Gebäudealtersklassen: Jedes Baujahr hat seine Macken

Hast Du vielleicht ein günstiges Immobilien-Schnäppchen gefunden?

Fein!

Ich übrigens auch, bei immobilienscout24.de.

Fast geschenkt oder!?

Ich kann mir gut vorstellen, wenn Du ein Schnäppchen gefunden hast, vor lauter Begeisterung nur noch daran denkst, so schnell wie möglich den Sack zuzumachen.

Denn in den sozialen Netzwerken geben viele schon mit ihren tollen Investmentobjekten mächtig an. Und Du willst doch sicherlich auch zur Immobilien Investment Elite gehören, oder? Jetzt nur noch schnell das Ganze über die Bühne bringen, bevor Dir das Objekt durch die Lappen geht …, denkst Du.

Soweit alles gut. Aber weißt Du überhaupt, was Du konkret kaufst und auf was Du Dich da einlässt?

Hast Du Dich schon ernsthaft mit der Bausubstanz des Objekts Deiner Begierde auseinandergesetzt, bevor Du schnurstracks zum Notar läufst, um den Kaufvertrag in trockene Tücher zu bringen?

Übrigens ein hübscher Hinterhof des oberen Schnäppchens.

Eines steht schon mal fest: Wenn Du ein altes Haus oder eine Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Haus kaufst, wirst Du früher oder später unausweichlich mit dem Thema Sanierung konfrontiert.

Merke: Eine umfassende Sanierung ist stets mit größeren Risiken verbunden.

Ich möchte Dir an dieser Stelle nicht den Wind aus den Segeln nehmen, aber ein kritisches Auseinandersetzen mit dem Thema muss einfach sein.

Deshalb an dieser Stelle 14 goldene Regeln für Immobilien Investoren.

14 goldene Regeln für Immobilien Investoren

Was zeichnet Immobilien Investoren aus:

Regel 1: Anfangen

Regel 2: Nur kaufen, was man versteht

Regel 3: Kenne Deine Strategie

Regel 4: Agieren statt Reagieren

Regel 5: Kopf an, Bauch aus (und trotzdem achte auf Dein Bauchgefühl!)

Regel 6: Betrachte jeden Euro als Investition

Regel 7: Kosten minimieren

Regel 8: Regelmäßig sparen

Regel 9: Wirtschaftlich handeln

Regel 10: Risiken im Auge behalten

Regel 11: Langfristig denken

Regel 12: Heute schon an die Exit-Strategie denken

Regel 13: Das Steuersystem kennen und zu Deinen Gunsten nutzen

Regel 14: Notgroschen griffbereit haben

Das solltest Du stets beachten und Dir ins Gehirn meißeln, wenn Du wirklich ein Investor sein willst.

Wie kauft man in der Regel eine Immobilie?

Die Besichtigung dauert meistens nicht lange, wir flitzen von einem Raum zum nächsten. Beim Schnellrundgang übersehen wir leicht marode Fenster, die unter der frischen Farbe verschwunden sind.

Von schlecht isolierten und maroden Leitungen sowie unzureichenden Wärme-, Schall- und Brandschutzmaßnahmen gar nicht erst zu reden.  Es sein denn, Du besichtigst von vornherein eine Bruchbude. 

Beachte: Bestandsimmobilien werden meist nach dem Grundsatz „gekauft wie gesehen“ erworben. Dies deckt sogar auch versteckte, schwerwiegende Mängel mit ab, die der Käufer bei der Besichtigung nicht erkennen konnte.

Im notariellen Kaufvertrag steht beispielsweise folgende Formulierung
„Der Vertragsgegenstand wird – wie besichtigt – übertragen ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit, ohne Haftung für Sachmängel, also auch ohne Haftung für den Zustand von Gebäuden, baulichen Anlagen und Einrichtungen.“ 

Merke: Die meisten Risiken liegen im Erwerb der Immobilie selbst.

Risiko minimieren – Bausubstanz prüfen

Damit Du keine bösen Überraschungen nach dem Kauf erlebst, solltest Du Dich nie allein auf Deine Eindrücke verlassen.

Natürlich sind die meisten Immobilienkäufer keine Bausachverständigen und eben nicht vom Fach. Wir müssen uns also irgendwie helfen, um Immobilien schnell einschätzen zu können, ohne gleich ins Detail gehen zu müssen. Es ist auch wirtschaftlich unklug, bei jedem potenziellen Objekt direkt einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Das geht richtig ins Geld und kostet uns wertvolle Zeit.

