Steuerstrategien: Gestaltungstipps & Steuerfallen

Die richtigen Steuerstrategien für Dich und Deine Investments:  So agierst Du als Immobilien-Investor am geschicktesten

Ganz wichtig: Kaufe Immobilien niemals alleine aus steuerlichen Gründen. Allerdings solltest Du bereits vor Deiner Investition über die richtige Steuerstrategie nachdenken.

In diesem Blogartikel möchte ich Dir gemeinsam mit Jörg Winterlich ein paar Tipps und Denkanstoße zu ausgewählten Steuerstrategien geben.  

Wenn Du noch mehr darüber erfahren möchtest, dann empfehle ich Dir das Buch von Jörg Winterlich „ErfolgReich mit Immobilien-Investments“.

Jörg Winterlich ist Immobilien-Investor und Inhaber der Immobilien-Investment-Akademie in Dresden. Er ist Gründer und ehemaliger Vorstand der FlowFact AG, des marktführenden deutschen Herstellers immobilienwirtschaftlicher Customer-Relationship-Management- und Vertriebssteuerungssoftware.

Er beschäftigt sich seit 20 Jahren mit Immobilien-Investments und erwarb sein Know how bei renommierten Experten und Trainern in Deutschland, den USA und Kanada.

Heute trainiert Jörg Winterlich in seiner Immobilien-Investment-Akademie angehende Immobilien-Investoren in mehrtägigen Seminaren rund um das Thema Immobilien-Investment.

Und nun kommen wir zu den Steuerstrategien!

Wichtige Grundsätze erfolgreicher Investoren

Keiner beschäftigt sich freiwillig gerne mit dem Thema Steuern.

Doch als Immobilien-Investor solltest Du an dieser Stelle nicht die Augen verschließen, sondern Dich stattdessen sehr intensiv mit Deiner persönlichen Steuersituation auseinandersetzen.

Für Investoren gelten zwei Grundsätze:

1. Als Immobilien-Investor solltest Du wissen, wie unser Steuersystem funktioniert und die Besonderheiten kennen. Nur so kannst Du die steuerlichen Komponenten in Deine strategischen und operativen Überlegungen geschickt einfließen lassen.

   Und nur so bist Du in der Lage, mit professionellen Beratern sinnvoll zusammenzuarbeiten und entsprechende Steuerstrategien und Vorgehensweisen gemeinsam zu erarbeiten.

2. Du solltest niemals allein aus steuerlichen Gründen in Immobilien investieren, sondern nur weil das Geschäft wirklich profitabel ist! Steuervorteile sind ein schöner Zusatznutzen. Sie können aus einem guten ein hervorragendes Investment machen. Ein ökonomisch unsinniges Investment wird auch durch steuerliche Seitenvorteile nicht sinnvoller.

Wenn Du die ersten Objekte erwirbst, macht es Sinn, dies der Einfachheit halber im privaten Rahmen zu tun.

Gewerblicher Grundstückshandel

Allerdings solltest Du hier höllisch aufpassen, wenn Du mehrere Käufe und Verkäufe tätigst.

Denn der Verkauf von Immobilien kann zu Spekulationseinkünften führen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 5 Jahre liegen und mehr als 3 Einheiten verkauft werden. Hier spricht man von der Drei-Objekt-Grenze. Zu dieser Grenze gehört jedes Haus, jede Wohnung, sogar ein unbebautes Grundstück, aber auch gesondert abzurechnende Garagen.

Auf dieser Art und Weise kommst Du schnell in die Situation des gewerblichen Grundstückshandels.  

Was heißt das für Dich?

Alle Deine privat gehaltenen Immobilien sind steuerlich „infiziert“, indem sie ab sofort mit dem Makel des Gewerbehandels behaftet sind. Auf dies Weise geht die Steuerfreiheit nach 10 Jahren verloren.

Auch bei einem Mietshaus, das noch nicht aufgeteilt ist, musst Du aufpassen. Wenn Du einen Verkauf beabsichtigst, solltest Du besser keine vorherige Aufteilung in Eigentumswohnungen vornehmen.  Bei der Aufteilung bekommt jede Wohnung, evtl. auch jeder Tiefgaragenplatz ein eigenes Grundbuchblatt. So entstehen aus einem Haus (einer Einheit) z.B. direkt 20 Einheiten. So veräußerst Du 20 Einheiten auf einen Schlag.

Hier ein Beispiel:

Du erwirbst ein Vier-Familien-Haus. Dieses Haus ist jedoch aufgeteilt und dementsprechend sind vier Grundbuchblätter vorhanden.  Wenn Du dieses Haus zeitnah wiederverkaufst, landest Du gegebenenfalls im gewerblichen Grundstückshandel.

Den meisten ist das gar nicht bewusst.

Auch die Höhe der Besteuerungssätze kann zum Problem werden.  

Es ist nämlich ein großer Unterschied, ob Dein Steuersatz auf den operativen Überschuss 45%, 30% oder 15% beträgt – das gilt schon für die erste Immobilie.

Diese Gefahr umgehst Du, wenn Du Dir zuerst eine Investment-Strategie festlegst, Deine Steuersituation bedenkst und erst auf dieser Basis Objekte erwirbst. Wenn Du diesen Fahrplan berücksichtigt und strategisch vorgehst, lassen sich die vielen steuerlichen Möglichkeiten von Immobilien optimal nutzen.

