Fallstricke bei der Immobilienfinanzierung - So vermeidest Du den Supergau - Immobilien Investment Blog

Fallstricke bei der Immobilienfinanzierung – So vermeidest Du den Supergau

Achtung Falle: Unterschreibe NIE einen Kaufvertrag ohne schriftliche Finanzierungszusage

Heute möchte ich Dich mit diesem Blogbeitrag eindringlich warnen: Unterschreibe niemals einen Kaufvertrag, bevor Du eine schriftliche Kreditzusage in der Tasche hast.

Klar, der Verkäufer möchte gerne eine schnelle Abwicklung haben. Er hat Angst, dass Du noch in der letzten Minute abspringst. Denn alle Zusagen sind in der Verkaufsphase unverbindlich. Um das Risiko für sich zu minimieren, schlägt er Dir einen schnellen Notartermin vor. 

Je schneller der Verkäufer von Dir Geld haben möchte, desto vorsichtiger solltest Du sein.  Erstens kann es sein, dass mit Immobilie selbst etwas nicht stimmt. Zweitens begibst Du Dich mit der Finanzierung schnell auf Glatteis.

Mündliche Kreditzusage

Immer wieder kommt es vor, dass Banker zwar eine mündliche Kreditzusage geben, doch einen Rückzieher machen, wenn es wirklich ans Eingemachte geht.

Und hier tappst Du in eine existenzbedrohende Falle:

Denn sobald Du den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben hast, gibt es kein Zurück mehr. Du verpflichtest Dich, die Immobilie zum vereinbarten Preis zu kaufen. Und die Zahlung des Kaufpreises ist relativ kurzfristig nach Vertragsabschluss fällig.

Auch wenn die Bank die Finanzierung ablehnt, bist Du deshalb nicht automatisch zahlungsunfähig. Leisten musst Du die Zahlung trotzdem. Der Verkäufer kann sogar rechtliche Schritte gegen Dich bis hin zur Zwangsvollstreckung einleiten.

Aus diesem Grund ist eine schriftliche und verbindliche Darlehenszusage vor dem Notartermin ein MUSS und gibt Dir ausreichende Sicherheit und ein festes Fundament.

Warum Banker zuerst einen Kredit zusagen und dann doch abspringen?

Lass uns dazu mal einen Blick hinter die Kulissen der Banken werfen.

Banken bieten eine ganze Reihe verschiedener Produkte an, und Banker sind in erster Linie Verkäufer. Sie müssen ihre bankinternen Umsatzvorgaben erreichen. Sie bekommen vom Vorstand diktiert, wieviel an Kredit-, Spar-, Altersvorsorge-, Fonds- und Versicherungsverträgen sie in einem bestimmten Zeitraum abschließen müssen.

Diesen Verkaufsdruck haben sie Tag für Tag und am Ende des Monats müssen sie noch Rechenschaft über ihre Zahlen ablegen. Bei Nicht-Erreichen der Ziele gibt es ein ernstes Wörtchen vom Chef und wahrscheinlich auch keine Prämie.

Mit diesem Druck im Nacken treffen Banker immer wieder emotionale Entscheidungen. Was aus der Sicht der Bankinstitute gar nicht passieren darf.

Doch Banker sind auch nur Menschen wie Du und ich – sie bauen im Beratungsgespräch oder über die Jahre auch eine persönliche Beziehung zu ihren Kunden auf. Dann noch rational und unvoreingenommen zu entscheiden fällt ihnen häufig sehr schwer. Manche Banker vergeben aus Sympathie für den Kunden, und um ihren eigenen Umsatz anzukurbeln, leichtfertig Kredite.

Damit das alles nicht passiert, arbeiten die Banken nach dem sogenannten „Vier-Augen-Prinzip“.

„Vier-Augen-Prinzip“

Die Kreditabteilung mit der höheren Entscheidungskompetenz überprüft die getroffene Entscheidung und gibt ihr endgültiges Urteil ab.

Der Bankberater nimmt die Kreditanfrage in der Filiale an und führt mit den Kunden ein Beratungsgespräch. Er prüft zunächst Kreditfähigkeit und die Kreditwürdigkeit des Kunden. Dann sammelt und prüft er alle Unterlagen für die Kreditentscheidung. Bis zu einer gewissen Kreditsumme,  z. B. 100.000 €, haben manche Kreditberater alleinige Kompetenz, über die Kreditvergabe zu entscheiden.

Darüber hinaus müssen die Unterlagen zur Absegnung in die Zentrale z. B. nach Hamburg geschickt werden. So wird sichergestellt, dass die persönliche Beziehung zum Kunden nicht mehr gegeben ist und die Kreditentscheidung auf einer rein faktenbasierten Grundlage getroffen werden kann.

Aus einer mündlichen Zusage wird eine schriftliche Absage

Und an dieser Stelle passiert es: Aus einer mündlichen Zusage wird eine schriftliche Absage.

Diese Rückzieher passieren immer wieder.

Zunächst sagt der Bankberater vor Ort zu, doch nach der Prüfung in der Zentrale wird aufgrund der vorliegenden Zahlen eine Absage erteilt. Das betrifft vor allem die großen Banken wie z. B. die Deutsche Bank oder die Commerzbank. Regionale Kreditinstitute wie Sparkassen und Volksbanken klären das Ganze vor Ort ab, weshalb dieses Phänomen hier eher selten vorkommt.

Fazit

Sei vorsichtig und lass Dich bloß nicht zum Unterschreiben eines Kaufvertrags hinreißen, wenn Du noch keine schriftliche Darlehenszusage hast.

Wenn Du das beherzigst, bist Du auf der sicheren Seite und hast schon eine der wichtigsten Lektionen in Sachen Immobilienfinanzierung gelernt.

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Ich wünsche Dir weiterhin viel Erfolg und melde Dich, wenn Du noch weitere Fragen hast. Ich berate Dich gerne!

Liebe Grüße

Maria Singer

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  1. Christian Reinhart 14. Februar 2021

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