Vervielfältiger: schnelle Immobilienschätzung

Das Angebot an Immobilien auf dem Markt ist oft verwirrend und unübersichtlich.

Aber um ertragreiche Immobiliendeals zu tätigen musst Du als Investor natürlich genau wissen, welche Immobilie für Dich und Deine Anlagestrategie die richtige ist.

Und als erfolgreicher Immobilien-Investor solltest Du unbedingt können: schnell und sicher den Wert einer Immobilie richtig einschätzen!

Findest Du kompliziert?

Dann lass uns mal anschauen, wie Du anhand der richtigen Kennzahlen und Formeln schnell und sicher an DEINE Immobilien kommst.

Immobilien-Investoren – wie alle anderen Berufsgruppen auch – haben ihre eigene Fachsprache.

Es gibt bestimmte Vokabeln, die Du unbedingt kennen solltest.

Ist Dir schon mal der Begriff „Vervielfältiger“ über den Weg gelaufen?

Oder anders ausgedrückt:

„Multiplikator“,

„Kapitalisierungsfaktor“,

„Einkaufsfaktor“.

Alles dasselbe in Grün.

Aber was heißt das genau und wozu soll das alles gut sein?

Was bedeutet „Vervielfältiger“?

Der „Vervielfältiger“ gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis Deine Immobilie die Anschaffungskosten über die Mieteinnahmen wieder hereingeholt hat.  

Der „Vervielfältiger“ ist eine der wichtigsten Kennzahlen für Immobilien-Investoren, um schnell eine Immobilie einschätzen zu können. Außerdem ist er ein Rendite-Risiko-Parameter.

Um ihn zu berechnen, brauchst Du zwei Kennzahlen.

• die Anschaffungskosten
• die Jahresnettokaltmiete

So sieht das in einer Formel aus:

Was zählt alles zu den Anschaffungskosten?

Mit dem Kaufpreis allein ist es noch nicht getan, vergiss nicht die Anschaffungsnebenkosten.

In der Regel liegen diese ungefähr bei 12 %.

Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören:

• die Grunderwerbssteuer
• die notarielle Beurkundung (Notarkosten) des Kaufvertrages
• die Grundschuldbestellung (Notarkosten)
• das Grundbuchamt
• die Eintragung der Grundschuld (Grundbuchamt)
• die Maklercourtage
• evtl. die Wertgutachtenkosten

Die Jahresnettokaltmiete ist eine weitere wichtige Kennzahl für Immobilien-Investoren.

Es handelt sich um die Miete ohne Nebenkosten, die sogenannte Kaltmiete, und zwar auf das Jahr gesehen.

Und noch etwas musst Du hierbei berücksichtigen.

Da Du nicht alle Nebenkosten auf Deine Mieter umlegen kannst, bleibt immer ein Anteil der Nebenkosten an Dir hängen. Dieser Teil heißt „nicht umlagefähige Kosten“.

Genau diese Kosten musst Du aus Deiner Kaltmiete herausrechnen.

Die „nicht umlagefähige Kosten“ findest Du in der Jahresabrechnung. Sie sind dort separat ausgewiesen.

Hier ein Beispiel:

Damit es für Dich noch anschaulicher wird, zeige ich Dir das Ganze mal mit Zahlen eines realen Objekts.

Es handelt sich um das Angebot eines Immobilienmaklers auf einem Immobilienportal.

Zunächst rechnen wir erst einmal die einzelnen Größen des „Vervielfältigers“ aus.

Zur Erinnerung hier noch einmal die Formel:

Wie hoch sind die Anschaffungskosten?

Wie hoch ist die Jahresnettokaltmiete?

Folgende Angaben hat der Immobilienmakler gemacht:

Die „nicht umlagefähige Kosten“ werden natürlich nicht angegeben. Ich nehme hier als Beispiel 50 € an.

So, was bedeutet das jetzt?

Ich muss sagen, dass das ein eindrucksvolles Beispiel ist.

Bei dieser Immobilie musst Du schlappe 38,70 Jahre warten, bis Du Deine Anschaffungskosten über die Mieteinnahmen wieder hereingeholt hast.

Nicht schlecht, oder?

Aber es geht noch weiter: Mit Hilfe des „Vervielfältigers“ kann man auch Aussagen über die Rendite, den Marktwert der Immobilie und das Risiko treffen.

Doch der Reihe nach.

In welchem Zusammenhang steht der „Vervielfältiger“ zur Rendite?

Mit dem „Vervielfältiger“ kannst Du die Bruttoanfangsrendite ausrechnen.

Das geschieht ganz einfach über den Kehrwert des „Vervielfältigers“.

