Vermögensaufbau: aus Sicht des Steuerberaters

Immobilien Investor und Steuerberater ist eine traumhafte Kombination oder?

So einen Fachexperten aus den eigenen Reihen konnte ich für meinen Blog gewinnen.

Georg Spitz ist ein Steuerberater und Immobilien Investor.

Deutlich über 50% seiner Mandanten sind Immobilieninvestoren, Bauträger, Projektentwickler, Bauunternehmen, Bauzulieferer und Dienstleister der Bau- und Immobilienbranche. Außerdem setzt er sich leidenschaftlich täglich mit den unterschiedlichsten Facetten der Immobilienbranche auseinander.

Ab heute findest Du vieles Wissenswerte zum Thema „Immobilien und Steuern“  in meiner neuen Rubrik „STEUERN“.

Also freue Dich über regelmäßige Beiträge zu diesem Thema auf meinem Blog.

Wer bloggt hier?

Georg Spitz ist Steuerberater. Dabei ist es ihm wichtig, dass er anders ist, als die Mehrzahl seiner Kollegen. Er kommt selbst weder aus einer Steuerkanzlei noch aus dem Bereich der Finanzbehörden. 

Er studierte Betriebswirtschaft in Nürnberg mit dem Schwerpunkt Rechnungswesen und Controlling. Danach war er bei großen Bauunternehmen als Revisor, Buchhaltungsleiter, Controller und Leiter Rechnungswesen tätig.

Vor 20 Jahren hat er sich dann als Steuerberater selbständig gemacht. Heute betreut er  Unternehmer und Unternehmen, die überwiegend im Bereich der Bau- und Immobilienwirtschaft tätig sind.

Motiviert durch die Erfolge eines Mandanten hat sich Georg Spitz erst seit drei Jahren ernsthaft mit dem eigenen Vermögensaufbau durch Immobilien beschäftigt. Er fährt als Immobilieninvestor eine buy and hold Strategie und investiert in guten Lagen in Eigentumswohnungen. Er hält sämtliche Wohnungen im Privatvermögen. Mögliche Wertsteigerungen sind für ihn ein wesentlicher Aspekt.

Dabei hat er an unterschiedlichen Orten und in unterschiedlichen (guten) Lagen investiert. Insbesondere in Dresden und Leipzig, aber auch in geringerem Umfang in Chemnitz und an verschiedenen Standorten in Bayern hat er zwischenzeitlich eine stattliche Anzahl von Eigentumswohnungen.

Er hebelt die Investitionen mit einem höchstmöglichen Fremdkapitalsatz und Zinsbindungen zwischen 10 und 15 Jahren. Mieten werden laufend optimiert und die Wohnungen haben von Anfang an einen positiven Cashflow. Die Sondereigentumsverwaltung sowie auch die rechtliche Ankaufsprüfung wird durch eine versierte Mitarbeiterin aus seiner Kanzlei erledigt.

Mit dem ersten Blogbeitrag stellt er das Konzept vom steuerfreien Vermögenszuwachs vor.

Das Konzept vom steuerfreien Vermögenszuwachs

Immobilien stehen für langfristige solide Werte. Sie geben Raum zum Leben und Arbeiten, Schutz vor Wetter und Umwelteinflüssen.

Immobilien erfüllen Grundbedürfnisse, die jeder hat. Das Angebot, diese Grundbedürfnisse zu erfüllen, bietet Anlegern, Investoren und Unternehmern eine breite Basis der wirtschaftlichen Betätigung. Zu kaum einem anderen Wirtschaftsgut haben Menschen aller Einkommens- und Gesellschaftsschichten so eine durchgängige Beziehung und auch Meinung.

Immobilien sind Gebrauchsgüter und eine der wenigen Güter, die auch im Privatvermögen direkte Rückflüsse, Gewinne und Renditen erzielen. Mit Immobilien kann sich der private Anleger und der private Investor nebenbei unternehmerisch betätigen – ohne dass der Vermögenszuwachs steuerlich erfasst werden würde. Dieses Privileg des steuerfreien Vermögenszuwachses gesteht der Gesetzgeber heutzutage nur noch bei Immobilien im Privatbesitz zu.

Früher waren auch kapitalbildende Lebensversicherungen steuerlich privilegiert. Dass dies heute nicht mehr so ist, fällt aktuell aber kaum ins Gewicht, da mit Lebensversicherungen derzeit keine nennenswerten Vermögenszuwächse verdient werden.

