Schnäppchenzinsen für Immobilienkredite: Was steckt dahinter?

„Günstige Finanzierung online finden“, einfach ein paar Zahlen und Eckdaten eingeben, auf den Button „Vergleichen“ drücken und schon bekommt man eine Übersicht von Schnäppchenzinsen für Immobilienkredite.

So einfach geht das. Das Internet macht´s möglich.

 Quelle: www.testsieger-bauzinsen.de (Stand 29.09.2019)

Aber sind diese Finanzierungsangebote wirklich so günstig, oder ist das eher eine Mogelpackung?

Was steckt eigentlich dahinter, und wie sieht die Rechnung in der Realität aus?

Das wollen wir uns heute mal genauer anschauen.

Quellen für Fremdkapital

Dass Immobilien viel Geld kosten, wissen wir ja schon. Und „Ohne Moos nix los!“ ist uns auch klar. Für Immobilien Investments brauchen wir unbedingt Fremdkapital. Es macht überhaupt keinen Sinn, eine Investment Immobilie aus der Portotasche zu bezahlen. Und ehrlich gesagt, wer hat schon solche Beträge auf der hohen Kante? Die wenigsten.

Also, wo sind die klassischen Quellen, die man für die Beschaffung von Fremdkapital für Immobilien anzapfen kann?

• Hausbank oder Geschäftsbank
• Hypothekenbanken
• Versicherungen
• Bausparkassen
• Förderbanken

Jeder Finanzierungspartner bietet bestimmte Darlehensformen an, wickelt diese jeweils sehr unterschiedlich ab und hat seine ganz spezifischen Vor- und Nachteile.

Wenn Du Bergsteigen möchtest, packst Du ja auch keine Flipflops ein. Also entscheidend ist hier, in welche Richtung Du gehst und welche Strategie Du dabei verfolgen willst. Darum geht es.

Und eins müssen wir uns klar machen: Die Banken brauchen Kunden, sie wollen und müssen Kredite vergeben – sie leben davon. Deswegen verabschiede Dich von dem Glaubenssatz „Weil ich Geld brauche, bin ich bedürftig!“ Irrtum: Du bist kein Bettler, sondern ein begehrenswerter Kunde, solange Deine persönliche Bonität stimmt.

Die Hürden für Selbstständige

Ein kleiner Haken vorweg.

Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende werden es mit der Immobilienfinanzierung insgesamt etwas schwerer haben. Da ihre Einnahmen schwanken, müssen sie sich einer strengeren Prüfung unterziehen.

Die Banken sind zwar nicht generell abgeneigt, Selbstständigen einen Immobilienkredit zu gewähren, doch wegen des erhöhten Risikos gelten andere Konditionen als bei Arbeitnehmern.  Es sei denn, der Unternehmer hat schon mehrere Immobiliengeschäfte abgewickelt und hat eine hervorragende Bonität. Dann ist die Welt für die Banken wieder in Ordnung.

Hier soll es aber um den Einstieg des Unternehmers in die Welt der Immobilien gehen.

Die Gruppe der Selbstständigen wird von den Banken unterschiedlich betrachtet:

Dagegen gehört ein Arbeitnehmer mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag und guter persönlicher Bonität zu den Lieblingskunden der Bank, da er ein sicheres und vor allem nachhaltiges Einkommen vorweisen kann.

Schnäppchenzinsen für Immobilienkredite

Doch kommen wir wieder auf unsere schönen „Schaufensterzinsen“ zurück. Diese Zinsen haben echt was Magisches! Die will man unbedingt haben, oder?

Allerdings bekommt Otto-Normal-Verbraucher diese Zinsen nicht!

Was steckt wirklich dahinter?

Wenn es um die Neukundengewinnung geht, dann legen die Banken gerne ihre Zinsschnäppchen als Köder aus. Warum auch nicht? Beißt der Kunde an, dann hat man ihn für ein paar Jährchen, vielleicht auch für immer und ewig, sicher. Denn die allermeisten Kunden bleiben aus reiner Bequemlichkeit ihrer Bank treu. Das wissen die Banken natürlich und nutzen das aus. 

Merke: Das Geld wird mit der Trägheit der Kunden verdient.

Früher, als die Hypothekenzinsen noch relativ teuer waren, haben die Banken mit den Zinsen für Tagesgeld gelockt. Aktuell ist das kein Thema mehr. Was heute viel besser zieht, sind die niedrigen Hypothekenzinsen.

Doch Achtung: Die „Top-Finanzierungsangebote“ und angeblich besseren Konditionen erweisen sich bei genauerem Hinsehen nicht unbedingt als passend und günstig für Dich und für Deine Anlagestrategie.

Lass uns deshalb mal die Finanzierungsangebote unter die Lupe nehmen:

Der Teufel steckt bekanntlich im Kleingedruckten. Also immer schön auf das Sternchen achten. Wie Du siehst, sind die Topzinsen an eine ganze Reihe von Bedingungen geknüpft.

