittsrecht berufen kann. Denn hier läuft nach § 199 BGB eine Frist von drei Jahren ab Kenntnis von der arglistigen Täuschung. So kann es passieren, dass man erst nach Jahrzehnten von einem verschwiegenen Mangel erfährt und immer noch klagen kann. Die Höchstfrist beträgt hier 30 Jahre.

4. Fristsetzung erforderlich?

Auch das Vorliegen eines Mangels berechtigt von Gesetzes wegen meist nicht zum sofortigen Rücktritt. Zuvor muss der Käufer dem Verkäufer grundsätzlich eine angemessene Frist zur Nacherfüllung, also zur Beseitigung des Mangels geben. Erst, wenn diese abgelaufen ist, kann die Rücktrittserklärung erfolgen.

Allerdings ist diese Fristsetzung entbehrlich, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung verweigert oder wenn eine Interessenabwägung ergibt, dass aufgrund besonderer Umstände eine solche Fristsetzung nicht erforderlich ist. Letzteres wird von den Gerichten eigentlich immer dann angenommen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hatte. Auch, wenn es sich um einen nicht behebbaren Mangel handelt, ist die Fristsetzung entbehrlich.

III. Rechtsfolgen des Rücktritts

Ist der Rücktritt wirksam erklärt worden und dem Verkäufer zugegangen, so beginnt die Rückabwicklung des Kaufvertrags, also die Rückgewähr erbrachter Leistungen (§ 346 BGB). Klar ist: Der Verkäufer muss den Kaufpreis zurückzahlen, der Käufer die Schlüssel wieder übergeben. Doch damit ist es beim Immobilienkauf nicht getan: Auch die Rückabwicklung des Kaufvertrags läuft über den Notar. Zumeist muss auch der bereits erfolgte Grundbucheintrag wieder geändert werden.

IV. Schadensersatzforderungen nach erfolgtem Rücktritt

Hat eine der Parteien von einem vertraglichen Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht, so wird er meist für die erwähnten Mehrkosten für die Rückabwicklung einstehen müssen. Meist ist dann schon im Kaufvertrag die Frage des Schadenersatzes oder einer Ausgleichszahlung im Rücktrittsfall geregelt.

Hat hingegen der Verkäufer über einen Mangel arglistig getäuscht, trifft ihn nach dem Gesetz eine Schadensersatzpflicht. Neben den Kosten für die Rückabwicklung kann er dann z.B. auch die Kosten für die Finanzierung, den ursprünglichen Grundbucheintrag, evtl. angefallene Renovierungsarbeiten oder Gutachter- und Verfahrenskosten einfordern.

V. Tipps für Immobilienkäufer, um rechtlichen Ärger zu vermeiden

1. Besichtigung und ggf. Gutachten vor Kaufvertrag

Dem Verkäufer arglistige Täuschung nachzuweisen, ist in den meisten Fällen ein sehr schwieriges Unterfangen. Um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie die Wohnung zunächst selbst gründlich besichtigen und ein Übergabeprotokoll zusammen mit dem Verkäufer anfertigen. Wer nicht selbst vom Fach ist, sollte zudem die Kosten für einen Bausachverständigen investieren, der die Wohnung auf etwaige Sachmängel untersucht.

2. Finanzierung vor Vertragsschluss sichern

Der notarielle Kaufvertrag sollte erst abgeschlossen werden, wenn die schriftliche Finanzierungszusage der Bank steht. Sollte man im Nachhinein nicht zahlen können, berechtigt dies nicht zum Rücktritt. Zudem macht man sich schadensersatzpflichtig.

3. Verkäufer kontaktieren

Sollte man doch einmal in eine unvorhergesehene finanzielle Notlage geraten, ist es empfehlenswert, den Verkäufer zu kontaktieren und dies offenzulegen. Möglicherweise kommt hier eine einvernehmliche Auflösung in Betracht und Sie können sich darauf einigen, dass der Käufer die Kosten und Aufwendungen, die dadurch entstanden sind, in Raten abbezahlt.

Ich bedanke mich an dieser Stelle beim Christian Solmecke für diesen umfangreichen und klärenden Gastbeitrag zum Thema “Die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages”.

Leider ist dieses Thema in der Praxis gar nicht so selten. Daher macht es auch Sinn sich mit diesem Thema zu beschäftigen.

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Liebe Grüße

Maria Singer

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