Erbengemeinschaft: Wie wird der Wert des Nachlasses ermittelt?

Hast Du beim Kauf einer Immobilie mit der Erbengemeinschaft zu tun oder bist Du selbst Teil der Erbengemeinschaft?

Wie ermittelt man überhaupt was die Erbengemeinschaft wert ist?

Heute habe ich wieder einmal einen spannenden Experten zum Thema „Erbengemeinschaft“ zu Gast, nämlich den Dr. Stephan Seitz.

 

 

Dr. Stephan Seitz ist Jurist mit Wohnort in München. Vor wenigen Jahren war er selbst Teil einer Erbengemeinschaft und hat so das gesamte Spektrum der Herausforderungen kennengelernt. Von den Gesprächen mit den weiteren Miterben, über die juristischen Herausforderungen bis hin zur Auflösung der Erbengemeinschaft hat er alle Facetten in der Praxis erlebt.

Hierbei ist ihm bewusst geworden, dass die Situation viele Miterben belastet. Keiner will Streit innerhalb der Erbengemeinschaft, keiner will etwas anstoßen und dann der Buhmann sein. Letztlich konnte die Erbengemeinschaft in seinem Fall nur aufgelöst werden, indem sich alle Beteiligten ein klares Bild über die juristische Lage verschafft haben und so in den Gesprächen mit dem Ziel der Auseinandersetzung ihre Position einschätzen konnten.

Dr. Stephan Seitz betreibt HEREDITAS – Webseite. Dort stellt er die juristischen Grundlagen und Begriffe dar und zeigt die Wege auf, die zur Auflösung der Erbengemeinschaft eingeschlagen werden können. 

Also schau mal dort vorbei, wenn Du mit dem Thema irgendwie in Berührung kommst.

 

Häufiger Streitpunkt

Häufiger Streitpunkt in Erbengemeinschaften ist die Frage, wie der Wert des Nachlasses zu ermitteln ist und welche Werte für einzelne Vermögenswerte anzusetzen sind. Wenn Sie sich nicht zwischen den Gegensätzen überzogener Erwartungen und der Verschleuderung von Vermögenswerten unter ihrem wirklichen Wert zerreiben wollen, sollten Sie wissen, nach welchen Maßstäben Nachlasswerte ermittelt werden können.

 

Warum ist die Bewertung des Nachlasses wichtig?

Die Antwort auf die Frage ist nicht nur wichtig, wenn es darum geht, einzelne Vermögenswerte einzelnen Miterben zu übertragen.

Will ein Erbe das Kraftfahrzeug des Erblassers übernehmen, will er selbst möglichst wenig dafür in Anrechnung bringen, während die anderen Miterben einen möglichst hohen Sachwert ansetzen wollen. Geht es um den Verkauf einer Immobilie, werden oft Verkaufspreise in Ansatz gebracht, für die es trotz der Werthaltigkeit der Immobilie an sich in Anbetracht der Marktlage kaum einen Kaufinteressenten geben wird. Bewertungsfragen sind auch relevant im Hinblick darauf, dass sich nach dem Wert des Nachlasses eventuell anfallende Erbschaftssteuern berechnen. Auch dann, wenn Sie Ihren Erbanteil am Nachlass verkaufen möchten, müssen Sie sich mit dem Kaufinteressenten darauf verständigen, wie Sie den Nachlass bewerten und welchen Kaufpreis Sie in Anbetracht der Nachlasswerte vereinbaren.

Um im Zweifel den Wert des Nachlasses zu ermitteln, können Sie, so wie es die Finanzämter letztlich auch tun, mithin auf die Vorschriften des Erbschaftssteuergesetzes in Verbindung mit dem Bewertungsgesetz zurückgreifen.