Das Privileg ausnutzen

Es geht um vermietete – nicht um selbst genutzte Immobilien. Dabei spielt die Art der Immobilie keine Rolle. Es können Wohnungen, Wohnhäuser, Supermärkte, Büros, Gewerbehallen, landwirtschaftliche Grundstücke oder sonstige Liegenschaften sein.

Ein Investor kauft sich im Privatvermögen eine Immobilie und vermietet diese langfristig. Die Mietrendite (netto Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis) ergibt eine, im optimalen Falle, dem Investitionsrisiko angemessene, Verzinsung.

Die Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, Fremdkapitalzinsen und Abschreibungen führen zu Überschüssen, die im Rahmen der persönlichen Einkommensteuer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind.

Wertsteigerung der Immobilie

Werden im Laufe der Vermietung Renovierungskosten und Modernisierungen notwendig, so können diese – in bestimmten Grenzen (Anschaffungsnaher Aufwand, erhebliche Verbesserungen etc.) sofort einkommensteuerlich geltend gemacht werden.

Bei Renovierungskosten in Höhe von z.B. 50.000 Euro, werden (beim Steuersatz von 40%) 20.000 Euro durch die Steuerrückerstattung aus der Einkommensteuer getragen. Gleichzeitig führen solche Renovierungsarbeiten aber i.d.R. dazu, dass sich die Mieten erhöhen und insgesamt auch der Wert der Immobilie deutlich steigern lässt.

Was passiert also?

Der Wert der Immobilie steigt um mehr als die für die Renovierung notwendigen Kosten, da die Mieten angehoben werden können und diese als wesentlicher wertbildender Faktor angesehen wird.  Die Kosten für die Renovierungen können steuerlich geltend gemacht werden. Der Wertzuwachs bleibt steuerfrei.

Voraussetzung für den steuerfreien Wertzuwachst ist, dass die Immobilie mindestens 10 Jahre im Privatbesitz bleibt. Ein Verkauf vor Ablauf dieser Frist würde zur Versteuerung des Gewinns zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös führen und die bisher geltend gemachten Abschreibungen für diese Immobilie würden nachversteuert werden.

Steuerfreiheit beim Vermögensaufbau nutzen

Wendet man nun dieses Konzept vom steuerfreien Vermögenszuwachs nicht auf eine oder zwei Eigentumswohnungen eines Anlegers an, sondern denkt man in größeren Dimensionen, so kommt man schnell zu interessanten Werten. Um dieses Konzept in größerem Umfang nutzen zu können, braucht es aber Geld und Zeit.

Geld für Immobilieninvestitionen zu beschaffen ist eine lösbare Aufgabe. Fremdkapital für Immobilieninvestitionen kann i.d.R. über Bankkredite dargestellt werden. Je nach Bonität und den übrigen Einkünften wird der geforderte Eigenmitteleinsatz größer oder kleiner sein.

Bei vernünftigen Relationen zwischen Kaufpreis, Mieteinnahmen und Zinssatz bleibt i.d.R. genügend freie Liquidität für einen angemessenen Tilgungssatz. D.h. der Mieter zahlt die Darlehen zurück. Mit etwas Zeit wird somit der Vermögensbestand durch Tilgung immer größer.

Geld für die Investitionen zu beschaffen ist also leichter als Zeit zu gewinnen. Das geht nur dadurch, dass man frühzeitig im Leben anfängt das Konzept vom steuerfreien Vermögenszuwachs umzusetzen.

Um die steuerlichen Aspekte von Immobilieninvestments und Immobilientransaktionen für ambitionierte Laien verständlich darzustellen, wird mit diesem ersten Artikel eine Reihe gestartet und mit regelmäßigen Beiträgen ergänzt.

Ich freue mich sehr Georg Spitz an Bord begrüßen zu dürfen und bedanke mich für seine fachliche Unterstützung zum Thema “Steuern”. 

Wie immer freue ich mich auf Deine Kommentare und Likes!

Solltest Du Hilfe bei Deinem Immobilien-Projekt brauchen, melde Dich bei mir. Ich begleite Dich gerne auf Deinem Immobilien-Investment-Weg. Mit professioneller Unterstützung kommst Du schneller voran als alleine.

Also, dann bis zum nächsten Mal hier auf meinem Blog.

Liebe Grüße

Maria Singer  &  Georg Spitz

In diesem Beitrag enthaltene Links:

Georg Spitz – Steuerberater

Maria Singer – Immobilien Investment Beratung