Damit wir das Risiko beim Kauf minimieren, beschäftigen wir uns heute und in den nächsten Beiträgen ganz allgemein mit der Bausubstanz von Immobilien.

Dazu starte ich eine neue Beitragsserie unter dem Motto „Jedes Baujahr hat seine Macken“.

In diesem Beitrag werde ich Dir 7 Gebäudealtersklassen allgemein vorstellen. Und in den nächsten Blogbeiträgen werde ich Dir die einzelnen Gebäudealtersklassen mit all ihren Tücken und Chancen vorstellen.

Um besser ins Detail gehen zu können, habe ich die jeweiligen Gebäudealtersklassen in einzelne Blogbeiträge aufgeteilt. So nehme ich in dem nächsten Blogbeitrag die Gebäudeklasse A – also Gebäude bis 1918 – unter die Lupe. Und im darauffolgenden Blogbeitrag erfährst Du einiges über die Gebäudealtersklasse B usw.

Du bekommst Tipps:

Worauf Du bei jeder Gebäudealtersklasse achten solltest?

Was kann Dir die Immobilie bereits heute über ihren Bauzustand verraten?

Welche Hinweise auf Chancen und Risiken kann sie Dir im Vorfeld geben?

Merke: Investiere nur in DIE Anlageformen, die Du verstehst und über die Du Dich umfassend informiert hast.

Also let`s go!

Was sind Gebäudealtersklassen?

Die typischen Wohngebäude in Deutschland werden in 7 Bauepochen bzw. Gebäudealtersklassen unterteilt.

Der Grund dafür war, dass in jeder Epoche anders gebaut und andere Materialien verwendet wurden. Und so spiegelt die Bausubstanz in der Regel den Reichtum der jeweiligen Epoche wider. In den Zeiten des Booms konnten bessere Materialien verbaut werden als in wirtschaftlicher Not. Deshalb kann ein 100-jähriges Haus durchaus eine bessere Bausubstanz aufweisen als ein neueres Gebäude.

Wo findest Du Unterschiede der jeweiligen Bauepoche?

• in der Konstruktion der Außenbauteile
• in den eingesetzten Baustoffen
• in den Schichtstärken

Welche Gebäudealtersklassen gibt es?

Die Wohngebäude werden in etwa 7 Gebäudealtersklassen unterteilt:

• Gebäudeklasse A: bis 1918 (Gebäude bis Ende des 1. Weltkriegs)
• Gebäudeklasse B: von 1919 bis 1945 (Gebäude zwischen dem 1. und 2. Weltkrieg)
• Gebäudeklasse C: von 1945 bis 1950 (direkte Nachkriegszeit)
• Gebäudeklasse D: von 1950 bis 1960 (Aufbaujahre und während des Baubooms)
• Gebäudeklasse E: von 1960 bis 1970
• Gebäudeklasse F: von 1970 bis 1980 (erste Bestrebungen zur Energieeinsparung)
• Gebäudeklasse G: ab 1980 (nach Einführung der ersten Wärmeschutzverordnung)

Was verraten uns die Gebäudealtersklassen?

Wenn Du das Baujahr einer Immobilie kennst, kannst Du schon vieles ableiten. Mit dem Baujahr meint man immer das Jahr, in dem die Immobilie bezugsfertig war.

Egal auf welchen Immobilienportalen Du unterwegs bist, das Baujahr der Immobilie wird fast immer angegeben. So sieht es zum Beispiel bei dem obigen Objekt auf immobilienscout24.de aus.

Was verrät uns das Baujahr?

• welche Baustoffe wurden damals beim Bau verwendet
• wie war die Verarbeitung
• und welche Probleme damit möglicherweise verbunden sind

Merke: Sobald Du eine Immobilie kaufst, kaufst Du sämtlichen Probleme mit. 

Ordne deshalb anhand des Baujahrs die Immobilie einer Gebäudealtersklasse zu, und ein Großteil des Geheimnisses wird gelüftet. 

Und noch etwas, es handelt sich bei der Beschreibung von Gebäudealtersklassen um eine grobe Verallgemeinerung. Es gibt immer noch regionale Besonderheiten, die im konkreten Sanierungs- und Renovierungsfall beachtet werden müssen.

Spätestens bei der zweiten Besichtigung solltest Du unbedingt einen Fachmann mit ins Boot holen. 

