Investieren in Denkmalschutz – Gebäude bis 1918

Spielst Du mit dem Gedanken eine denkmalgeschützte Immobilie zu kaufen?

Und weißt aber nicht genau, worauf Du bei der Immobilie achten musst?

Dann lies einfach diesen Beitrag, indem ich Dir das wichtigste an die Hand gebe.

Ich starte eine neue Beitragsserie unter dem Motto „Jedes Baujahr hat seine Macken“. In dieser Serie beschäftigen wir uns allgemein mit der Bausubstanz.

Wir verschaffen uns einen generellen Überblick über Schwachstellen am Gebäude. In diesem Blogbeitrag sowie in den nächsten Blogbeiträgen werde ich Dir die einzelnen Gebäudealtersklassen mit all ihren Tücken und Chancen vorstellen.

Und vor allem erfährst Du noch, was zum Beispiel das Baujahr der Immobilie Dir bereits heute über ihren Bauzustand verraten kann?

So nehme ich in diesem Blogbeitrag die Gebäudeklasse A – also Gebäude bis 1918 – unter die Lupe. Und im nächsten Blogbeitrag erfährst Du einiges über die Gebäudealtersklasse B (1919 – 1945) usw.

Die Gebäudealtersklassen habe ich bereits in dem vorherigen Blogartikel allgemein vorgestellt.

Du bekommst Tipps:

Worauf Du bei jeder Gebäudealtersklasse achten solltest?

Was kann Dir die Immobilie bereits heute über ihren Bauzustand verraten?

Welche Hinweise auf Chancen und Risiken kann sie Dir im Vorfeld geben?

Merke: Investiere nur in DIE Anlageformen, die Du verstehst und über die Du Dich umfassend informiert hast.

Was verbirgt sich hinter der Gebäudeklasse A (bis 1918)?

Von 1870 bis 1914 war die Ära der sogenannten „Gründerzeit“. In dieser Zeit wurden viele neue Unternehmen gegründet. Die Industrialisierung setzte ein.

Viele Gründer profitierten vom zunehmenden Wohlstand und wurden reich. Sie wollten der Welt ihren Reichtum mit prunkvollen Gebäuden zeigen. In den Städten schossen die Grundstückspreise in die Höhe. Den Bauherren blieb nichts anderes übrig, als in die Höhe zu bauen. So begann die Ausdehnung und Verdichtung der Städte. 

Im städtischen Bereich wurden die Gebäude Stein auf Stein mit teilweise erstaunlich dicken Wänden gebaut.

Die vordere Fassade wurde prunkvoll mit Stuck oder mit einer Mauerwerksornamentik geschmückt. Bei der rückwärtigen Fassade wurde meist Geld gespart. Sie wurde glatt und schmucklos verputzt.

Heute werden Häuser aus der „Gründerzeit“ in den Großstädten hochpreisig gehandelt. Die meisten Gebäude der A-Klasse stehen aufgrund ihrer historischen Bedeutung unter Denkmalschutz.

Ganz typisch für diese Zeit sind die großräumigen Wohnungen mit über 3m hohen Geschossdecken. Heute sind diese Wohnungen wegen ihres besonderen Flairs und wegen der großzügigen Raumzuschnitte sehr begehrt. Im Verhältnis zu den prächtigen Fluren und den großen Wohn- und Schlafräumen fallen die Bäder aber eher klein aus.

Im ländlichen Raum wurden neben den Mauerwerksbauten viele Fachwerke mit Mauerwerksausfachung errichtet.  

Typische Merkmale und Schwachstellen

 

Merke:  Bei der Objektbesichtigung solltest Du Dich vor allem auf die Schwachpunkte der Immobilien konzentrieren.

 

Wo die Schwachpunkte bei Gebäudealtersklasse A liegen, siehst Du in dieser Tabelle.

Die nachfolgende Grafik zeigt die Anzahl der Gebäude in Deutschland, unterteilt nach Baualtersklassen und derzeitigem Sanierungszustand.

Der Anteil an nicht modernisierten Gebäuden, die vor 1969 gebaut wurden, ist allerdings sehr gering. Dieser Anteil steigt ab der Baualtersklasse 1979 – 1987 deutlich an.

Um alte, denkmalgeschützte Gebäude wieder bewohnbar zu machen, müssen heute energetische Standards beachtet werden. Die Energiebilanz dieser Häuser, wenn sie noch im Original sind, ist natürlich eher miserabel. Deshalb macht es auch Sinn, einen Gebäudeenergieberater zu Rate zu ziehen.