Die Grunderwerbsteuer

Bei fast jedem Immobilienkauf fällt Grunderwerbsteuer (GrEst) an. Diese besteuert den Grundstückswechsel. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

Kleine Bemerkung am Rande:
Die Grunderwerbssteuer wird vom Fiskus schon kassiert, bevor der Grunderwerb überhaupt vollzogen ist. Das Gesetz sagt dazu, dass alleine „das Verpflichtungsgeschäft (hier notarieller Kaufvertrag) den Anspruch auf die Grunderwerbsteuer begründet.“

Es gibt jedoch eine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer nach unten zu korrigieren. Man kann bestimmte Bestandteile, die nicht mit Grund und Boden sowie den Gebäuden zu tun haben, sondern Betriebsvorrichtungen sind, separat aufführen. Dazu gehören zum Beispiel die Einbauküchen oder Rücklagen.

Für diese Bestandteile des Kaufvertrags fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.  Allerdings kann diese Aufspaltung die Ertragssteuern beeinflussen. Für erworbene Möbel gelten zum Beispiel andere Abschreibungsregeln als für die vier Wände. Eine Aufteilung ist nur dann steuerlich wirksam, wenn die Bestandteile separat im Notarvertrag ausgewiesen sind.

Wichtig ist dabei, dass Du im Kaufvertrag realistische Preise für die jeweiligen Betriebsvorrichtungen festsetzt.

Wie immer hat die Medaille zwei Seiten: Was nicht zum Kaufpreis der eigentlichen Immobilie zählt, wird von den Banken oft nicht mitfinanziert. Wenn Du eine vermögensverwaltende GmbH hast,  besteht an dieser Stelle ein zusätzlicher Regelungsbedarf.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

• Grundstücksschenkung ohne Gegenleistung
• wenn die Gegenleistung nicht höher als 2.500 € beträgt
• Schenkung innerhalb der Familie
• bei Erwerb von Verwandten ersten Grades (z.B. Eltern-Kinder, Großeltern-Enkelkinder)
• Erbschaft
• Erwerb vom Ehegatten
• Erwerb durch früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensaufteilung nach der Scheidung.

Sobald eine Partei einer fremden Partei eine Immobilie veräußert, schlägt der Fiskus zu.

Die 95-Prozent-Regel 

Es ist auch möglich, nicht eine Immobilie, sondern Anteile an einer Gesellschaft zu veräußern (Share Deal), in der sich ein oder mehrere Objekte befinden.

Befindet sich ein Haus beispielsweise im Rechtsmantel einer Personengesellschaft wie der KG, können die Eigentümer der Gesellschaft entweder das Haus verkaufen (Asset Deal, grunderwerbsteuerpflichtig) oder die Gesellschaftsanteile (Share Deal, gegebenenfalls grunderwerbsteuerfrei).

Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass Veräußerungen von Immobilien einer Personengesellschaft nur dann grunderwerbsteuerpflichtig sind, wenn mindestens 95 % der Anteile den Besitzer wechseln. Wer also nur 94% der jeweiligen Gesellschaft erwirbt, muss nicht zahlen. Zumeist sollen jedoch die vollen 100 Prozent übergehen.

Befindet sich das Haus im Rechtsmantel einer Kapitalgesellschaft und wird nicht die Immobilie selbst, sondern nur die Anteile an dieser Gesellschaft (mit Immobilie darin) verkauft (Share Deal), gilt auch hier die 95-Prozent-Regel und es fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Erst wenn weitere Anteile erworben werden, fällt Grunderwerbsteuer rückwirkend ohne zeitliche Befristung auf den vollen Kaufpreis an! Dabei ist zu beachten, dass der Fiskus auch verschiedene GmbHs steuerlich wie einen Käufer behandelt, denn ihm geht es um die „dahinterstehenden Personen“, also die tatsächlichen Eigentümer. Hier sind kluge Lösungen gefragt!

Was müssen Ehepartner beachten? 

Oftmals erwerben Ehepartner Immobilien in Form von Miteigentumsanteilen. Will einer seine Anteile verkaufen, fällt in jedem Fall anteilig Grunderwerbsteuer an – auch wenn der jeweilige Partner nur 3 % der Immobilie besitzt.

Anders ist es, wenn die Ehepartner als GbR auftreten und die GbR die Immobilie in dieser Form hält. Dann gilt bei einem Verkauf die oben erklärte 95-Prozent-Regel. Viele Käufer bevorzugen daher die Form einer GbR.  

Modelle mit Kapitalgesellschaften, also GmbH’s, AG’s oder UG’s lohnen sich in der Regel nicht bei einer Eigentumswohnung. Wenn es jedoch um Mehrfamilienhäuser, Wohnungspakete oder größere Immobilienportfolien handelt, können sich große Vorteile ergeben.

Fazit

Wer größere Investments tätigt oder regelmäßig Immobilien erwirbt, sollte sich schon vor dem Kauf überlegen, wie er sie gegebenenfalls später wieder verkaufen möchte.

Es gibt immer steuerlich lohnende Möglichkeiten, man muss sie nur kennen.

Sei also schlau und setze das Gelesene zusammen mit einem Steuerberater Deines Vertrauens um.

Alle hier beschriebenen Strategien kannst Du ausführlich in Jörg Winterlichs Buch “ErfolgReich mit Immobilien-Investments” nachlesen.

Auch bietet Dir Jörg Winterlich mit seiner Immobilien-Investment-Akademie die am Markt hochwertigsten Trainings für Immobilien-Investoren an.

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Ich wünsche Dir viel Erfolg auf Deinem Weg!

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