Was gibt es auf dem Markt?

• Einfamilienhäuser
• Reihenhäuser
• Mehrfamilienhäuser (typisch 3- bis 5-geschossig)
• Große Mehrfamilienhäuser (ab 5 Geschosse)

In einer Studie habe ich eine interessante Grafik gefunden. Interessant ist vorallem die Verteilung der Wohngebäude auf die Wohngebäudetypen Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH) und Mehrfamilienhäuser (MFH) in Deutschland.

Immobilie =Häuschen im Grünen= Garten, diese Gleichung ist wahrscheinlich in unserem genetischen Code verankert. Laut Grafik haben tatsächlich viele Menschen ihren Traum vom eigenen Häuschen verwirklicht. Der überwiegende Anteil der Gebäude in Deutschland sind Ein- oder Zweifamilienhäuser.  

Was kaufen private Immobilien Investoren?

• Wohnungen
• Komplette Wohn- und Geschäftshäuser (2- bis 5 Geschosse)

Für Immobilien Investoren stellen Einfamilienhäuser allerdings keine Investitionsanlage dar. Der Fokus liegt hier auf privaten Immobilien Investoren. Es geht also weder um Eigennutzer, die Einfamilien- oder Reihenhäuser kaufen möchten oder Großinvestoren, die in große Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte investieren. 

Laut oberer Grafik ist der Anteil an Mehrfamilienhäuser im Vergleich relativ klein und nimmt tendenziell ab.  Bestimmt hast Du das schon bei Deiner Suche nach Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen gemerkt?! Das Angebot ist relativ bescheidend und spiegelt irgendwo die Grafik wider.

Am interessantesten sind natürlich für Immobilien Investoren die Objekte, die noch Optimierungspotenziale haben. Es ist wichtig, schon bei der Besichtigung die Immobilie dahingehend einzuschätzen

• welche Aufwertungs- und Optimierungspotenziale Du beim jeweiligen Objekt ausschöpfen kannst
• was auf Dich in den nächsten Jahren zukommt und
• wie Du das Ganze finanzierst.

Ein Fahrplan muss her.

Die nachfolgende Grafik zeigt die Anzahl der Gebäude in Deutschland, unterteilt nach Baualtersklassen und derzeitigem Sanierungszustand.

Alle durchgeführten Sanierungsmaßnahmen wurden in drei Kategorien aufgeteilt:

• mittel/größtenteils modernisiert – “an wesentlichen Bauteilen oder Komponenten wurden größtenteils Modernisierungen durchgeführt”
  
  
• teils modernisiert – “an wesentlichen Bauteilen oder Komponenten wurden teilweise Modernisierungen durchgeführt”
  
  
• nicht modernisiert – “seit der Erbauung gab es keine wesentlichen Modernisierungen”

Der Anteil an nicht modernisierten Gebäuden, die vor 1969 gebaut wurden, ist sehr gering. Dieser Anteil steigt ab der Baualtersklasse 1979 – 1987 deutlich an. Genau da liegen auch unsere Aufwertungs- und Optimierungspotenziale. Der Anteil der Kategorie “mittel/größtenteils modernisiert” verschwindet ab dem Baujahr 1994 komplett.

Die meist realisierten Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden fallen auf die Kategorie “teils modernisiert”.

Also sei gespannt auf die nächsten Beiträge. Es wird noch viel spannender und detaillierter.

Ich zeige Dir

• Worauf Du bei jeder Gebäudealtersklasse achten solltest?
• Was kann Dir die Immobilie bereits heute über ihren Bauzustand verraten?
• Welche Hinweise auf Chancen und Risiken kann Dir die Gebäudealtersklasse im Vorfeld geben?

Wenn Du meine Blogbeiträge in Zukunft nicht verpassen möchtest, dann trage Dich gleich in meinen kostenlosen Newsletter ein. Ich freue mich, Dich wieder hier auf meinem Blog begrüßen zu dürfen.

Dann wünsche ich Dir weiterhin viel Erfolg und melde Dich, wenn Du noch weitere Fragen hast. Ich berate Dich gerne!

Liebe Grüße

Maria Singer

In diesem Beitrag enthaltene Links:

2. Beitragsserie: Investieren in Denkmalschutz – Gebäude bis 1918

E-Book: “Mieten Kaufen Investieren”. Was Du vor dem Immobilienkauf unbedingt wissen musst!

Maria Singer: Beratung-Begleitung-Coaching

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