 

Erster Schritt: Bedienen Sie die Nachlassverbindlichkeiten

Ungeachtet des Wertes des Nachlasses, ist die Erbengemeinschaft verpflichtet, bestehende Nachlassverbindlichkeiten zu bezahlen. Auch sämtliche durch den Todesfall entstehenden Verbindlichkeiten, also Beerdigungskosten oder Erbschaftssteuern, sind von der Erbengemeinschaft zu bezahlen. Die Vermögenswerte, die dann übrigbleiben, bestimmen den Wert des Nachlasses.

 

Einfachster Weg: Verkaufen Sie einzelne Nachlasswerte

Sind Sie sich mit den Miterben in der Erbengemeinschaft einig, dass einzelne Nachlasswerte verkauft werden, beantwortet der Erlös aus dem Verkauf die Frage, welchen Wert ein Nachlassgegenstand hat. Letztlich hat ein Vermögenswert nur und genau den Wert, den ein Käufer bereit ist, dafür zu bezahlen.

 

Schwieriger Weg: Bewertung einzelner Nachlasswerte

Gibt es Streit, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als die Werthaltigkeit einzelner Vermögenswerte zu ermitteln. Grundsätzlich wird allen Vermögenswerten ihr „gemeiner Wert“ zugrunde gelegt. Das ist der Wert, der bei einem ordnungsgemäßen Verkauf zu erzielen wäre. Dieser Wert ist dann nichts anderes als der Verkehrswert. Im Detail kommt es auf den einzelnen Nachlasswerte an.

 

Verkehrswertfeststellung durch Sachverständigengutachten

Sie können im gegenseitigen Einvernehmen aller Miterben einen Sachverständigen beauftragen, einen Vermögensgegenstand zu bewerten. Die entstehenden Kosten gelten als Nachlassverbindlichkeiten und sind aus dem Nachlass zu bezahlen. Im Idealfall sollte der Sachverständiger ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger seines Faches sein.

 

Bewertungsmaßstäbe einzelner Nachlasswerte

Wertpapiere

Aktien und festverzinsliche Wertpapiere bewerten sich mit dem niedrigsten an einer deutschen Börse am Todestag des Erblassers notierten Kurs. Banken melden die am Todestag bestehenden Wertpapierbestände des Erblassers an das Nachlassfinanzamt. Ausländische Aktien sind mit dem Kurs am Todestag an ihrer Heimatsbörse zu bewerten.


Unbebaute Grundstücke

Als unbebaut gelten Grundstücke, auf denen keine Gebäude stehen, aber auch solche, auf denen sich zwar Gebäude befinden, deren Nutzung aber unmöglich ist, weil sie zerstört oder verfallen sind. Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt nach der Quadratmeterzahl und der Bodenrichtwerte. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der Gemeinden festgelegt und sind auch dort zu erfragen. Sie werden als Vergleichswert im Hinblick auf andere Immobilienverkäufe innerhalb der Gemeinde alle zwei Jahre ermitteln.

Bebaute Grundstücke

Das Bewertungsgesetz gibt vor, dass der Verkehrswert je nach Gebäudeart nach unterschiedlichen Bewertungsmethoden zu ermitteln ist: …

  • Für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung, wonach der Verkehrswert unter Heranziehung von tatsächlich erzielten Kaufpreisen für vergleichbare Objekte in der betreffenden Region ermittelt wird.
  • Für Mietshäuser, nicht genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke gilt das Ertragswertverfahren. Die Bewertung erfolgt nach dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert.
  • Für sonstige bebaute Grundstücke gilt das Sachwertverfahren. Danach wird der Sachwert anhand der Baukosten ermittelt.

Ungeachtet eines nach einer bestimmten Bewertungsmethode ermittelten Verkehrswertes, ist der Verkaufserlös maßgebend, falls die Immobilie verkauft wird. So kann sich daraus ein niedriger Wert, aber auch ein höherer Wert ergeben.

Beteiligungen und Betriebsvermögen

Für die Bewertung von unternehmerischen Beteiligungen an Kapitalgesellschaften und Betriebsvermögen gibt es spezielle Vorschriften in §§ 12 ff ErbStG in Vermittlung mit dem Bewertungsgesetz.