Na, mal sehen, für welche Kunden diese Zinsen gedacht sind?

Objektwert = 350.000 €

Zinsbindung = 10 Jahre

Laufzeit des Kredits = 10 Jahre

Beleihung = 60 %

Tilgung = 2 %

Nettodarlehensbetrag = 100.000 €

Ich gehe in unserem Beispiel davon aus, dass der Objektwert dem Kaufpreis entspricht. Allerdings benötigt der Kunde noch zusätzlich Geld für die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler und evtl. Wertgutachten. Je nach Bundesland können sie bis zu 15 % betragen.

Welche Kaufnebenkosten kommen auf uns zu? Hier ein Überblick:

Und jetzt ganz schnell mal zusammenrechnen:

Wer also ein Haus oder eine Wohnung im Wert von 350.000 € kaufen möchte, muss erstmal insgesamt 400.575 € auf den Tisch blättern.

Was wollte doch gleich die Bank in unserem Beispiel finanzieren?  

100.000 € Nettodarlehensbetrag, das sind stolze 25 %!

Was ist eigentlich mit den anderen 75 % oder in anderen Worten mit den 300.575€?

Der liebe Immobilien-Investor muss das aus eigener Tasche bezahlen, oder bei seiner Tante Erna borgen, denn sonst bekommt er die Schnäppchenzinsen von 0,45% nicht. Und hier liegt der Hund begraben, denn diese Zinsen bekommt fast niemand. So viel Eigenkapital haben die wenigsten und an diesem Punkt werden bereits 98 % von uns scheitern.

Vor allem macht es für einen Immobilien-Investor überhaupt keinen Sinn, mit so viel Eigenkapital in das Geschäft einzusteigen. Für uns ist es unrentabel.

Es sei denn, Du stehst kurz vor der Rente, hast viel Eigenkapital auf der hohen Kante und willst aus strategischen Gründen Fremdkapital in Höhe von 25 % aufnehmen.

In unserem Beispiel ist die Rede von über 60 % Beleihung. Was heiß das genau und warum ist es für uns Investoren so wichtig, darüber gut informiert zu sein?

Was versteht man unter einem Beleihungswert und Beleihungsgrenze?

Wenn wir über eine Immobilie sprechen, dann sprechen wir immer über den Wert der Immobilie. Allerdings gibt es eine große Anzahl von Wertbegriffen in der Immobilienbranche. Für einen Laien kann es manchmal sehr verwirrend sein, was wann und wie gemeint ist.

• Einheitswert (Grundsteuer)
• Verkehrswert (Kauf, Verkauf)
• Grundbesitzwert (Erbschafts-/Schenkungssteuer)
• Beleihungswert (Kreditbesicherung – wichtig für Banken)
• Brandversicherungswert (Grundlage für eine Schadensregulierung)

Uns interessiert jetzt der Verkehrswert und Beleihungswert.

Verkehrswert

Bevor die Bank einen Kredit vergibt, muss sie wissen, wie wertvoll eine Immobilie überhaupt ist. Man darf hier auf gar keinen Fall den Verkehrswert mit dem Beleihungswert gleichsetzen. Der Verkehrswert stellt den aktuellen Wert der Immobilie dar und ergibt sich  nach dem Sachwert- und Ertragswertverfahren. Um diesen zu ermitteln, nutzen die Banken interne Bewertungsprogramme. Jede Bank arbeitet entweder mit einem eigenen Bewertungsprogramm oder nutzt eine fremde Softwarelösung wie z. B ein Bewertungssystem aus dem Hause Sprengnetter und Co.!

TIPP: Deshalb ist es auch so wichtig, mehrere Finanzierungsangebote einzuholen. Denn je nach Bank hat Deine Immobilie einen unterschiedlichen Wert!

Risikoabschlag der Banken

Da Immobilien über mehrere Jahrzehnte finanziert werden, muss die Bank auf Nummer sicher gehen und zieht vom Verkehrswert noch einen Risikoabschlag in Höhe von 10 % ab.

Mit anderen Worten: Der reduzierte Wert entspricht 100 % für die Bank.

Beleihungswert

Den Verkehrswert der Immobilie bestimmt der Markt, den Beleihungswert legen die Banken fest. Dazu musst Du wissen, dass jede Bank auch hier ihre eigenen Modelle zur Ermittlung hat.

Das heißt in der Praxis, dass die Banken wegen dieser internen Kriterien ein und dieselbe Immobilie ganz unterschiedlich bewerten können.

Aus diesem Grund solltest Du keine Mühen scheuen und bei mehreren Banken anklopfen, um nach Finanzierungsangeboten zu fragen. Vergleichen lohnt sich auf jeden Fall!

Die meisten Finanzierungen laufen 20 bis 30 Jahre. In so einem langen Zeitraum kann viel passieren. Deshalb muss der Wert der Immobilie ungefähr 30 Jahre lang Bestand haben. Aus diesem Grund ist der Beleihungswert niedriger als Verkehrswert.

