Wie machst Du Dich zum Lieblingskunden des Bankberaters?

Wie kannst Du die Bank überzeugen Dein Projekt zu finanzieren?

Grunderwerbsteuer-Falle: diesen Fehler solltest Du unbedingt vermeiden!

Der Immobilien Investor Mirko Gehrmann berichtet über seine Erfahrungen.

Vor Kurzem habe ich Dir hier im Blog den Neubau-Immobilien Investor Mirko Gehrmann vorgestellt; und Mirko hat über die ersten Schritte bei der Umsetzung seines Neubau-Projekts berichtet. Zunächst ging es um den Kauf des Grundstücks. Hier berichtet Mirko, wie es danach weiterging und welche Informationen in eine Investoren- und Bankenbroschüre gehören.

Lies mal, was Mirko zu erzählen hat:

 

Investoren- und Bankenbroschüre

Nachdem das Grundstück gekauft war, wurde es im Dezember 2015 vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur neu eingemessen und die detaillierten Planungen konnten beginnen.

Anfang 2016 bekam die Investoren- und Bankenbroschüre ihren Feinschliff. Ich habe die Broschüre in zwei Teile aufgebaut. Die Broschüre habe ich in gebundener Form persönlich den Bankberatern übergeben.

Wichtig ist dabei, sämtliche Unterlagen auch in digitaler Form zur Verfügung zu stellen. Somit hat man quasi zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen: Die gebundene Ausfertigung macht einen soliden und wertigen Eindruck. Die digitale Form erleichtert den Beratern die Weitergabe an die sogenannte Marktfolge und die Speicherung in die digitale Kundenakte.

 

Inhalt der Broschüre

Teil 1:   Objekt, Kalkulation und Kostenschätzung

Im ersten Teil habe ich zu den Objektdaten und Rahmenbedingungen wie Makrolage, Mikrolage, Grundstücksgröße, zu vermietende Fläche, Grundrissen, Ansichten etc. Stellung bezogen. Die Nachfrage- und Angebotssituation im Mietmarkt wurde ebenfalls dargestellt.

Eine Kostenschätzung sowie die Kalkulation für das Objekt gehören ebenfalls in eine Investoren- und Bankenbroschüre.

 

Investmentstrategie

Es war mir ebenfalls ganz wichtig auf die Investmentstrategie einzugehen. Sofern man nur eine Strategie hat, kann es im Falle eines Falles durchaus kritisch werden. Ich habe für die Investmentstrategie folgende Möglichkeiten aufgegriffen und erläutert:

  • Projektentwicklung, vermieten und halten (Präferenz)
  • Projektentwicklung, aufteilen und verkaufen
  • Projektentwicklung, alles en bloc verkaufen

Investmentkalkulation

Die Basis der Investmentkalkulation bilden alle Zahlen rund um das Objekt. Diese bestehen aus:

  • Investment (Mittelverwendung)
  • Finanzierung (Mittelherkunft)
  • Operatives Geschäft (Gewinn- und Verlustrechnung)

Auch hinsichtlich der Finanzierung stelle ich meine Überlegungen ausführlich dar. Die Strukturierung der Finanzierungsbausteine wurde vorgestellt. Hier ging es in erster Linie um das Konzept bzw. den Aufbau. Der Zinssatz war in dieser Phase noch nicht entscheidend, denn ein Angebot der Bank lag noch nicht vor. Das Ziel der Broschüre war ja gerade, ein gutes und verbindliches Angebot zu bekommen.

 

Kennzahlen

Voraussichtliche Kennzahlen wurden in der Broschüre ebenfalls berechnet und erläutert. Dazu verwendete ich folgende Kennzahlen:

 

ICR (Interest Coverage Ratio)

bedeutet Zinsdeckungsgrad oder Zinslastquote.

Gibt Auskunft darüber, wie gut Deine Überschüsse aus Mieteinnahmen in der Lage sind, die Zinszahlungen zurückzuzahlen.

Dieser Wert muss mindestens mehr als 100 % sein. Besser natürlich, wenn ICR doppel so hoch ist, z.B. 200%.

 

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

bedeutet Schuldendienstdeckungsgrad oder auch Kapitaldienstdeckungsgrad.