Immobilienfonds-Anteile

Anteile an geschlossenen Immobilienfonds werden nach dem anteiligen Grundbesitzwert berechnet. Anteile an offenen Fonds sind mit dem Rücknahmepreis anzusetzen.

Lebensversicherungen

Lebensversicherungen werden mit dem Rückkaufswert bewertet, den die Lebensversicherungsgesellschaft auf Anfrage mitteilt.

Kraftfahrzeuge

Anhand der allseits verwendeten Schwacke-Liste lässt sich der aktuelle Verkehrswert eines der Fahrzeuges leicht feststellen. Letztlich kann auch ein Kfz-Händler Auskunft geben.

Alte Sparbücher

Im Nachlass finden sich oft alte Sparbücher. Banken berufen sich dazu gerne auf die Verjährungsfrist, wonach der Auskunfts- und Zahlungsanspruch für Sparguthaben 30 Jahre nach zulässiger Kündigung durch den Gläubiger verjährt. Diese Regelung besteht zwar nicht mehr, allerdings kann das Sparbuch 20 Jahre nach der letzten Eintragung seine Beweiskraft verloren haben oder die Beweislast wird umgedreht, so dass Sie nach der letzten Kontobewegung und Vernichtung aller Unterlagen beweisen müssen, dass ein Auszahlungsanspruch noch immer besteht.

 

Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Die Bewertung der Nachlasswerte erfolgt regelmäßig in Verbindung mit der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Weil die Erbengemeinschaft nicht auf Dauer bestehen soll, kann jeder Miterbe von den anderen jederzeit verlangen, dass der Nachlass auseinandergesetzt und nach Zahlung der Nachlassverbindlichkeiten verteilt wird.

Die Auseinandersetzung kann schlicht darin bestehen, dass einzelne Vermögenswerte nach ermittelten Werten auf einzelne Miterben übertragen werden. Eine Option könnte auch sein, dass Sie einvernehmlich aus der Erbengemeinschaft ausscheiden und von den Miterben eine Abfindung auf Ihren Erbteil erhalten (sog. Abschichtung). Auch hierbei kommt es darauf an, welche Werte ermittelt wurden.

Genauso gut könnten Sie Ihren Erbanteil aber auch an jeden beliebigen Dritten verkaufen. Ein Kaufinteressent wird den Kaufpreis zahlen, den er im Hinblick auf die Werthaltigkeit des Nachlasses und im Hinblick darauf, wie er die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft betreiben kann, beziffert.

 

Praxistipp

Nicht jede Erbengemeinschaft ist auf Krawall gebürstet. Nur das gegenseitige Einvernehmen und eine realistische Einschätzung der Nachlasswerte und eine realistische Einschätzung dessen, wie die Nachlasswerte zu Geld gemacht werden können, gewährleistet, dass Nachlasswerte einerseits nicht unter Wert verschleudert werden, andererseits ein Verkauf wegen völlig überzogener Erwartungen auf vielleicht Jahre hinaus blockiert wird. Gerade dann, wenn es um Immobilien oder Wertpapiere geht, kommt es darauf an, für einen Verkauf den richtigen Zeitpunkt zu nutzen und nicht darauf zu spekulieren, dass die Zeiten vielleicht doch noch besser werden könnten. Hoffnungen dieser Art erweisen sich oft als trügerisch.

 

Es war wieder mal ein spannendes Thema.

Vielen Dank an der Stelle an Dr. Stephan Seitz.

Wenn Du zu diesem Thema mehr erfahren möchtest, dann besuche gerne seine Seite HEREDITAS  oder schreibe mir unten ein Kommentar.

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Liebe Grüße

Maria Singer

 

In diesem Beitrag enthaltene Links:

Ratgeber Erbengemeinschaft – HEREDITAS

 

 

 

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