Projektentwicklung: Wie ist der Ablauf?

Projektentwicklung klingt immer wahnsinnig kompliziert und nach viel, viel Arbeit. Darum habe ich den Neubau-Investor Mirko Gehrmann gebeten, uns mal anhand seines Neubauprojekts zu zeigen, worum es bei einer Projektentwicklung eigentlich geht und was sie alles beinhaltet.

Lies mal in diesem Blogbeitrag, was Mirko dazu sagt:

 

Wie wird man zum Projektentwickler?

Die Idee des Neubaus von zwei Wohn- und Geschäftshäusern war einfach plötzlich da. Und wenn man etwas bauen möchte, ein Grundstück kauft, die Finanzierung und die Kalkulation aufsetzen muss, so ist man, ob man es will oder nicht, ein Projektentwickler.

Im Wesentlichen umfasst die Projektentwicklung die Vorbereitung von Bauprojekten, wobei auch die Vermarktung dazu gehören kann. Die Projektentwicklung ist die Aufgabe des Bauherrn. Der Bauherr kann die Entwicklung aber auch an einen Dritten delegieren.

Im Neu- oder Umbau sind bei der Durchführung eines Projekts mehr als 30 einzelne Verträge vonnöten, welche eine gute Planung, Überwachung und Koordinierung der Gewerke, Fachplaner etc. erforderlich machen. Zur Projektentwicklung im engeren Sinne gehören:

  • Die Prüfung des Planungsrechts und die Sicherung des Grundstücks
  • Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf Finanzierung, Rendite, Steuer, Erlösplanung
  • Festlegung der Projektziele wie z.B. Standards, Kosten, Termine …
  • Organisation

 

Wer ist alles an einer Projektentwicklung beteiligt?

Zunächst einmal der Bauherr. Der Bauherr (meist eine Projektgesellschaft) sorgt für die Strategie, organisiert die Finanzierung und hat damit die Fäden in der Hand. Der Bauherr kann selbst der Entwickler sein, oder lässt einen Dritten diese Aufgabe durchführen.

Über Planungsverträge sind Objektplaner (z.B. Architekten) oder andere fachlich Beteiligte (wie Tragwerksplaner/Statiker, Prüfstatiker etc.) mit im Boot.

Über Bauverträge sind die ausführenden Gewerke oder Generalunternehmer eingebunden. Weiterhin können bestimmte Fachleute oder Projektsteuerer über Beraterverträge involviert sein. Leitungsfunktionen können delegiert werden. Bei der Überleitung in die Nutzung werden z.B. Makler für die Vermietung oder den Verkauf eingesetzt.

Alles in allem macht es Sinn, mit Profis aus den einzelnen Fachbereichen zusammenzuarbeiten.

Ebenfalls am Projekt beteiligt sind die sogenannten Träger öffentlicher Belange. Diese werden insbesondere bei der Bauleitplanung mit einbezogen wie z.B. die Bauaufsicht, Denkmalpflege, Bodenschutz, Brandschutz, Versorgung, Immissionsschutz, Kampfmittelbeseitigung, Vermessungswesen …

Auch Nachbarn können durchaus an der Projektentwicklung beteiligt sein. Ich habe vor Stellung des Bauantrags von sämtlichen Nachbarn eine Nachbarschaftszustimmung eingeholt. Das ist zwar langwierig, aber durchaus lohnenswert.

Bei der Projektentwicklung schaut man sich verschiedene Faktoren an, die sich ergänzen bzw. bedingen. Solche Faktoren sind:

  • Standort
    z.B. das vorhandene Grundstück – was könnte man am besten darauf bauen?

  • Idee
    z.B. der Bau und der Betrieb eines Wohn- und Geschäftshauses oder Wohnungen für Senioren?

  • Kapital
    Kapital ist da und soll angelegt werden

 

Es gibt ja immer verschiedene Szenarien: Du hast ein tolles Baugrundstück, aber Dir fehlt eine gute Idee und das nötige Kapital.

Oder aber Du hast die Idee, z.B. ein Franchisekonzept im Kopf, aber der passende Standort muss gesucht werden.

Oder das Kapital ist vorhanden, aber Du weißt nicht, wie Du es am besten anlegen sollst.

 

Von der Idee zur praktischen Umsetzung

Ich hatte den festen Willen, ein Mehrfamilienhaus in einer wirtschaftlich soliden Stadt zu erwerben. Nachdem die Suche nach einem Kaufobjekt nicht den gewünschten Erfolg brachte, überlegte ich mir selbst zu bauen. Die Idee war geboren. Keine bahnbrechende Erfindung, aber eine Idee.