Gibt Auskunft darüber, wie gut Deine Überschüsse aus Mieteinnahmen in der Lage sind, die Zinsen und Tilgung zurückzuzahlen.

Also dieser Wert muss mind. 120 % oder 1:1,2 sein.

 

Bruttoanfangsrendite

Die Rendite zeigt die Verzinsung des eingesetzten Kapitals pro Jahr an.

 

 

Die Rendite gibt uns Investoren einen ersten Einblick und lässt uns hinter die Kulissen schauen, welche Möglichkeiten die Immobilie mit sich bringt.

Wie das genauer geht, erfährst Du in meinem anderen Blogbeitrag “ Wie rechnen Immobilien-Investoren die Rendite aus?“

 

Nettobetriebsrendite EBIT (earnings before interest and taxes)

bedeutet Überschuss vor Zinsen und Steuern.

 

Hier fließen die gesamten Bewirtschaftungs- und Investmentkosten ein.  

 

Nettobetriebsrendite nach Zins EBT (earnings before taxes)

Das ist von Bedeutung für den Investor, da Zinsen einfließen.

 

Free Cashflow vor Steuer

 

 

Diese Kennzahl gibt Auskunft darüber, ob sich eine Immobilie im operativen Betrieb trägt und dem Eigentümer jeden Monat Geld beschert, oder ob doch zugeschossen werden muss. 

 

Free Cashflow nach Steuern

 

Teil 2: Vorstellung des Investors und seines Teams

Im zweiten Teil stellte ich meine persönlichen Daten über mich als Investor bzw. über meine neu zu gründende Gesellschaft zur Verfügung. Neben den harten wirtschaftlichen Fakten, sind für die Banken auch die sogenannten weichen Faktoren des Initiators (Projektentwicklers) sehr wichtig. Letztendlich ist eine Kreditvergabe auch Vertrauenssache.

So gab ich Auskunft über den Stand meines damaligen Immobilienwissens und schrieb über meine Erfahrungen, die ich bislang in Bezug auf Immobilien, Unternehmensbeteiligungen und Geschäftsführung gesammelt hatte. Um die Solidität zu untermauern, fügte ich die Auskünfte der wichtigsten Auskunfteien bei. Dies waren meine persönliche Schufa-Auskunft incl. Scoring sowie die Creditreform-Auskünfte aller Unternehmen, an denen ich beteiligt war.

Hinzu kam ein Überblick über das damalige Immobilienportfolio sowie aller Beteiligungen (grafisch aufbereitet). Hinsichtlich meines privaten Vermögens machte ich hier allerdings noch keine Angaben. Diese werden im Laufe der Finanzierungsanfrage immer von den Banken angefordert.

Da bekanntlich keiner alleine gewinnt, habe ich nicht nur mich, sondern auch das Team, das bis zu diesem Datum bereits mit an Bord war, vorgestellt. Dies bestand aus folgenden Berufsgruppen:

  • Architektin
  • Statiker
  • Steuerberater
  • Rechtsanwalt und Notar
  • Vermessungsingenieur
  • Immobilienmaklerin

Im Laufe der Projektentwicklung sind viele weitere Teammitglieder hinzugekommen. Eine Zusammenarbeit findet mehr oder weniger intensiv in den verschiedenen Stadien des Projektes statt.

In den folgenden Monaten wurden dann Gespräche mit Vertretern diverser Banken, Sparkassen und Finanzierungsvermittler geführt.

 

Tiefgarage & KFW-Effizienzhaus

Im Rahmen der Kostenermittlung haben wir in der Zeit von Februar bis April 2016 verschiedene bauliche Alternativen überdacht.

So stand zur Diskussion, ob eine Tiefgarage gebaut werden soll, oder nicht. Ebenfalls stand die Überlegung an, ein KFW-Effizienzhaus 55 oder 40 zu bauen.

Nach der Kostenschätzung entschied ich mich weder für ein KFW-Effizienzhaus, noch für eine Tiefgarage. Der Bau einer Tiefgarage hätte die Kosten erheblich in die Höhe getrieben und hätte sich niemals sinnvoll durch Mieten refinanzieren lassen. Ebenso die KFW Effizienzhäuser 40 oder 55. Trotz eines Tilgungszuschusses in Höhe von 5 % und einem extrem niedrigen Zinssatz rechneten sich die Mehrkosten nicht.