Die Heizwärmebedarf liegt bei den Gebäuden aus der A-Klasse im Durchschnitt zwischen 180 und 350 kWh/m².

Zum Vergleich liegen…

• Gebäude in Deutschland im Durchschnitt bei 160 kWh/m²
• Neubauten bei max. 70 kWh/m²
• Passivhäuser sogar bei 15 kWh/m²

Ein Beispiel:

Ein aktuelles Schnäppchen aus dem Immobilienscout24.

Hier beträgt der Heizwärmebedarf 191,6 kWh/m².  

Damit Du besser einschätzen kannst, was das bedeutet, studiere einfach mal diese Tabelle.

Der Heizwärmebedarf ist im Wesentlichen abhängig von:

• Gebäudehülle
  Speicherung, Wärmedämmung, Luftdichtheit, Wärmebrücken
• Anlagentechnik
  Heizung, Lüftung, Wärmerückgewinnung, Warmwasserbereitung
• Energieträger
  Heizöl, Gas, Strom, erneuerbare Energien

Wichtig: Recherchiere die Objektunterlagen

Neben der Objektbesichtigung ist die Auswertung von Objektunterlagen bzw. der Bauakten genauso wichtig. Viele vernachlässigen diesen Punkt, weil sie mit diesen ganzen Unterlagen erstmal überfordert sind.  Das mag natürlich sein. Allerdings kann die vorhandene Bauakte Dir erstens viel mehr Informationen über das Objekt liefern. Und zweitens brauchst Du diese zwingend bei den späteren Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen. Je mehr Unterlagen Du über das Objekt vorfindest, desto günstiger wird es für Dich am Ende.

Denk bitte immer langfristig und strategisch. Ohne Bauakten kaufst Du sprichwörtlich die „Katze im Sack“. Außerdem darfst Du ohne entsprechende Unterlagen außer Schönheitsreparaturen nichts am Objekt machen.

Sobald Du ein Denkmal

• in seinem Erscheinungsbild verändern möchtest,
• ganz oder teilweise beseitigen möchtest,
• von seinem Standort oder Aufbewahrungsort entfernst oder
• etwas instandsetzen und wiederherstellen möchtest

brauchst Du eine Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde. Genau dasselbe gilt auch für das Zubehör und die Ausstattung eines Denkmals.

Ohne die notwendigen Unterlagen sind Dir die Hände gebunden. Wenn Du alle Informationen zu der Bausubstanz, den Baustoffen, der Konstruktion und allen möglichen Bauausführungen erstmal durch Voruntersuchungen und Gutachten von teuren Fachleuten (z. B. aus den Bereichen Restauration, Zimmermannrestauration, Statik, Geologie) sammeln und durch teure Proben und Analysen wiederherstellen musst, bevor Du etwas sanieren darfst, dann wird die Sanierung  schnell zu einem Fass ohne Boden.

Also, wenn Du die Bauakte zwar vorfindest aber nicht durchblickst, dann kann Dir sicherlich ein Fachmann weiterhelfen. Diese Informationen ersparen ihm einige Untersuchungen am Objekt und Dir Nerven, Zeit und Geld.

Worauf musst Du noch achten?

Hast Du etwa gewusst, dass beim Denkmalschutz nur eine Innendämmung möglich ist? Also Du merkst, bevor Du kaufst, solltest Du Dich mit der Bausubstanz auseinandersetzen und prüfen, ob die Immobilie unter Denkmalschutz steht. 

Wie schon gesagt, die Sanierung solcher Objekte ist eine kostspielige und große Herausforderung. Einfach nur grundsätzliche Erfahrungen mit dem Bauen reichen hier nicht aus. Ein gewisses Verständnis im Umgang mit historischer Bausubstanz sollte man mitbringen.

Merke:  denkmalgerechte Sanierungen sind wesentlich teurer und komplizierter.

 

Es gibt viele rechtliche Auflagen für Material und Umsetzung, deshalb bedarf die Sanierung einer besonderen Planung.

Nur ein Beispiel für die Komplexität des Vorhabens:

Die Dachformen bei Altbauten weisen eine große Variationsbreite der Dachstühle auf. Um die statisch einwandfreie Lastabtragung in den Verbindungsknoten gewährleisten zu können, haben in der damaligen Zeit die Zimmermannsleute eine kluge Fügetechnik angewandt.  Alleine das macht die Sanierung nicht leichter, sondern eher komplizierter und teurer.