Nun brauchte die Idee noch den richtigen Standort. Den habe ich nach einiger Zeit auch gefunden. Jedoch war –  wie bei den meisten Investoren – das liebe Geld der Dreh-und Angelpunkt. Da das Kapital, in diesem Falle die finanzierende Bank, einen Weg suchte Geld anzulegen, konnte es mein Projekt finden.

Wie Ihr seht, haben sich die Faktoren Idee, Standort und Kapital gegenseitig gesucht und gefunden.

 

Welche Formen der Projektentwicklung gibt es?

Im Wesentlichen gibt es drei Formen der Projektentwicklung (engl. Development).

Investor-Developer
Der Projektentwickler kümmert sich um den eigenen Bestand – so wie in meinem Fall.

Trader-Developer
Grundstücke und Objekt werden entwickelt und möglichst vor Fertigstellung an den Endinvestor übergeben bzw. verkauft – auch Zwischeninvestor genannt. Auch ein sogenannter Bauträger ist ein Trader-Developer. Er baut in eigenem Namen und auf eigene Rechnung und veräußert dann wieder.

Service-Developer
Der Service-Developer erbringt in erster Linie Dienstleistungen der Projektentwicklung, übernimmt aber kein finanzielles Risiko wie z.B. die Finanzierung.

 

 

Welche Leistungen beinhaltet die Projektentwicklung?

Das Leistungsbild der Projektentwicklung umfasst gemäß AHO (Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V.) folgende Aufgaben:

 

1. Standortanalyse und -prognose

Der Standort lässt sich in den Makrostandort, also das Umfeld bzw. die Umgebung (z.B. Arbeitslosenquote, Einwohnerentwicklung, Durchschnittseinkommen etc.) sowie in den Mikrostandort, also die genaue Lage des Grundstücks (z.B. Topografie, Verkehrsanbindung etc.) unterscheiden. Banken betrachten beide Standortarten bei der Kreditvergabe.

 

2. Marktrecherche (Mieter/Käufer/Konkurrenz)

Das Ziel der Marktanalyse ist es, Informationen zu der Nachfrage sowie zum Wettbewerb zu erhalten. So wird beispielsweise die die prognostizierte Bedarfsentwicklung, die Angebotssituation, das Mietpreisniveau sowie geplante Objekte in der Umgebung analysiert.

 

3. Grundstückakquisition und -sicherung

Ein Gebäude ohne Grundstück zu errichten ist ein schwieriges Unterfangen. Daher ist es notwendig, ein passendes Grundstück zu bekommen bzw. zu sichern. Die Sicherung kann durch den Kauf, durch ein Vorkaufsrecht oder ein Ankaufsrecht ausgeübt werden. Eine Entwicklung auf einem Erbbaurechtsgrundstück ist ebenfalls möglich.

 

4. Nutzungskonzeption

 

Um aus der Idee ein konkretes Konzept abzuleiten, ist es notwendig, eine Nutzungskonzeption zu erarbeiten. So wird i. d. R. nach den Wünschen des Projektenwicklers mit dem oder durch den Architekten eine Bedarfsplanung einschließlich Funktions-, Raum-, und Ausstattungsprogramm erstellt. Beispielsweise wird durch ein Raumprogramm festgelegt, wie groß einzelne Büroräume und Gemeinschaftsflächen für eine Coworking-Nutzung sind.

 

5. Vorplanungskonzept

Die durch die Nutzungskonzeption konkretisierte Idee wird durch die Vorplanung weiter verfeinert. Die Aufgabe liegt beim Architekten und ist wie in der Leistungsphase 2 (Vorplanung) nach HOAI beschrieben, durchzuführen. Gerade in der Vorplanung ist die Prüfung der Wirtschaftlichkeit (Baukosten, Nutzungskosten etc.) notwendig.

 

6. Vermarktung

Schon vor oder während der Bauphase ist es hilfreich, mit der Vermarktung zu beginnen. So ist eine möglichst hohe Vorvermietungsquote anzustreben.

 

7. Projektfinanzierung

Hier unterscheidet man zwischen dem Eigenkapital des Entwicklers, dem erstrangigen Darlehen (Senior Loan) sowie dem nachrangigen Darlehen (Mezzanine-Kapital).

Siehe auch die Blogbeiträge:

Finanzierungsmöglichkeiten: Nicht aufs Glatteis führen lassen!

Wie machst Du Dich zum Lieblingskunden des Bankberaters?