Wenn es hart auf hart kommen sollte und Du nicht mehr in der Lage bist, Deine Finanzierung zu bedienen, muss die Bank die Immobilie verwerten. Der Beleihungswert muss dann auf jeden Fall erzielbar sein.

Der Beleihungswert liegt in der Regel zwischen 80  bis 90 % des Verkehrswertes (Marktwertes).

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze wird vom Beleihungswert abgeleitet. Im Falle einer Zwangsversteigerung gehen Banken davon aus, dass sie 60 % des Immobilienwertes auf jeden Fall reinbekommen. D.h. die Rückzahlung des Kreditbetrages ist in diesem Falle bis zu dieser Höhe gesichert.

Bei vielen Banken liegt die Beleihungsgrenze bei 80 % des Beleihungswertes.

Bei Hypothekenbanken liegt sie in der Regel bei 60 % des Beleihungswertes.

Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und der damit verbundenen Margenverluste sind die Banken gezwungen, viele Kredite zu vergeben, um sich über Wasser zu halten.

Deswegen gibt es auch zahlreiche Banken, die bis zu 100 % des Beleihungswertes oder Kaufpreises (Verkehrswertes) und darüber hinaus sogar die Nebenkosten finanzieren. Immobilien-Investoren sind begehrenswerte Kunden für die Banken. Sie wollen Dich als Kunden haben. 

Wie kalkulieren Banken?

Wenn die Bank 80, 100  oder sogar 110 % finanziert, dann geh‘ davon aus, dass Dein endgültiger Nominalzins aus vielen Zinsen zusammengesetzt wurde.

Und so entsteht ein Nominalzins.

Zum besseren Verständnis hier ein Beispiel dazu:

Ein Immobilien-Investor hat leider keine 75 % Eigenkapital, wie in unserem Beispiel, und ehrlich gesagt, will er auch nicht mit so viel Eigenkapital in ein Investment einsteigen. Er möchte gerne eine Wohnung samt Nebenkosten über eine sogenannte 110 %-Finanzierung (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) finanzieren lassen. 

Je nach Bank gibt es unterschiedliche Zinssätze zu jeweiligen Beleihungsgrenzen.

Wer zum Beispiel ein Objekt über die ING-DiBa finanzieren lässt, bekommt die Top-Zinsen von 1,11 % nur bis zu 60 % des Beleihungswertes. Über 60  bis 70 % des Beleihungswertes gibt es schon 1,39 % und so weiter und so fort (laut Abbildung). Und die Summe über 90 % über den Beleihungswert wird über einen teuren Kontokorrentkredit (auch Blankokredit genannt) mit dem Zinssatz von 6,13 % abgewickelt. 

Also, wer über 90 % finanziert, darf sich nicht wundern, warum die Zinsen wesentlich höher ausfallen als sonst.

Wer ein bisschen aus der Reihe tanzen will und über einen längeren Zeitraum als nur 10 Jahre die Zinsen festschreiben möchte, muss dann wiederum mit einem Zinsaufschlag rechnen.

In dieser Niedrigzinsphase macht es je nach Strategie auch Sinn, die Zinsen über die gesamte Laufzeit festzuschreiben. Somit hast Du das Zinsänderungsrisiko im Griff und kannst im Falle des Falles trotzdem ohne Vorfälligkeitsentschädigung nach 10 Jahren kündigen.  

Grundschuld – denn sicher ist sicher

Diese Darstellung der Absicherung gibt es wahrscheinlich so nur im Lehrbuch. In der Praxis sieht es mit den erstrangigen und nachrangigen Grundpfandrechten ein bisschen anders aus.

Wer eine Immobilie über die Bank finanziert, lässt die Bank ohne Wenn und Aber die ganze Darlehenssumme über die erstrangige Grundschuld absichern.

Weil die Banken bequem sind, übernehmen Sie auch gerne die höhere Grundschuldeintragung des Vorbesitzers. Warum auch nicht? Das spart Gebühren und die Bank ist noch besser abgesichert.

Fazit

Begegne den ganzen Angeboten mit gesundem Misstrauen, vergleiche und hinterfrage. Wichtig dabei ist, dass Du Deine Immobilien Investment Strategie kennst, diese auch verfolgst und Dich nicht von Deiner Spur abbringen lässt.

Alles klar?

Dann wünsche ich Dir viel Erfolg bei Deiner Finanzierung und melde Dich, wenn Du noch weitere Fragen hast. Ich berate Dich gerne!

Liebe Grüße

Maria Singer

In diesem Beitrag enthaltene Links:

Blogartikel: Immobilienbewertung: Wie geht das?

Blogartikel: Vorfälligkeitsentschädigung – kenne goldene Spielregeln

E-Book: “Mieten Kaufen Investieren”. Was Du vor dem Immobilienkauf unbedingt wissen musst!

Maria Singer: Beratung-Begleitung-Coaching

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