Einen darauf spezialisierten Fachbetrieb zu finden, der über Kenntnisse dieser alten Zimmermanntechniken und natürlich auch in anderen Bereichen verfügt und auf moderne Art und Weise sanieren kann, ist schwer. Auch kann nicht jede Baufirma die Altbausanierung durchführen. Vielen Handwerkern fehlt hierfür das spezielle Know how.  Dieses Know how musst Du dann teuer einkaufen. Die spezialisierten Firmen lassen sich ihre Leistungen entsprechend bezahlen. Eine riesige Auswahl derartiger Firmen auf dem Markt gibt es auch nicht.

 

Bedenke: Durch unfachmännische Maßnahmen kann die Immobilie auch Schaden nehmen.

 

 

An das Thema Denkmalschutz solltest Du also nicht blauäugig herangehen. Es ist sicherlich nicht für Anfänger geeignet.

Doch die gute Nachricht ist: Viele Gebäude aus der A-Klasse wurden bereits in den letzten Jahren erfolgreich saniert und modernisiert.

Passende Mieter für Denkmalschutz finden

Auch ein Thema zum Nachdenken. Es macht natürlich auch Sinn, sich im Vorfeld nicht nur mit der Ausgabenseite zu beschäftigen, sondern auch mit der Einnahmenseite. Wenn Du eine Altbauwohnung oder ein denkmalgeschütztes Haus in einer Großstadt kaufst, dann denke daran, dass derartige Wohnungen bzw. Häuser ihre speziellen Mieter haben.

Die Mieter sind meist Besserverdiener oder Junggebliebene, die individuell sein wollen. Sie suchen nach solchen Wohnungen, weil sie mehr Charme und Charakter ausstrahlen als gesichtslose Neubauten. Im Umkehrschluss bedeutet das aber, dass Du weniger potenzielle Mieter auf dem Wohnungsmarkt findest. Erstens kann sich nicht jeder eine Altbau-Wohnung in einer zentralen Lage leisten. Zweitens haben diese Häuser meistens keinen Aufzug. Daher werden auch vermögende ältere Menschen höchstwahrscheinlich hier nicht einziehen wollen.

Der Kreis Deiner potenziellen Mieter reduziert sich stark.

Denkmalschutz und Bestandsschutz

Wenn Du die Entscheidung für eine Altbausanierung fällst, musst Du folgendes beachten:

Jedes Gebäude genießt einen Bestandsschutz.

 

Diese Regelung schütz alle Gebäude gegenüber späteren Rechtsänderungen. Da sie zum Zeitpunkt der Aufstellung genehmigt und genehmigungskonform errichtet und danach nicht rechtswidrig geändert wurden.

Im Arbeitsblatt 13 der Landesdenkmalpfleger steht folgendes dazu:

„Alle Bauvorschriften … beziehen sich nur auf Neubauten. Altbauten werden dem Neubaustandard der Brandschutzvorschriften … nicht gerecht. … Abweichungen zwingen nicht automatisch zu baulichen Anpassungen, denn die auf der Basis älterer Bestimmungen errichteten Gebäude genießen baurechtlichen Bestandsschutz. …Der baurechtliche Bestandsschutz hat freilich Grenzen. … und setzt bauliche Kontinuität und Nutzungskontinuität voraus. … Umfangreiche Eingriffe machen ein Bauwerk dagegen baurechtlich zum Neubau … (Es) endet der Bestandsschutz, wenn Gebäude einer veränderten oder wesentlich umfangreicheren Nutzung zugeführt, werden, wie etwa eine Scheune, die zum Wohnhaus wird oder ein gründerzeitliches Einfamilienhaus, das zum Dreifamilienhaus umgebaut wird … Altbau ist nun bauordnungsrechtlich wie ein Neubau zu behandeln: … Er unterliegt den gültigen Brandschutzvorschriften“

Wenn Du mehr Infos zum Thema „Denkmalpflege“ benötigst, kannst Du hier ein bisschen stöbern.

Wann verlierst Du den Bestandsschutz?

Sobald Du ein genehmigungspflichtiges Vorhaben hast und die Maßnahmen genehmigt werden müssen. Dies geschieht bei  

• der Errichtung
• der Änderung
• der Nutzungsänderung und
• dem Abbruch baulicher Anlagen, sowie anderer Anlagen und Einrichtungen.

