Grundstückskauf: Was musst Du beachten?

In meinem vorherigen Blogbeitrag habe ich Dir den Neubau-Immobilien Investor Mirko Gehrmann und sein Projekt kurz vorgestellt.

Jetzt zeige ich Dir die ersten Schritte von Mirko bei der Umsetzung seines Neubau-Projekts. Zunächst geht es um den Kauf des Grundstücks.

Dazu habe ich ihm folgende Fragen gestellt:

Warum sind Kontakte so wichtig, und wie bist Du zu Deinem Grundstück gekommen?

Mit welchen Herausforderungen wurdest Du am Anfang konfrontiert?

Worüber hast Du Dir Gedanken gemacht?

Wo liegen die Stolpersteine?

Mit welchen Themen musstest Du Dich auseinandersetzen, bevor Du den Kaufvertrag unterschrieben hast?

Und bei welchem Thema hast Du trotz Steuerberater einen Fehler gemacht?

Viele Fragen, die Mirko gerne beantwortet hat.

Lies mal, was Mirko zu sagen hat!

Erste Gespräche mit der Architektin

Warum sind Kontakte so wichtig?

Von April bis Juni 2015 fanden die ersten Gespräche mit der Architektin statt.

Der Kontakt kam über meine Frau, die seit rund 8 Jahren als selbstständige Immobilienmaklerin tätig ist, zustande.

Die beiden hatten sich bei einer Immobilienbesichtigung kennengelernt: meine Frau in ihrer Rolle als Maklerin und damit Vertreterin des Verkäufers und die Architektin als Beraterin der potentiellen Käuferin.

Im Nachgang der Gespräche habe ich erfahren, dass ein Baugrundstück für ein Mehrfamilienhaus wieder auf dem Markt sei, da der Investor von dem Projekt Abstand genommen hatte. Doch leider, oder aus heutiger Sicht Gott sei Dank, war ich einige Wochen zu spät dran. Das Grundstück wurde bereits an einen anderen Bauherrn verkauft und ich ging leer aus.

Wirklich schade dachte ich in diesem Moment. Das Grundstück wäre perfekt für meinen Neubau gewesen. 

Das Potential einer guten Lage erkennen

Durch weitere Gespräche mit der Architektin erfuhr ich Details von einem anderen Grundstück, das direkt gegenüber der neuen Mitte der Stadt Herdecke und damit in unmittelbarer Nähe des neuen Einkaufszentrums liegt.

Dort gibt es viele…

• Einzelhandelsläden,
• Supermärkte,
• Arztpraxen,
• Büros und Wohneinheiten,
• Schulen,
• Kindergärten,
• Seniorenheime in der Nachbarschaft und
• eine gute Verkehrsanbindung einschließlich Bus und Bahn machen den Standort attraktiv.

Außerdem bietet die Fahrzeit von lediglich 20 Minuten bis zum nächsten Flughafen beste Voraussetzungen für eine langfristige Vermietung.

Weitere Parkplätze sind auf dem Grundstück des Einkaufszentrums in ausreichender Anzahl vorhanden.

Auch Freizeitgestaltung und Naherholung kommen nicht zu kurz. Das Grundstück liegt in unmittelbarer Nähe zum Ruhrtalradwanderweg. Gastronomie, Tennis-, Basketball- und Fußballplätze sind in wenigen Minuten zu erreichen. Und auch Wassersport wie Kanufahren auf der Ruhr ist in der Stadt zwischen den Seen immer nur einen Steinwurf entfernt.

Kleiner Haken und ein “Wunsch” der Baubehörde

Der Zuschnitt des Grundstücks ist nicht ganz einfach, denn es ist relativ lang und schmal. 

Ursprünglich war das Grundstück als Parkplatz vorgesehen und ausgewiesen. Eine gepflasterte Ein- und Ausfahrt ist jedoch vorhanden und es liegt direkt an einer Bushaltestelle. Bis auf den Schnitt hat es also beste Voraussetzungen für eine urbane Bebauung.

Die Architektin, meine Frau und ich diskutierten verschiedene Vorschläge von Ansichten und Grundrissen. Nach dem Entwurf von zwei Doppelhäusern mit Gewerbeeinheit einerseits, sowie einem solitären Block mit zwei Nebengebäuden andererseits, haben wir uns für eine dritte Lösung entschieden: zwei identische Wohn- und Geschäftshäuser, bei denen lediglich der Grundriss gespiegelt ist.

Zu beachten war, dass das Erdgeschoss gewerblich genutzt werden soll. Dies war ein “Wunsch” der Baubehörde. Eine Bebauung nach § 34 BauGB (wie Nachbarbebauung) war nach mündlichen Aussagen des Amtes möglich.

Ebenso die Versetzung einer vorhandenen Schallschutzwand. Ein spannendes Thema, über das ich noch später berichten werde.

Kontaktaufnahme mit der Grundstückseigentümerin

Im Juli 2015 erhielt ich die Kontaktdaten der Grundstückseigentümerin, einer internationalen Gesellschaft aus dem Bereich Maschinenbau mit rund 4,5 Milliarden Euro Umsatz und über 18.000 Mitarbeitern sowie eigener Rechtsabteilung.

