Du hast einen Traum. Du möchtest gerne richtig mit Immobilien Investments loslegen. Hast endlich die passende Immobilie gefunden und sogar den Zuschlag für Dein heißumkämpftes Objekt bekommen. Doch dann das böse Erwachen: Deine Kreditanfrage wurde abgelehnt. Die Bank will Dich nicht finanzieren.
Du fragst Dich: Warum nicht?
Die meisten bekommen nur eine Benachrichtigung über die Entscheidung der Bank, dass sie nicht finanziert werden. Die wenigsten erfahren die wahren Gründe, warum ihre Kreditanfrage abgelehnt wurde.
Heute wollen wir hinter dieses Geheimnis schauen.
Erst einmal musst Du wissen: Die Banken lehnen Kredite zu ihrem eignen Schutz ab. Du solltest eine Ablehnung also auf keinen Fall allzu persönlich nehmen. Aber natürlich kann eine Kreditablehnung ganz schön belastend sein und all Deine Zukunftspläne in finanzieller Hinsicht zunichtemachen.
Lass uns jetzt mal die Gründe anschauen, warum eine Bank jemanden nicht finanzieren möchte.
Bonitätsprüfung der Bank
Bevor eine Bank eine Finanzierungszusage erteilt, muss sie zunächst Deine Zahlungsfähigkeit einschätzen. Ab einem bestimmten Betrag muss die Bank noch tiefer in Deine Finanzen hineinschauen.
Ab hier wird es für den ein oder anderen noch kritischer. Wenn der Kredit insgesamt den Wert von 750.000 € oder 10 % des anrechenbaren Eigenkapitals der Bank übersteigt, muss ein Kreditnehmer seine wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen. Bei Unternehmern und Selbstständigen werden zusätzlich die Jahresabschlüsse herangezogen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben.
Die Praxis sieht allerdings oft ganz anders aus. Um auf Nummer sicher zu gehen, verlangen die Banken bei jedem Immobilienkredit, ganz egal ab welcher Höhe, der Vollständigkeit halber direkt alle Unterlagen.
Außerdem wird für die Überprüfung Deiner Bonität eine SCHUFA-Auskunft eingeholt und ein bankinternes Scoring-Verfahren herangezogen. Auch die zu finanzierende Immobilie wird durchleuchtet.
Hier gebe ich Dir mal einen Einblick in die Checkliste der Sparkassen:
Wusstest Du, dass auch wenn die Prüfung Deiner Bonität und die Bewertung der Immobilie positiv ausfallen, die Bank Dir trotzdem keinen Kredit erteilen muss?
Doch so sieht es aus.
Die Banken können selbst entscheiden, mit wem sie ein Geschäft machen möchten oder nicht. Es gibt keinen Rechtsanspruch auf ein Darlehen.
K.O.-Kriterien für eine Kreditzusage
Banken haben ihre internen Richtlinien, in denen die K.O.-Kriterien beschrieben sind.
Es gibt ganz viele Ablehnungsgründe, warum gerade Du zurzeit nicht finanzierbar bist.
Wir schauen auf die Kriterien, die ausnahmslos zu einer Ablehnung der Kreditanfrage führen:
Bei Angestellten
- gewünschte Mindestbeschäftigungsdauer ist (noch) nicht erreicht
- Antrag wird während der Probezeit gestellt
- ein befristeter Arbeitsvertrag
- nur Einkünfte aus geringfügiger Beschäftigung
- bislang keine Festanstellung und erst vor Kurzem selbstständig gemacht
- Risikoaltersgrenze 60 Jahre erreicht und keine Risiko-Lebensversicherung vorhanden
- Wohnsitz im Nicht-EU-Ausland und keine Zustellvollmacht
- Finanzierung von im Ausland selbstständig Tätigen
- gewünschtes Mindestnettoeinkommen wird nicht erreicht
- nicht anrechenbare Einnahmen liegen vor (Wohngeld, Arbeitslosengeld etc.)