 

Aufbau einer Holding-Struktur

In der Zeit von April bis Juli  2016 stand die Prüfung der Neukonzeption meiner Beteiligungen an erster Stelle. Ich entschied mich letztendlich für eine Holding-Struktur und gründete die MG Holding GmbH und die MG Wohnen GmbH.

Die MG Wohnen GmbH sollte nach reiflicher Überlegung als vermögensverwaltende GmbH den Bau und den Betrieb des Projektes Ruhrkristall übernehmen. Und dies u.a. aus den nachfolgenden Gesichtspunkten:

  • Steuerliche Vorteile: Als vermögensverwaltende GmbH besteht die Möglichkeit, die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch zu nehmen. So sind die Einnahmen der GmbH lediglich mit der Körperschaftssteuer (KSt) und dem Solidaritätszuschlag zu versteuern. Die Gewinne können somit mittels „Flat Tax“ in die darüber liegende Holding überführt werden. Aus diesen Gewinnen können dann wieder weitere Objektfinanzierungen mit Eigenkapital ausgestattet werden.
  • Haftungsvorteile: Im Hinblick auf das relativ hohe Finanzierungsvolumen kann eine persönliche Haftung aus den Darlehen reduziert oder gar ausgeschlossen werden.
  • Exit-Strategie: Ein Verkauf des Objektes kann zwar nicht wie bei einer Privatperson nach 10 Jahren steuerfrei erfolgen, aber im Rahmen eines sogenannten Sharedeals als Gesellschaft veräußert werden.

 

Das Lehrgeld, das ich gezahlt habe

Wie schon im vorigen Blogbeitrag erwähnt, habe ich mein Grundstück gleich zweimal gekauft. Das macht auch nicht jeder. Zunächst habe ich als Privatperson gekauft. Dann wollte ich das Grundstück auf meine GmbH übertragen. Damals war ich so naiv zu glauben, dass die ganze Geschichte ja kein Problem sein könnte. Aber ich hatte die Rechnung ohne das Finanzamt gemacht.

Folgende Aussage kam vom Steuerberater:

„Nach Literaturrecherche ist die Grunderwerbsteuer durch die Umwandlung eines Einzelunternehmens im Rahmen der Ausgliederung i. S. § 123 UmwG nicht zu vermeiden. Lediglich die Einbringung des Grundstücks in eine GmbH & Co.KG und deren Umwandlung durch Formwechsel in eine GmbH frühestens nach 5 Jahren wäre von der Grunderwerbsteuer befreit. Jedoch wäre diese GmbH & Co.KG bzw. die spätere GmbH nicht in die Holdingstruktur einzubringen, ohne dass es dort wieder zur Grunderwerbsteuerbelastung käme.“

Macht also zweimal 6,5 % Grunderwerbsteuer für das Land Nordrhein-Westfalen. Ich tröstete mich mit dem Gedanken, dass mit meinem Geld sicherlich sinnvoll umgegangen und es in den Bau von Kindergärten, die Sanierung von Schulen etc. investiert wird.

Wenn mir so etwas passiert, sage ich immer: Das Geld ist nicht weg, es ist nur woanders 🙂

 

Fortsetzung folgt und es bleibt weiterhin spannend – so viel kann ich schon mal versprechen.

Also, dann bis zum nächsten Mal hier auf meinem Blog.

Ich und Mirko freuen uns auf Dich!

Wir freuen uns auf Dein „Like“, wenn Du etwas für Dich mitnehmen konntest.

 

Solltest Du Hilfe bei Deinem Immobilien-Projekt brauchen, melde Dich bei mir. Ich begleite Dich gerne auf Deinem Immobilien-Investment-Weg. Mit professioneller Unterstützung kommst Du schneller voran als alleine.

 

Liebe Grüße

Maria Singer

 

In diesem Beitrag enthaltene Links:

Wer ist Mirko Gehrmann: 1 Folge –Tagebuch eines Neubau-Investors

2 Folge- Grundstückskauf: Was musst Du beachten?

Projekt Ruhrkristall

Maria Singer: Beratung-Begleitung-Coaching

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  1. Friedhelm Sand 31. Juli 2018

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