Eine sehr sportliche Herausforderung, dachte ich mir. Vor einem solch großen Konzern hatte ich zunächst einmal gehörigen Respekt. Letztendlich arbeiten aber dort auch nur Menschen wie Du und ich. Lass Dich davon als kleiner Privatinvestor nicht beeindrucken, dachte ich mir. Das wird schon werden.

Meinen Mitarbeitern im Betrieb sage ich immer:

Keinen Auftrag haben wir schon.

Abgewandelt hieß das jetzt für mich:

Kein Grundstück habe ich schon.

Was soll schon passieren?

Entweder es funktioniert, oder es funktioniert nicht. Gesagt, getan. Von der Sekretärin wurde ich an die zuständige Sachbearbeiterin weitergeleitet und bekam über diese schließlich den Kontakt zum Legal Counsel, also dem Hausjuristen des Konzerns, meinem Verhandlungspartner.

Reservierung des Grundstücks und Notarbeauftragung

Ohne Moos bekanntlich nix los!

Deshalb sollte man sich, bevor man ein konkretes Projekt anstößt, erstmal mit der Finanzierung des Ganzen beschäftigen. In diesem Fall wollte ich jedoch den Grundstückskauf mit eigenem Kapital stemmen, deshalb rutschte das Thema Finanzierung bei mir an zweite Stelle. Doch solange die Finanzierung noch nicht in trockenen Tüchern ist, sollte sie immer erste Priorität haben.

Um den Kauf abzusichern, reservierte ich im August 2015 das Grundstück, überwies die Reservierungsgebühr und erteilte die grundsätzliche Notarbeauftragung. Einen Kaufvertrag wollte ich aber erst nach gründlicher Prüfung unterschreiben. Ich vereinbarte quasi eine Option auf den Kauf.

Prüfung des Kaufvertrags und Due Diligence

Im August und September 2015 führte ich die sogenannte Due Diligence – eine Risikoprüfung – durch, bei der ich die Stärken und Schwächen des Grundstücks und die Risiken des ganzen Projekts analysierte.

Außerdem suchte ich gezielt nach Dealbreakern, also nach Gründen, die vom Kauf des Grundstücks abraten lassen. Im Falle des Grundstückskaufs wäre ein so Dealbreaker zum Beispiel das Vorkommen von Altlasten. Die so erkannten Risiken können entweder zu Preisnachlässen oder sogar zum Abbruch der  Verhandlungen führen.

Ich stellte mir folgende Fragen und prüfte unterschiedliche Aspekte:

• Ist der Kaufpreis für das Grundstück realistisch?
• Welche Risiken bestehen?
• Werden mögliche Erschließungsbeiträge zu einem späteren Zeitpunkt fällig?
• Wie hoch sind die Arbeitslosenquote, das Durchschnittseinkommen und die Nachfrage nach Wohnraum am Standort?
• Gibt es etwaige Altlasten? Ein Bodengutachten war auch notwendig, da sich in unmittelbarer Umgebung eine alte Industriebrache befand und Bodenverunreinigungen nicht ausgeschlossen werden konnten.
  
• Wie hoch sind die geschätzten Baukosten bzw. Gesamterstellungskosten?   
• Ebenfalls wurden die bestehenden Grunddienstbarkeiten (Abwasser- und Leitungsrechte, Wegerechte) gemeinsam mit dem Anwalt auf Relevanz bzw. Auswirkungen bei einer Bebauung geprüft.
• Die eingetragenen Baulasten aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt wurden überprüft.

Denkfehler trotz Steuerberatung

Eine steuerliche Beratung nahm ich ebenfalls in Anspruch.

Nach diversen Diskussionen mit meinem langjährigen Steuerberater hatte ich mich davon überzeugen lassen, das Grundstück als Privatperson zu kaufen. Die 10-jährige Spekulationsfrist, eine einfache Buchführung sowie geringere Steuerberaterkosten gaben den Ausschlag dafür.

Ein Fehler, wie sich schon einige Monate später herausstellte. Aber aus Fehlern lernt man ja bekanntlich und zahlt natürlich auch Lehrgeld. Je früher man den Fehler erkennt, desto geringer ist der Schaden. Doch dazu mehr in den noch folgenden Blogbeiträgen.

Unterzeichnung des Kaufvertrags  

Ende November war es dann soweit.

Nach rechtlicher Prüfung des Kaufvertrags durch einen Juristen und mich, sowie nach Einarbeitung von Änderungswünschen fand die Unterzeichnung des Kaufvertrags statt.

Hurra, jetzt war ich glücklicher privater Eigentümer eines Baugrundstücks in exponierter, urbaner Lage mitten im Herzen des Ruhrgebiets und im Speckgürtel von Dortmund. Ich war mächtig stolz und machte mich direkt an die Arbeit, um eine Investorenbroschüre über unser Team einschließlich Investitions- und Finanzierungskalkulation für die Banken zu erstellen …

Hier nochmal eine Zusammenfassung

Es bleibt spannend! Wie es mit Mirko`s Projekt weitergeht, erfährst Du schon bald im nächsten Blogbeitrag!

Solltest Du Hilfe bei Deinem Immobilien-Projekt brauchen, melde Dich bei mir. Ich begleite Dich gerne auf Deinem Immobilien-Investment-Weg. Mit professioneller Unterstützung kommst Du schneller voran als alleine.

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