- ein unter bestimmten Bedingungen erforderlicher Mindestüberschuss in der Haushaltsrechnung wird nicht erreicht
- Vorliegen von sogenannten Kettenumschuldungen bei einem Finanzierungs- / Beleihungsauslauf von mehr als 80 %
- eingereichte Kontoauszüge weisen Rücklastschriften auf
- Konto wird häufig überzogen
- schlechte Zahlungsmoral
Es können bei Beleihungsobjekten auch bankspezifische K.O.-Kriterien definiert sein:
Bei Beleihungsobjekten
- Objekt ist nicht zur Dauernutzung zugelassen
- Fertighäuser/Holzhäuser ohne Gütesiegel oder in Plattenbauweise
- Eigentumswohnungen unter 45 qm Wohnfläche (mögliche Ausnahme: Studentenappartements)
- Ein-Zimmer-Eigentumswohnung
- Nutzung nur als Ferienwohnung oder Wochenendhaus
- zu großer zeitlicher Abstand zwischen Finanzierungsantrag und Baubeginn
- unrealistische und nicht durch Sachverständige bestätigte Eigenleistungen
- lediglich Gebäudeinventar soll finanziert werden
- erhebliche (vorrangige) wertmindernde Rechte im Grundbuch sowie vorrangige Grundpfandrechte
- Eintragung eines Dauerwohnrechts oder eines unbefristeten Nießbrauchs von Nichtdarlehensnehmern
- private Erbbaurechte
Finanzierung eines Unternehmers
Für die Bank ist bei der Kreditanfrage die Rechtsstellung ganz wichtig. Das bedeutet, als welche Person handelt der Kreditnehmer? Ist er Verbraucher oder Unternehmer? Denn die Schutzbedürftigkeit ist bei beiden sehr unterschiedlich.
So definiert der Gesetzgeber den Verbraucher nach § 13 BGB:
„Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeiten zugerechnet werden können.“
D.h., wenn ein Unternehmer, Gewerbetreibender oder Freiberufler für private Zwecke etwas erwirbt, dann wird er als Verbraucher eingestuft. Und ein Verbraucher genießt die gleiche Schutzbedürftigkeit wie z. B. ein Arbeitnehmer.
Für Existenzgründer gilt grundsätzlich: Mit Aufnahme ihrer gewerblichen Tätigkeit werden sie als Unternehmer eingestuft. Wenn Sie für private Zwecke einen Kredit aufnehmen, gehen sie in der Startphase ihrer Selbstständigkeit aber noch als Verbraucher durch.
So weit, so gut. Auch wenn Du als Unternehmer trotzdem als Verbraucher agierst, muss die Bank Deine Kreditwürdigkeit prüfen.
Kreditwürdig bist Du dann, wenn die Bank Dir Glauben schenkt, dass Du eine gute Zahlungsmoral hast und das Dir anvertraute Kapital wieder zurückzahlst. Deine Zahlungsmoral können sie aus Deiner bisherigen Kontoführung und der Rückzahlung früherer Kredite ableiten. Nach den neuen Kreditrichtlinien muss die Bank auf NACHHALTIGKEIT achten.
Und hier ist der Haken:
Bei Unternehmern, Gewerbetreibenden oder Freiberuflern verlangt die Bank bei der Kreditanfrage Jahresabschlüsse, Einnahmen-Überschuss-Rechnung und betriebswirtschaftliche Auswertungen der letzten drei Jahre.
Als vollzeitbeschäftigter Existenzgründer kannst Du in den ersten Jahren mit Deinen Einnahmen kein nachhaltiges Einkommen nachweisen. Daher ist es in den ersten drei Jahren für einen Existenzgründer fast unmöglich einen Kredit zu bekommen. Die Banken wollen die letzten drei Jahresabschlüsse von Dir haben, um zu prüfen, ob es nachhaltige Gewinne gibt.
Das gilt, wenn Du allein einen Kreditvertrag abschließen möchtest!
Das Ganze ist natürlich ärgerlich für Dich. Du möchtest als frischgebackener Selbstständiger durchstarten, richtig Gas geben und parallel Vermögen aufbauen, aber wirst für mindestens drei Jahre erst mal ausgebremst. Und manchmal kann sich das Ganze bis zu vier oder fünf Jahre hinziehen.
Denn der Wechsel vom Angestellten in die Selbstständigkeit ist ein harter und steiniger, aber auch ein spannender und abenteuerlicher Weg. Doch ehemaligen Angestellten fehlen anfangs in der Regel noch viele Fähigkeiten und Kenntnisse, um gleich in der Selbstständigkeit erfolgreich zu sein und dicke Gewinne einzufahren.
ABER: Es gibt ein paar andere Möglichkeiten, wie Du als Existenzgründer doch noch an einen Kredit für Deine Immobilie kommen kannst. Hier sind sie:
Die erste Lösung:
Mitantragsteller ins Boot holen
Wenn Du eine weitere Person mit einem nachhaltigen Einkommen mit ins Boot holst, dann kann es mit Deiner Finanzierung schon ganz anders aussehen.