 

8. Steuern

Die Projektentwicklung ist in steuerlicher Hinsicht zu prüfen und zu gestalten. Dies gilt in erster Linie für Grunderwerb-, Gewerbe-, Körperschaft-, Einkommen- und Erbschaftsteuer.

 

9. Kostenrahmen gem. DIN 276 und Nutzungskosten (DIN 18960)

Der Kostenrahmen dient als Grundlage für die Bedarfsplanung sowie für die Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungskonzepte. Der Kostenrahmen ist von der Kostenvorgabe strikt zu unterscheiden. Es gibt unterschiedliche Verfahren der Kostenermittlung. Eine häufig genutzte Möglichkeit ist die des Mehrwertverfahren vom Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI).

Die Kostengruppen stellen sich nach BKI wie folgt dar:

100        Grundstück

200        Herrichten und Erschließen

300        Bauwerk- Baukonstruktionen

400        Bauwerk- Technische Anlagen

500        Außenanlagen

600        Ausstattung und Kunstwerke

700        Baunebenkosten

 
10. Terminrahmen

Die Terminplanung ist für ein Bauprojekt ein entscheidendes Kriterium. Der Terminrahmen kann in unterschiedlichen Formen erfolgen. Bei unserem Projekt haben wir ein Balkenplan genutzt. Die verschiedenen Leistungsphasen sollten Berücksichtigung finden.

 

11. Ertragsrahmen

Der Ertrag ist der Wertzugang innerhalb einer Periode, also Gewinn oder Verlust. Dieser kann durch den Verkauf oder durch die Vermietung des Objekts erlangt werden. Für vermietete Objekte, wie in meinem Fall, wird in der Regel das Ertragswertverfahren genutzt.

 

12. Rentabilitätsanalyse

Der Erfolg kann durch den Verkauf, durch die Vermietung, durch den Wertzuwachs oder aber auch ggfls. durch Steuervorteile erreicht werden.

Hier gilt es, in einer Prognoserechnung sämtliche Kosten in Verbindung mit den erzielbaren Mieten oder dem Verkaufserlös ins Verhältnis zu setzen. Im Vorfeld sollte die Zielrendite geplant werden.

Siehe auch dazu den Blogbeitrag:

Vervielfältiger: schnelle Immobilienschätzung

 

13. Risikoanalyse und -prognose

Bei einer Projektentwicklung steht dem erzielbaren Nutzen immer ein entsprechendes Risiko gegenüber. Diese Risiken gilt es zu analysieren und abzuwägen.

Risiken können beispielsweise sein:

  • Herstellung (Baukosten und Termine)
  • Finanzierung (Kapitalkosten tragfähig?, Bauzeitzinsen?)
  • Vermarktung (Kann das Objekt verkauft und/oder vermietet werden?)
  • Planung (Kann das Projekt so umgesetzt werden?)
  • Genehmigung (Wird die Genehmigung erfolgen? Unter welchen Auflagen?)
  • Baugrund (Bodenbeschaffenheit, Altlasten?)
  • Standort (Grundstückspreis im Verhältnis zu den Baukosten und Erträgen?)

 

14. Entscheidungsvorbereitung

Bei der Projektentwicklung müssen Entscheidungen getroffen werden, die sich erst Jahre oder Jahrzehnte später auswirken. Somit sollten meines Erachtens bei der Entscheidungsfindung und Vorbereitung in Bezug auf die Nutzung und einer späteren Veräußerung verschiedene Alternativen möglich sein. Dies gilt insbesondere für verschiedene Exitstrategien wie z.B. Vermietung einzelner Wohneinheiten, Verkauf einzelner Wohneinheiten oder der Verkauf im Ganzen.

 

Klasse, Mirko! Vielen Dank für Deine ausführlichen Informationen!

Wie es mit Mirkos Neubauprojekt weitergeht, erfährst Du in der nächsten Folge. Es bleibt weiterhin spannend!

Ich und Mirko freuen uns auf Dich und Dein Like 😉

 

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Also, dann bis zum nächsten Mal hier auf meinem Blog.

Liebe Grüße von

Maria & Mirko

 

In diesem Beitrag enthaltene Links:

1 Folge: Wer ist Mirko Gehrmann:  –Tagebuch eines Neubau-Investors

2 Folge: Grundstückskauf: Was musst Du beachten?

3 Folge: Wie machst Du Dich zum Lieblingskunden des Bankberaters?

4 Folge: Finanzierungsmöglichkeiten: Nicht aufs Glatteis führen lassen!

Buch: BKI – Baukosten Neubau 2018

Projekt Ruhrkristall

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