Daraus folgt erstens:

Unsere Beispielimmobilie wirft eine Bruttoanfangsrendite in Höhe von

2,58 % ab. 

Anders gesagt:  Das investierte Kapital, gemeint sind nur die Anschaffungskosten, wird mit 2,58 % verzinst.

Noch spannender wird es, wenn Du die tatsächliche Nettorendite ausrechnen würdest. Wie das geht, lies bitte in meinem Blogartikel nach.

Zum besseren Verständnis, habe ich eine Tabelle über das Zusammenspiel von Rendite und „Vervielfältiger“ für Dich herausgesucht:

Wie Du siehst, sinkt die Rendite bei einem höheren „Vervielfältiger“ und bei einem niedrigeren „Vervielfältiger“ steigt sie.

In welchem Zusammenhang steht der „Vervielfältiger“ zum Marktwert der Immobilie?

Mit Hilfe des „Vervielfältigers“ kannst Du den Marktwert der Immobilie schätzen.

Doch wenn wir mit unserem „Vervielfältiger“ weiterrechnen würden, machen wir eine Milchmädchenrechnung, die nicht viel über den realen Marktwert aussagt.

An dieser Stelle ist es ratsam, einfach mit Erfahrungswerten zu rechnen, um eine möglichst  realistische Einschätzung zu erhalten.

Quelle: V. H. Grabis, Stand 2016

Wie sieht das in unserem Beispiel aus?

Unser Faktor liegt bei 38,70.  

Der Marktpreis der Immobilie ist 38,70mal die Jahresnettokaltmiete.

Es handelt sich um ein Wohnobjekt in Mainz.

Laut dieser Tabelle  – auch wenn wir einfach den höchsten Faktor 19 nehmen und weiterrechnen würden – kommen wir auf eine Markteinschätzung von 143.640 € (= 7.560 € x 19).

Daraus folgt zweitens:

Die Wohnung ist für Dich als Immobilien-Investor definitiv zu teuer und die Mieteinnahmen sind zu niedrig.

Ein Indiz für einen guten Deal ist, wenn, der eingeschätzte Marktwert über dem angegebenen Kaufpreis liegt.

In welchen Zusammenhang steht der „Vervielfältiger“ zum Risiko?

Die Rendite kann man als Risikoindikator betrachten.

Je niedriger das Risiko, desto niedriger die Rendite.

Je höher das Risiko, desto höher die Rendite.

In unserem Beispiel liegt die Rendite bei 2,58 %. D.h. das Risiko ist bei diesem Objekt gering. Es handelt sich um einen guten Standort mit wenig Leerstand.

Daraus folgt drittens:

Mit diesen Mietpreisen wird Deine Wohnung höchstwahrscheinlich immer vermietet sein. 

Die Lage ist gut; das Risiko, das sie leer steht gering.

Dabei gehen allerdings alle anderen Faktoren flöten.

Für mich wäre die Immobilie jedenfalls zu teuer.

Ob die Immobilie in Dein Konzept passt, musst Du selbst entscheiden.

Mit dem „Vervielfältiger“ hast Du ein Werkzeug, mit dem Du Deine Objekte schnell einschätzen und Dir schon mal ein Bild machen kannst.

Welche Faktoren beeinflussen den „Vervielfältiger“?

Folgende Faktoren wirken sich auf den „Vervielfältiger“ aus:

• die Grundstücksart
• die Bauart
• die Bauausführung
• das Baujahr des Gebäudes
• die Einwohnerzahl der Gemeinde
• die Qualität des Standorts (Stadt, Viertel, Straße)

In Kategorien ausgedrückt heißt das, der „Vervielfältiger“ wird beeinflusst durch:

1. die Immobilienart
2. den Immobilienstandort
3. den Immobilienzustand

Zusammenfassend lässt sich das so interpretieren:

Welches Risiko Du als Immobilien-Investor eingehen möchtest, hängt nur von Deiner Immobilienstrategie ab.

Fakt ist: Wenn Du in Immobilien investieren möchtest, musst Du verstehen, was Du genau machst und warum Du gerade diesen Weg und keinen anderen einschlagen willst.

So, bleibt mir nur noch, Dir viel Erfolg bei Deinen Immobiliendeals zu wünschen!

Solltest Du Hilfe brauchen, melde Dich bei mir. Ich begleite Dich gerne auf Deinem Immobilien-Investment-Weg. Mit professioneller Unterstützung kommst Du schneller voran als alleine.

Ich freue mich auf Dein “Like”.

Liebe Grüße

Deine Maria Singer

In diesem Beitrag enthaltene Links:

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