Ein Beispiel:
Deine Ehefrau ist Angestellte und hat einen sicheren Job mit einem soliden, nachhaltigen Einkommen und die Kinderplanung ist bereits abgeschlossen. Man spricht hier umgangssprachlich von einem „Mitantragsteller“ oder zweiten Kreditnehmer. Falls die Kinderplanung noch voll im Gange ist, kann es an dieser Stelle kritisch werden.
Hier ist Vorsicht geboten: Mit dem Banker solltest Du natürlich offen sein, aber gewisse Informationen doch besser für Dich behalten.
Nach den neuen Richtlinien muss die Bank auf NACHHALTIGKEIT achten. Und Kinder gefährden nun mal die Nachhaltigkeit für die Bank. Die fröhliche Verkündung über baldigen Familienzuwachs kann Dir also einen dicken Strich durch die Rechnung machen. Denn hier läuten bei den Bankern die Alarmglocken.
Für ihn heißt das, dass sich das sichere und regelmäßige Einkommen demnächst halbiert. Das Risiko eines Kreditausfalls steigt. Nach den neuen Kreditrichtlinien könnte diese Tatsache zu einer Absage führen.
Du solltest nichts verheimlichen, über diesen Punkt darfst Du aber schweigen. Besprich dieses Thema lieber ausgiebig Zuhause und nicht unbedingt mit dem Banker Deines Vertrauens. Wenn´s kommt, dann kommt´s, wann genau, steht in den Sternen.
Nichtsdestotrotz solltest Du Dir einen detaillierten Überblick über Deine aktuellen und zukünftigen Finanzen verschaffen. Den monatlichen Ausgaben müssen auch die aktuellen und zukünftigen Einnahmen gegenübergestellt werden. Und auch wenn Deine Frau schwanger wird und für ein paar Jährchen kein Einkommen mehr hat, sollte immer noch ab und zu ein Restaurant- oder Kinobesuch und ein Urlaub drin sein, oder?
Ach ja, und die monatlichen Kreditraten für Selbstnutzer und die immer wiederkehrenden Ausgaben bei Immobilien Investoren müssen auch noch irgendwie aufgebracht werden.
Jetzt ist Fleißarbeit angesagt.
Also, hol´ den Taschenrechner raus, gönn´ Dir einen Drink und ein wenig Schokolade als Nervennahrung und liste akribisch alle Deine Ausgaben auf, um einen Überblick über Deine Finanzen zu bekommen.
Achtung: Wenn Du das Ganze zum ersten Mal machst, kann es Dich möglicherweise hart treffen. Aber es ist absolut wichtig, es zu machen. Also, tue es!
Die zweite Lösung:
Bürgen finden
Eine andere Variante, über die Du nachdenken kannst, ist die Bürgschaft. Eine Bürgschaft ist immer zweckgebunden. Es handelt sich hier in diesem Fall um eine Mitbürgschaft. Es ist eine gemeinschaftliche Bürgschaft mehrerer Personen für dieselbe Verbindlichkeit.
Zum Beispiel Deine Eltern oder Geschwister bürgen für Dich. Du kannst immer noch allein als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, allerdings läuft die Finanzierung z. B. auf Dich und Deinen Vater/Deine Mutter oder Deinen Bruder/Deine Schwester.
Damit das alles gut funktioniert, muss natürlich großes gegenseitiges Vertrauen herrschen. Aber es ist durchaus eine Überlegung wert.
Egal, für was Du Dich auch entscheidest, um Deinen großen Traum in Immobilien zu investieren Wirklichkeit werden zu lassen, ich wünsche Dir gutes Gelingen und drücke Dir beide Daumen!
Falls Du diese Herausforderung anders gelöst hast, dann teile Deine Erfahrung mit uns! Nutze die Kommentarfunktion unter dem Beitrag und lass uns wissen. Vielleicht hast Du konkrete Tipps, die anderen Investoren helfen. Wir freuen uns über Deinen Input.
Wenn Du meine Blogbeiträge in Zukunft nicht verpassen möchtest, dann trage Dich gleich in meinen kostenlosen Newsletter ein. Ich freue mich, Dich wieder hier auf meinem Blog begrüßen zu dürfen.
Ich wünsche Dir weiterhin viel Erfolg und melde Dich, wenn Du noch weitere Fragen hast. Ich berate Dich gerne!
Liebe Grüße
Maria Singer
In diesem Beitrag enthaltene Links:
E-Book:“Mieten Kaufen Investieren”. Was Du vor dem Immobilienkauf unbedingt wissen musst!
Maria Singer: Beratung-Begleitung-Coaching
Nie wieder Beiträge verpassen: Newsletter-Verteiler