Beispiele für genehmigungspflichtige Maßnahmen:

• Abriss und Entkernung
• Einbau und Anbau von Treppen und Aufzügen
• Neuer Putz und Neuanstrich
• Reparatur und Erneuerung von Fenstern, Türen, Wandverkleidungen und Dacheindeckungen
• Einbau von Schaufenstern und Werbeanlagen
• Energetische Sanierung
• Statische Eingriffe wie Dachgeschossausbau und Fachwerkreparatur
• Neubauten in der Umgebung des Baudenkmals

* Quelle: www.ruv.de

Mehr Informationen dazu findest Du zum Beispiel hier:

Brandschutz geht vor Bestandsschutz

Der Brandschutz ist ein brisantes Dauerthema und wird sich wahrscheinlich durch alle Gebäudeklassen in den weiteren Artikeln ziehen.

Da der Gesetzgeber sich nach Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz vorbehält, Inhalte und Grenzen des Eigentums zu bestimmen, kann der Bestandsschutz allerdings auch aufgehoben werden.

Es könnte also sein, dass sich der Gesetzgeber laut o. g. Artikel in Dein Vorhaben einmischen darf. Zum Beispiel kann der aktuelle Brandschutz den Bestandsschutz aufheben und Dir so einen Strich durch die Rechnung machen.

Beim Brandschutz geht es in erster Linie um den Schutz des Lebens und daher um die Flucht- und Rettungswege. Im Falle eines Brandes sollten sich die Bewohner unverletzt ins Freie retten können. An zweiter Stelle stehen die Vorbeugung und Verhinderung der Ausbreitung des Feuers.

Wenn Du (oder die Eigentümergemeinschaft) im Rahmen der Modernisierungsmaßnamen eine genehmigungspflichtige Aktion planst, musst Du Dir im Klaren sein, dass Du in ein Bienennest stichst. 90 % aller Gebäude können die heutigen Brandschutzanforderungen nicht erfüllen. Sobald Du einen Bauantrag einreichst, wird Dein Gebäude unter die Lupe genommen und genau geprüft.

Und wenn das Bauordnungsamt eine Brandschau macht, kannst Du Dich gleich warm anziehen. Auf einmal bekommst Du von der Baubehörde eine Reihe von brandschutztechnischen Auflagen, von denen bisher nie die Rede war …

In den meisten Fällen geht es um die Errichtung eines zweiten Rettungsweges.

Dazu können noch die „wildesten Sachen“ kommen, an die Du im Leben nicht gedacht hast, und die richtig ins Geld gehen. Ein paar davon sind …

• alle Eingangs- und Wohnungstüren im Treppenhaus umrüsten
• temporäre Gerüsttreppen als zweiten Flucht- und Rettungsweg bauen

Von außen betrachtet sehen manche Brandschutzaktionen echt abenteuerlich und nicht unbedingt einladend aus.

• Stromleitungen im ganzen Haus erneuern
• Notausstiegsfenster mit Rettungskorb versehen
• Damit die Feuerwehr genügend Platz zum Anleitern hat, bitte noch eine Feuerwehrzufahrt bauen.

Sobald Du ein komplettes Mehrfamilienhaus erwerben möchtest, denke bitte IMMER an den aktuellen Brandschutz. Das ist eine sehr heikle Geschichte.

So, nun hast Du alle wichtigen Infos zur Gebäudeklasse A und zum Thema Investieren in denkmalgeschützte Immobilien bis 1918 bekommen. Sei auch gespannt auf meinen nächsten Blogbeitrag zur Gebäudeklasse B von 1919 bis 1945, also Gebäude zwischen dem 1. und 2. Weltkrieg.

Wenn Du meine Blogbeiträge in Zukunft nicht verpassen möchtest, dann trage Dich gleich in meinen kostenlosen Newsletter ein. Ich freue mich, Dich wieder hier auf meinem Blog begrüßen zu dürfen.

Ich wünsche Dir weiterhin viel Erfolg und melde Dich, wenn Du noch weitere Fragen hast. Ich berate Dich gerne!

Liebe Grüße

Maria Singer

In diesem Beitrag enthaltene Links:

1. Beitragsserie: Gebäudealtersklassen: Jedes Baujahr hat seine Macken

Arbeitsblatt 13 der Landesdenkmalpfleger

Infos zum Thema „Denkmalpflege“ hier

Brandschutz geht vor Bestandsschutz Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz

E-Book: “Mieten Kaufen Investieren”. Was Du vor dem Immobilienkauf unbedingt wissen musst!

Maria Singer: Beratung-Begleitung-Coaching

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